TJ 83137, 4 nov. 2025, RG 24/00371

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/00371 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MP62

AFFAIRE :

[S]

C/

[K]

JUGEMENT contradictoire du 04 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me CHOUETTE
Copie : Me LANTELME

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 04 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [P] [S]
née le 29 Novembre 1980 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me CHOUETTE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [K]
née le 13/04/1933
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me LANTELME, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2017, ayant pris effet au 1er août 2017, Madame [Y] [K] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Madame [P] [S], un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros. Un dépôt de garantie d’un même montant a été versé par la locataire.

Un état d’entrée des lieux a été établi par acte sous seing privé le 1er août 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 mai 2022, Madame [P] [S] a donné congé dudit logement pour le 30 juin 2022.

Un état de sortie des lieux a été réalisé par huissier de justice le 30 juin 2022 à la demande de Madame [P] [S] et en l’absence de Madame [Y] [K].

Par courrier en date du 6 mars 2023, Madame [P] [S] a saisi la commission de conciliation de la Préfecture du Var aux fins d’obtenir le remboursement de son dépôt de garantie. En l’absence non excusée du bailleur, la commission a, aux termes de son avis en date du 22 mai 2023, indiqué qu’il ne pouvait y avoir conciliation.

Par acte délivré le 19 décembre 2023, Madame [P] [S] a fait assigner Madame [Y] [K] devant la présente juridiction aux fins de la voir condamner à lui verser les sommes suivantes :
2 000,00 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, pénalités de retard comprises, 360,00 euros correspondant au coût du procès verbal de constat du commissaire de justice du 30 juin 20221 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 mai 2024, puis celles des 14 octobre 2024, 13 janvier 2025 et 08 septembre 2025.
A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [P] [S] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf en ce qui concerne le paiement du constat de commissaire de justice, qu’elle accepte de prendre en charge à concurrence de la moitié (180,00 euros).

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [Y] [K] conclut au débouté de la demanderesse et sollicite reconventionnellement la condamnation de celle-ci au paiement des sommes suivantes :
423,63 euros, avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 19 août 2022 au titre des frais dus au titre des réparations locatives et charges1 500,00 euros en réparation du préjudice moral et financier subi par la bailleresse du fait des agissements délictueux de la locataire et de sa résistance abusive1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :
(…) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

En l’espèce, Madame [Y] [K] sollicite le paiement des sommes suivantes :
283,00 euros concernant l’intervention de l’électricien après le départ de la locataire180,00 euros pour la réfection de la cheminée en marbre cassée sur partie droite 309,00 euros concernant l’abri de jardin enlevé350,00 euros concernant le lavoir qui aurait disparu 101,64 euros concernant la taxe des ordures ménagères de l’année 2022.
Sur la somme de 283,00 euros

Au soutien de cette demande en paiement, Madame [K] indique que la locataire aurait enlevé toutes les douilles et ampoules et qu’elle aurait coupé les fils électriques pour certains.
Elle joint à cet effet une facture en date du 04 août 2022 de la société ANGS.

Aux termes de son constat, l’huissier de justice mentionne dans l’entrée et le couloir 3 sorties de câbles sans sucre ni douille au plafond et, dans la chambre, un plafonnier fils électrique à nu.
L’état d’entrée des lieux mentionne la présence d’ampoule sans relever de dysfonctionnements électriques.

En l’état de ces éléments, cette facture sera prise en compte et mise à la charge de la locataire.

Sur la somme de 180,00 euros

Au soutien de cette demande en paiement, Madame [K] indique que la cheminée aurait subi des dégradations imputables à la locataire.
Elle joint à cet effet une facture de remise en état en date du 04 août 2022 de la société ANGS pour un montant de 180,00 euros.

Il convient de relever que l’état d’entrée des lieux ne mentionne pas l’existence de cette cheminée. Le constat établi par l’huissier de justice mentionne une cheminée en l’état.

En conséquence, cette facture ne sera pas prise en compte.

Sur les sommes de 309,00 euros et 350,00 euros

Madame [K] soutient que Madame [S] aurait procédé à l’enlèvement du cabanon et du lavoir situés dans le jardin.
Si le constat des lieux mentionne effectivement qu’un abri métallique est manquant, pour autant, il n’est pas possible d’en imputer avec certitude la responsabilité à Madame [S], l’état d’entrée des lieux ne mentionnant pas son existence, celui-ci indiquant seulement un jardin privatif non entretenu.
Il n’est pas possible non plus d’établir à quelle date a été prise la photo transmise entre Monsieur [B] [J] et Madame [S] le 06 juin 2022.
S’agissant du lavoir, son existence n’est mentionnée ni sur l’état d’entrée des lieux ni aux termes du constat de sortie des lieux.

En conséquence, aucune de ces deux sommes ne sera retenue au débit de la locataire.

Sur la somme de 101,64 euros

Ainsi que cela résulte du terme du bail, aucune provision sur charges n’était versée mensuellement par la locataire.
Madame [P] [S] soutient qu’elle a réglé la somme de 175,00 euros au titre de la taxe des ordures ménagères pour l’année 2022.
Madame [Y] [K] précise que ce règlement correspond à la taxe des ordures ménagères de l’année 2021, joignant la taxe foncière afférente à cette année là. Le document mentionne la somme totale de 350,00 euros qui a été effectivement divisé en deux, pour chaque locataire.
La taxe foncière de l’année 2022 mentionne une somme de 362,00 euros, à diviser en deux pour chaque locataire, soit 181 euros.
Dans la mesure où Madame [P] [S] a quitté les lieux le 30 juin 2022, elle est redevable de la somme de 89,26 euros (181,00 x 180 jours - non 212 jours / 365,00 jours).

En l’état de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir un montant total de 372,26 euros (283,00 euros + 89,26 euros) à porter au débit de la locataire.

Dans la mesure où Madame [P] [S] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 800,00 euros, Madame [Y] [K] aurait dû lui rembourser la somme de 427,74 euros au plus tard le 30 août 2022.

Par conséquent, Madame [Y] [K] sera condamnée à payer à Madame [P] [S] la somme de 427,74 euros, outre une pénalité au titre de la majoration correspondant à 10% du loyer.
Aux termes de ses écritures, Madame [P] [S] a sollicité une somme globale de 2 000,00 euros (dépôt de garantie + pénalités) arrêtée à la date du 30 novembre 2023.
Dans la mesure où la demanderesse n’a pas procédé à la réactualisation du montant des pénalités dues au jour de l’audience, il sera fait droit à sa demande mais dans la limite du quantum sollicité, soit la somme de 1 572,26 euros, que Madame [Y] [K] devra donc payer.

Sur la prise en charge financière du constat de sortie des lieux

Selon les dispositions de l’article 3-2 de loi du 06 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En l’espèce, aux termes de son constat, l’huissier de justice ne précise pas à quelle date il a préalablement informé la propriétaire du rendez-vous convenu pour la réalisation de l’état de sortie des lieux, de sorte que la juridiction n’est pas en capacité de s’assurer que le délai de prévenance de sept jours ait été respecté.
Madame [P] [S] sera ainsi déboutée de cette demande.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application de l’article 1240, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, Madame [Y] [K] sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [Y] [K], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à Madame [P] [S] la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS