TJ 83137, 6 juill. 2026, RG 22/00383

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/00383 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LL3S

En date du : 06 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du six juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 mars 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 juin 2026 prorogé au 06 juillet 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [S] [Q], né le 25 Février 1978 à [Localité 1] (69), de nationalité Française, Conseiller insertion professionnelle, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

S.A.S.U. ICADE PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Chrystelle ARNAULT, avocat au barreau de TOULON

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], sis [Adresse 4], pris en en la personne de son Syndic en exercice S.A.S. FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
défaillant

Grosses délivrées le :
à :
Me Chrystelle ARNAULT - 9
Me Olivier PEISSE - 1010

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 juillet 2019, la société ICADE PROMOTION a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [E] [Q] un appartement dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 3], situé [Adresse 6] à [Localité 2], au prix de 314.000 euros.

La livraison de l’appartement M. [Q] est intervenue le 17 décembre 2020 avec réserves; celle des parties communes avait eu lieu les 13 et 14 décembre précédents.

Estimant que le niveau de finition de l’immeuble ne correspondait pas au standing promis par le vendeur, M. [E] [Q] a sollicité l’avis de Mme [W] [H], laquelle a rendu un rapport le 13 janvier 2022 valorisant le bien vendu à la somme de 233.100 euros.

Invoquant un manquement du vendeur à son devoir de loyauté dans l’exécution du contrat, M. [Q] a assigné la société ICADE PROMOTION et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Voile Blanche devant le tribunal de ce siège, par acte signifié les 14 et 17 janvier 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 3 février 2025, M. [Q] demande au Tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil, de :
-rejeter toutes les demandes formulées à son encontre par la société ICADE PROMOTION ;
-condamner la société ICADE PROMOTION à lui payer la somme de 80 900 euros au titre de la réparation de son préjudice ;
-condamner la société ICADE PROMOTION au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, du coût du constat d’huissier du 17 décembre 2020 de Maître [S] [C] et de l’expert foncier évaluateur, Madame [W] [H] ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il soutient que la société ICADE PROMOTION n’a pas été loyale dans l’exécution du contrat en ce que le niveau de finition de l’immeuble est de mauvaise facture (matériaux bas de gamme, exécutions grossières, usure anormale, finitions à refaire ...) et ne correspond pas à la construction d’un immeuble de standing tel qu’il lui a été vendu au travers des documents communiqués ; que la valeur vénale du bien telle qu’elle résulte du rapport de l’expert consulté en atteste, ainsi qu’un article paru dans la presse dans lequel non seulement le promoteur décrit les nombreuses malfaçons affectant l’immeuble, mais l’architecte lui-même regrette que le choix des entreprises ait été guidé par le prix proposé au détriment d’un critère de compétence ; qu’il n’aurait jamais proposé le prix payé pour ce qu’il a reçu ; qu’il en résulte un préjudice d’un montant de 80.900 euros, à dire d’expert, correspondant au delta entre le prix versé et la valeur réelle du bien acquis.

Par dernières conclusions du 17 janvier 2023, la société ICADE PROMOTION demande au Tribunal, au visa des article 1104 et 1642-1 du code civil, de :
-débouter M. [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
-condamner M. [Q] à lui payer la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Chrystelle Arnault Bernier, Avocat, sur son offre de droit.

Elle fait valoir que le prix a été librement fixé entre les parties et que les griefs adverses concernant les parties communes n’ont pas fait l’objet de réserves de la part du syndicat des copropriétaires lors de la livraison, ni dans le délai utile d’un mois, en dépit du caractère apparent des non-conformités et désordres allégués de sorte que le vendeur s’en trouve déchargé par application des articles 1642-1 et 1648 al.2 du code civil ; que le rapport d’expertise amiable sur lequel se fonde le demandeur adopte une méthode d’évaluation critiquable qui ne peut emporter la conviction du Tribunal à défaut d’être corroboré par un autre élément de preuve ; qu’il n’est pas justifié de la réalité du préjudice invoqué.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Voile Blanche n’a pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné par acte remis à personne.

La décision sera réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 2 février 2026 par ordonnance du 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La vente en l’état futur d’achèvement est régie, dans les rapports acquéreurs vendeurs, par les articles 1642-1 et 1648 du code civil.

L’article 1642-1 dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Selon l’article 1648, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, M. [Q] sollicite l'indemnisation d’un préjudice lié à la perte de valeur vénale du bien acquis en excipant d’un manquement du vendeur en l'état futur d'achèvement à son obligation de loyauté. Il fait valoir que l’apparence de l’immeuble n’est pas conforme au standing promis par la documentation contractuelle et cite à ce titre la piètre qualité des matériaux choisis et des finitions réalisées ainsi que les dimensions des parties communes qu’il qualifie d’exsangues. Il ajoute que l’impression d’une promotion immobilière au rabais est accentuée par la couleur grise de la façade.

Tel que le relève à bon droit la société ICADE, M. [Q] demande exclusivement la réparation d’un préjudice qui serait consécutif à des non conformités apparentes du bien vendu.

La garantie prévue à l'article 1642-1 du code civil étant exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun, l'acquéreur en état futur d'achèvement, qui invoque un préjudice résultant d'une non-conformité apparente, n'est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de loyauté.

M. [Q] est par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts.

De façon surabondante il est relevé que le préjudice allégué par celui-ci tenant à la perte de valeur vénale du bien acquis est insuffisamment justifié, tant en son principe qu’en son quantum, pour reposer sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

M. [Q], qui succombe, assumera la charge des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Arnault Bernier dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Il est précisé que le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 17 décembre 2020 et du rapport d’expertise de Mme [H], établis à la requête de M. [Q], ne peut être inclus dans les dépens en ce qu’ils ne constituent pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir, de sorte que la demande de remboursement du coût y afférent formulée par M. [Q] sera rejetée.

L’équité commande d’allouer à la société ICADE PROMOTION la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS