TJ 83137, 4 nov. 2025, RG 24/06216

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06216 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M73H

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H]

JUGEMENT contradictoire du 04 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me GAUTHIER
Copie : Me GUE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 04 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me GAUTHIER, avocat du barreau de LYON substitué par Me PALERM, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [C] [H]
née le 21 Février 1992 à [Localité 3] (ALBANIE)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me GUE, avocat du barreau de TOULON (AJ 83137/2025/000825 du 19/06/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 juillet 2023, Monsieur [K] [S] a consenti à Madame [C] [H] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation, outre une cave, sis à [Localité 1] (83) [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 850,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 50,00 euros.

Se prévalant de loyers et charges impayés, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [C] [H], par acte en date du 11 octobre 2023, au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme de 2 843,57 euros dans un délai de deux mois.

Par acte délivré le 17 septembre 2024, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [C] [H] aux fins de voir ordonner son expulsion dudit logement et de la condamner à lui payer la somme de 7 384,12 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 2 700,00 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation, outre une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, plus celle de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 03 février 2025 puis celle du 08 septembre 2025.
A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que Madame [C] [H] a quitté le logement, sans cependant en préciser la date, et qu'il n'y a donc plus lieu d'ordonner son expulsion. Elle maintient le surplus de ses demandes, étant ici précisé qu'elle n'a pas réactualisé le montant de sa créance.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [C] [H] sollicite de voir :
Déclarer les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevablesCondamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instanceEcarter l'exécution provisoire de plein droitSubsidiairement,
Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toutes ses demandesPlus subsidiairement,
Lui octroyer les plus larges délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [H] explique que la demanderesse ne justifie pas de sa qualité à agir en qualité de caution, soulignant que les dispositions de l'article 2306 du code civil ne vise pas la subrogation.
Subsidiairement, elle ajoute que la demande en paiement de la somme de 7 384,12 euros est « obscure et injustifiée » et que le juge n'est pas tenu de fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.
Trés subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement, faisant valoir la précarité de sa situation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée

Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1366 dudit code précise que l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

En l'espèce, il y a tout d'abord lieu de rappeler, pour une bonne compréhension du litige, que le dispositif « Visale », Visa pour le logement, a pour objectif de faciliter, ainsi que cela résulte des termes de la convention Etat-UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement) l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs, comme pour le locataire qui se trouve en mesure de présenter un engagement de caution en sa faveur.

Pour obtenir cette garantie Visale, il appartient au locataire d'effectuer une demande en ligne. Celle-ci est alors communiquée à ACTION LOGEMENT qui délivre un visa certifié dans les deux jours ouvrés. Le locataire doit faire parvenir ce visa au bailleur, qui doit également adhérer au contrat de cautionnement Visale de manière dématérialisée.
Ce cautionnement n'est ainsi valable que si le locataire détient un visa en cours de validité au moment de la signature du contrat de bail.
Une fois le bail signé entre les parties, en cas d’impayés, le propriétaire peut faire sa déclaration sur son espace Visale pour ainsi solliciter le paiement des sommes dues.

En l'espèce, au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse au débat le contrat de cautionnement Visale n°10278996942 qu'elle a régularisé avec Monsieur [K] [S] par voie dématérialisée le 03 juillet 2023.
La demanderesse produit les justificatifs nécessaires liés à l'authentification de la signature électronique.

Aux termes de ce document, il est précisé en préambule, que le contrat est constitué du contrat de cautionnement Visale et d'un modèle de la Quittance Subrogative, figurant en annexe.
Il est également mentionné ce qui suit :
«  Le Bailleur déclare donner en location, au titre d'un bail non meublé, le 04/07/2023, prenant effet au 04/07/2023 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 4], d'une superficie de 68 m2 à Madame [C] [H] (21/02/1992), pour un loyer d'un montant mensuel de 850,00 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 50,00 euros.
La date d'effet du bail doit être au plus tard le 1er du mois suivant la date de fin de validité du visa et le bail doit être signé avant la fin de validité du visa et le bail doit être signé avant la fin de validité du visa certifié.
Le locataire a obtenu préalablement le visa n°V10871984460 valable jusqu'au 28 juillet 2023. »

Monsieur [K] [S] et Madame [C] [H] ont régularisé le contrat de location à la date convenue aux termes du contrat de cautionnement, soit le 04 juillet 2023, et donc avant le 28 juillet 2023.

En outre, l'article 1 dudit document mentionne ce qui suit :
« Ce contrat pour permettre au bailleur (…) de bénéficier au profit du locataire désigné au préambule, du dispositif Visale conformément aux dispositions du a) de l'article L 313-3 du CCH, de l'article 7.4.1 de la convention Etat/Action Logement quinquennale 2018-2022 du 16/01/2018 et de la Convention Etat/ UESL du 24/12/2015 avantée. Le dispositif Visale permet à un bailleur de bénéficier d'un contrat de cautionnement dématérialisé soumis à l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté, par Action Logement Services, lors de la signature du contrat de bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa certifié en cours de validité.
Le contrat est une cautionnement simple régi par les articles 2228 et suivants du code civil, ce qui le bailleur et la caution acceptent. Le cautionnement simple est stipulé aux termes du contrat par la caution en faveur du bailleur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d'un impayé de loyer et/ou d'une dégradation locative. »
Par ailleurs, aux termes de l'article 8 « Engagement des parties » et plus précisément s'agissant du paragraphe « Paiement par la caution et subrogation », il est précisé « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions des sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l 'indemnité d'occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1346-3 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant. »

En l'état de ces éléments, Madame [C] [H] ne saurait valablement soutenir qu'elle n'a aucun lien de droit avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisque c'est elle-même qui a sollicité la garantie VISALE et qui a effectué les démarches nécessaires à cet effet.

Sa fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir sera ainsi rejetée.

Sur la recevabilité de la demande initiale aux fins de constat de la résiliation du bail

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'état dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, il convient de relever que le représentant de l'État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 18 septembre 2024, de sorte que les demandes de la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES doivent être déclarées recevables,

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

En outre, aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ce qui est rappelé aux termes du contrat de bail régularisé entre les parties.

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 8.1 de l'acte de cautionnement rappelle, en son paragraphe intitulé « Paiement par la Caution et Subrogation », que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

Selon l'article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

L'article 1346-1 du même code dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Il résulte de ces dispositions que les actions sanctionnant la créance ou découlant de celle-ci sont transmises au subrogé. En conséquence, la personne qui s'est portée caution du paiement de loyers peut user de la possibilité d'acquitter elle-même les sommes dues et d'exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résolution du bail qui lui permet de recouvrer les sommes versées ou d'éviter l'accroissement de la dette.

En l'espèce, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir versé à Monsieur [K] [S], pour le compte de la locataire, la somme de 7 384,12 euros, au titre des loyers et charges impayés, pour la période de juillet 2023 à juillet 2024, dont le bailleur lui a donné quittance subrogative.
Lors des débats de l'audience, la demanderesse n'a pas réactualisé le montant de sa créance.
En conséquence, Madame [C] [H] sera condamnée à lui rembourser ladite somme.

Cette créance portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 2 700,00 euros, à compter de l’assignation du 17 septembre 2024 pour le surplus, soit 4 684,12 euros.

Par ailleurs, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Par acte délivré le 11 octobre 2023, la caution a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 2 700,00 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte produit que Madame [C] [H] ne s'est pas acquittée du paiement de l'intégralité des causes du commandement dans ce délai.

Le bail est donc résilié par application de la clause à compter du 11 décembre 2023.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Dans la mesure où l'indemnité d’occupation a pour fonction d’indemniser le propriétaire d’un bien immobilier de son occupation sans droit ni titre, la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas vocation à solliciter, pour son compte, l’indemnisation d’un préjudice subi par un tiers à l’instance.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la caution présentée à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il convient de relever que des incidents de paiement ont débuté dès la prise de bail de Madame [C] [H]. En outre, celle-ci ne justifie d'aucune pièce permettant d'établir qu'elle serait en situation de régler sa dette locative.

En conséquence, celle-ci sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [C] [H], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du  11 octobre 2023.
Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à la société dénommée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,