TJ 83137, 5 janv. 2026, RG 24/04861

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04861 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4D3

AFFAIRE :

[G]

C/

[A]

JUGEMENT contradictoire du 05 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me PIRET

Copie : Me GARRY

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 05 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [H] [G] épouse [F]
née le 05 Décembre 1945 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me PIRET, avocat plaidant du barreau des Pyrénées Orientales substitué par Me BARBIER, avocat postulant du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [U] [A]
née le 14/11/1948 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me GARRY, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Patricia GARNIER
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 JANVIER 2026 par Patricia GARNIER, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Vu l’assignation en date du 22 août 2024 de madame [H] [G] épouse [F] à l’encontre de madame [U] [A] ;
Vu les conclusions en réponse déposées par le conseil de madame [H] [G] épouse [F] le 17 novembre 2025 ;
Vu les conclusions en réponse déposées par le conseil de madame [U] [A] le 17 novembre 2025 ;
auxquelles il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile ;
Suivant acte sous seing privé du 9 juillet 2021 madame [H] [G] épouse [F] a consenti un bail d'habitation de type meublé à madame [U] [A] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6]. Ce bail a été consenti pour une année devant se terminer le 12 juillet 2022, reconduit tacitement année par année.
Désirant vendre son bien, par exploit du 18 décembre 2023, madame [H] [G] épouse [F] a fait délivrer un congé pour vendre avec effet au 12 juillet 2024.
A l'audience qui s'est tenue le 17 novembre 2025, durant laquelle elle dépose ses dernières conclusions, madame [H] [G] épouse [F] sollicite de voir le Juge des Contentieux de la Protection :
-juger que le bail liant les parties a été résilié à la date du 12 juillet 2024,
-juger que madame [U] [A] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5] [Localité 7] ;
-ordonner l’expulsion de madame [U] [A] ainsi que celle de tout occupant de son chef, sans termes ni délais, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, de cet appartement et de toutes ses annexes ;
-condamner madame [U] [A] au paiement de la somme de 559,92 € au titre de la régularisation de charges pour les exercices 2023 et 2024 ;
-condamner madame [U] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 540 € par mois à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’à totale libération des lieux ;
-condamner madame [U] [A] au paiement de la somme de 3000 € de dommages et intérêts ;
-condamner madame [U] [A] à payer la somme de 3000 € sur le monde de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les futures frais d ‘exécution de la décision ;
-condamner madame [U] [A] aux entiers dépens de l’instance dont les frais d’huissier ;
Par conclusions déposées par le conseil de madame [U] [A] le jour de l’audience, madame [U] [A] demande au tribunal :
-juger nul le congé pour vente délivré par madame [H] [G] épouse [F] en date du 18 décembre 2023 ;
En conséquence,
-débouter madame [H] [G] épouse [F] de l’ensemble de ses demandes ;
-condamner madame [H] [G] épouse [F] à lui verser la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 janvier 2026.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur le congé pour vendre et ses conséquences :
En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi de 1989,
« Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».
En application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donc six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.
Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, et que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.
A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.
En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023 pour une prise d’effet le 12 juillet 2024, il a donc été délivré dans les délais prévus par les textes.
Le locataire conteste la légalité du congé délivré en exposant :
-qu’il ne reproduit pas les 5 premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi de 1989 c’est-à-dire le défaut de mention des conditions de vente;
-il n’est pas expliqué à la locataire sa possibilité de se porter acquéreur de l’appartement ;
-le prix de vente est précisé net vendeur ce qui veut dire que la locataire n’a pas connaissance du vrai prix de vente avec l’éventuelle commission d’agence ;
- il ne reprend pas la mention obligatoire du délai de réponse inférieur à deux mois. ;
- il y a une erreur sur le numéro du bien qui n’est pas [Adresse 6] juin.
Or, les dispositions de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas au logement meublé conformément à l’article 2 de la même loi. C’est bien l’article 25-8 de la même loi qui s’applique aux locations de logement meublé.
L’ensemble des dispositions que le locataire aurait souhaité voir inscrit dans le congé délivré pour vendre ne sont pas applicables aux baux d’habitation meublés mais uniquement aux baux d’habitation vides. En effet, vu que l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les modalités que le locataire reproche de ne pas avoir vu inscrit sur le congé du bailleur sont prévues par l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation vides.
Concernant l’erreur sur le numéro du bien, il n’est pas démontré que celle-ci a causé un préjudice particulier à la locataire, d’autant qu’elle avait connaissance du numéro de l’appartement qu’elle louait qui était le seul bien loué à ce propriétaire.
Par conséquent il conviendra de déclarer le congé pour vendre en date du 18 décembre 2023 valide et applicable à compter du 12 juillet 2024.
Sur l’indemnité d’occupation et l’expulsion:
Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, madame [U] [A] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2024 minuit, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, madame [U] [A] se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
Cette indemnité mensuelle d'un montant de 540 € est due à compter la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.
Il conviendra également d’ordonner l’expulsion de madame [U] [A] selon les modalités décrites dans le dispositif.
Sur le paiement des charges pour les exercices 2023 et 2024 :
Le bailleur sollicite le paiement par madame [U] [A] d’une somme de 559.92€ correspondant à la régularisation au titre des charges pour les exercices 2023 et 2024.
Il n’est produit aucune pièce justificative de ces charges par le bailleur, dans ces conditions, il conviendra de le débouter de cette demande.
Sur les dommages et intérêts :

En vertu des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, Madame [H] [G] épouse [F] indique subir un préjudice du fait des désagréments causés par sa locataire aux autres habitants de l’immeuble et sollicite à ce titre la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts.
Il ressort des éléments versés aux débats que madame [U] [A] a effectivement causé des nuisances aux voisins de part le dysfonctionnement de sa climatisation, ses deux chiens et son manque de civisme.
Madame [H] [G] épouse [F] a été dans l’obligation de gérer ses problèmes par le truchement de l’agence PLAZA qui gère son bien.
Il en ressort que même si elle n’a pas été directement victime des agissements de sa locataire, elle lui a causé des soucis administratifs qui peuvent être évalués à la somme de 800€ de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, madame [U] [A] , partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP VIAL PECH DE LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER HUOT PIRET JOUBES avocats associés.
Sur les frais irrépétibles :
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, madame [U] [A], partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamnée à verser à madame [H] [G] épouse [F] , qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Il convient de débouter madame [H] [G] épouse [F] de sa demande de voir condamner madame [U] [A] à payer tous les frais d’huissier qui pourraient lui incomber postérieurement au présent jugement.
Sur l'exécution provisoire :
Il convient de rappeler que l'article 514 du Code de procédure civile (dans sa rédaction issue de l'article 3 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019) dispose que :« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Il n'y a pas lieu en l'espèce de statuer dans un sens contraire.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
DIT le congé pour vendre délivré le 18 décembre 2023 à effet du 12 juillet 2024 par madame [H] [G] épouse [F] , régulier et opposable à madame [U] [A]  ;
DECLARE madame [U] [A] occupante sans droit ni titre à compter 12 juillet 2024 à minuit des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6].;
ORDONNE l’expulsion de madame [U] [A] et de tout occupant de son fait des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6] avec l’aide ou l’assistance de la force publique ;
RAPPELLE que l’expulsion ne peut intervenir avant un délai de deux mois d’un commandement de libérer les lieux délivré par Commissaire de Justice ;
FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par madame [U] [A] au montant du loyer et charges applicables à ce jour, soit la somme mensuelle de 540€ jusqu’à libération des lieux, sans indexation ;
CONDAMNE madame [U] [A] à payer cette somme, à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, en tant que de besoin ;

CONDAMNE madame [U] [A] à payer la somme de 800€ de dommages et intérêts à madame [H] [G] épouse [F]  ;
DEBOUTE madame [H] [G] épouse [F] de sa demande de paiement des charges de l’année 2023 et 2024 ;
CONDAMNE madame [U] [A] à payer à madame [H] [G] épouse [F] , la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE madame [H] [G] épouse [F] de sa demande de voir condamner madame [U] [A] à payer tous les frais d’huissier qui pourraient lui incomber postérieurement au présent jugement ;
CONDAMNE madame [U] [A] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.

Ainsi juge et prononce par mise à disposition au greffe du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de TOULON le 5 janvier 2026 ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,