TJ 83137, 5 janv. 2026, RG 24/06835

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06835 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NBOB

AFFAIRE :

[B]

C/

[S]

JUGEMENT contradictoire du 05 JANVIER 2026

Grosse exécutoire :Me POLITANO Jean-Baptiste

Copie : Me FRENZEL

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 05 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [L], [Y], [N] [B]
né le 18 Juin 1963 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me POLITANO Jean-Baptiste, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [I] [S]
née le 14 Décembre 1962 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me FRENZEL, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2024/006715 du 05/02/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Patricia GARNIER
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 JANVIER 2026 par Patricia GARNIER, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :
Vu l’assignation délivrée par commissaire de justice le 20 novembre 2024 par monsieur [X] [B] à madame [I] [S] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection;
Vu les conclusions récapitulatives et responsives déposées le 17 novembre 2025 par le conseil de monsieur [X] [B] ;
Vu les conclusions responsives n°2 déposées le 17 novembre 2025 par le conseil de madame [I] [S] ;
Auxquelles il convient de se référer conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;
Soutenant le caractère valide du congé, monsieur [X] [B] a fait assigner madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
-valider le congé délivré le 11 mars 2024 à l’encontre de madame [I] [S] ;
-dire et juger en conséquence que le bail signé entre les parties portant un appartement sis la rive gauche [Adresse 3] est résilié depuis le 12 septembre 2024 ;
-dire en conséquence que madame [I] [S] se trouve occupant sans droit ni titre de ce local depuis le 12 septembre 2024 ;
-ordonner l’expulsion immédiate de madame [I] [S] ainsi que tout occupant de son chef des locaux précédemment loués, si besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner madame [I] [S] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer, soit la somme mensuelle de 633,03 euros, charges comprises, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;
-condamner madame [I] [S] à payer à monsieur [X] [B] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts ;
-condamner madame [I] [S] à remettre tous les jeux de clés en sa possession des locaux loués, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
-condamner madame [I] [S] à payer à monsieur [X] [B] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
-rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.
Par conclusions déposées le jour de l’audience par son conseil, madame [I] [S] sollicite de voir le juge :
A titre principal,
-débouter monsieur [X] [B] de l’ensemble de ses demandes ;
-juger que le congé délivré le 14 mars 2024 à madame [I] [S] par son propriétaire monsieur [X] [B] n’est pas valide ni régulier et en tout état de cause, nul d’effet ;
-juger et prononcer la nullité du congé délivré le 14 mars 2024 à madame [I] [S] par son propriétaire monsieur [X] [B] ;
-juger en conséquence que le bail liant monsieur [X] [B] à madame [I] [S] est soumis à la réglementation classique des baux d’habitation (loi de 1989) et non pas au régime dérogatoire des baux d’habitation concernant les meublés ;
-juger en conséquence que madame [I] [S] occupe régulièrement le bien objet du litige ;
-condamner monsieur [X] [B] à payer à madame [I] [S] la somme de 1500 € en réparation du préjudice moral subi, à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;
A titre subsidiaire, et si la juridiction validait le congé délivré à madame [I] [S] :
-juger que madame [I] [S] bénéficiera d’un délai de 12 mois pour quitter le bien loué ;
-débouter monsieur [X] [B] de toutes ses demandes
En tout état de cause,
-condamner monsieur [X] [B] à payer à madame [I] [S] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L'affaire a fait l'objet de renvois à la demande des parties et a été retenue à l'audience du 17 novembre 2025.
Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 5 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la validité du congé pour reprise :
En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi de 1989,
« Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».
En l’espèce, il ressort du bail d’habitation et de ses annexes versés aux débats qu’il s’agit d’un bail meublé répondant aux règles exposées dans l’article 25-8 de la loi de 1989. Il est important de souligner que le contrat de bail en date du 12 septembre 2009 prévoit un délai de préavis de 3 mois et indique clairement qu’il s’agit d’un bail meublé. Madame [I] [S] n’a pas refusé de signer ce bail, dans les conditions prévues par l’article 25-8 de la loi de 1989.
L’acte de vente en date du 17 janvier 2022 au cours duquel monsieur [X] [B] a acquis l’appartement et dans lequel il est prévu que ledit appartement a été vendu non meublé ne peut pas suppléer le bail d’habitation, contrat conclu entre monsieur [F] et madame [I] [S], qui fait loi entre les parties.
Ainsi, monsieur [X] [B] ayant écrit sa lettre de congé pour reprise à madame [I] [S] le 11 mars 2024, par courrier recommandé avec accusé de réception, signée le 14 mars 2024, elle disposait légalement d’un délai allant jusqu’au 14 juin 2024 pour quitter le logement. Toutefois, monsieur [X] [B] s’est trompé en donnant son préavis plus de trois mois avant la fin du bail (en l’occurrence six mois) alors que le préavis était de trois mois.
Dans tous les cas, madame [I] [S] a bénéficié d’un délai de préavis de plus de trois mois, tel que prévu par l’article 25-8 de la loi de 1989, pour quitter le logement.
Enfin, madame [S] avait parfaitement conscience qu’il s’agissait d’un congé pour reprise puisque dans son courrier en date du 24 mai 2024 de réponse à celui du 11 mars 2024, elle dit « suite à votre courrier, congé pour reprise selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 ». Par conséquent l’erreur dans le corps de l’assignation, dans laquelle il est évoqué par erreur purement matérielle : « congé pour vente » n’a pas causé de grief à madame [I] [S].
En conséquence, le congé délivré le 11 mars 2024 sera jugé valide. Ce congé prend donc effet au 12 septembre 2024 à minuit.
Madame [I] [S] est, par conséquent, déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 12 septembre 2024.
Il y a lieu dès lors d’ordonner son expulsion.
Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des Procédures Civiles d’Exécution.
Celle-ci venant d’être prononcée, il conviendra de rejeter la demande de condamnation sous astreinte de restituer les clés du domicile, comme étant une demande prématurée.
Sur l’indemnité d’occupation :
Madame [I] [S] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2024 dont le montant est égal à celui du loyer avec charges selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Monsieur [X] [B] sollicite une somme de 1500€ au titre de dommages et intérêts sans en justifier les raisons.
Dans ces conditions, alors que sa demande n’est pas motivée, il conviendra de le débouter de cette demande.
Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre, l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Les dépens seront supportés par madame [I] [S] succombant et l’indemnité due par la partie perdante au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera fixée à la somme de 700€. Corrélativement, ce dernier verra sa demande rejetée sur le même fondement juridique.
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 11 mars 2024; CONSTATE que madame [I] [S] est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 11 septembre 2024 à minuit ; ORDONNE à madame [I] [S] de quitter les lieux loués situés [Adresse 3]; DIT qu’à défaut pour madame [I] [S] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles appartenant à madame [S] en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ; CONDAMNE madame [I] [S] à payer à monsieur [X] [B] une indemnité d'occupation à compter du 12 septembre 2024, d’un montant égal à celui du loyer soit la somme de 633.03€ par mois, et ce jusqu'à la libération des locaux par remise des clés ; REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par monsieur [X] monsieur [X] [B] ; DEBOUTE monsieur [X] [B] de sa demande de voir madame [I] [S] condamnée à lui restituer les clés sous astreinte de 50€ par jour ; CONDAMNE madame [I] [S] à payer à monsieur [X] [B] la somme de 700€ en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;