TJ 34172, 17 juin 2026, RG 26/00018

DOSSIER : N° RG 26/00018 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHDX

Copie exécutoire à
Me Nina BAUDIERE SERVAT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 17 Juin 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 19 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 17 Juin 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 22 octobre 2024 et ayant pris effet le 23 octobre 2024, Monsieur [R] [T] a donné à bail à Monsieur [X] [N] un immeuble à usage d'habitation meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Monsieur [R] [T] a fait signifier à Monsieur [X] [N], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 juillet 2025, un congé avec offre de vente prenant effet au 23 octobre 2025.

***

Par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 5 janvier 2026, Monsieur [R] [T] a fait assigner Monsieur [X] [N] pour l'audience du 19 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- l'expulsion de Monsieur [X] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [X] [N] au paiement de celle-ci,
- la suppression, en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution le bénéfice du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion du locataire, en raison de la mauvaise foi de ce dernier,
- la suppression, en application de l’article L 412-3 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution le bénéfice des délais renouvelables pouvant être accordés à la personne expulsée, en raison de la mauvaise foi de ce dernier,
- la condamnation de Monsieur [X] [N] à payer la somme de 2 404 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [X] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

À l'audience du 19 mai 2026, Monsieur [R] [T] était représenté par son conseil qui a déposé son dossier. Monsieur [X] [N], bien que régulièrement assigné à comparaître à l'audience, n’était ni présent, ni représenté.

Monsieur [R] [T] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 198 euros.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 juillet 2025, avec une prise d’effet au 23 octobre 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, le locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.
À compter de l’échéance du bail, devenue occupant sans droit ni titre, Monsieur [X] [N] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [X] [N] se trouve redevable de la somme de 3 198 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 10 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [X] [N] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 3 198 euros à Monsieur [R] [T].

Sur la demande de suppression du bénéfice de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait, manœuvres frauduleuses ou mauvaise foi.

La caractérisation d’une voie de fait, imposée par les textes précités, ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants pour pénétrer dans les lieux, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, le bailleur produit un récépissé de main courante dans lequel il est fait état du comportement bruyant du locataire. Toutefois, aucun autre élément ne permet d’objectiver des troubles de voisinage.

La preuve d'une voie de fait ou d’une mauvaise foi n’étant pas rapportée, les délais de principe prévus par les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution seront maintenus.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [X] [N], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [X] [N] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS