TJ 34172, 20 mai 2026, RG 26/00339

DOSSIER : N° RG 26/00339 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QNEK

Copie exécutoire à
Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG

expédition à
Mme [M] [V] divorcée [G]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 20 Mai 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [M] [V] divorcée [G], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 28 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 20 Mai 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 14 octobre 2021 et ayant pris effet le 18 octobre 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [M] [V] épouse [G] et Monsieur [T] [G] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], escalier 8, rez-de-chaussée, logement n°8, [Localité 1] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 635,15 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 52,29 euros.

Par bail séparé signé le 15 novembre 2021 et ayant pris effet le 17 novembre 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [M] [V] épouse [G] et Monsieur [T] [G] un garage n°4042 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 48,23 euros et une provision mensuelle sur charges de 4,65 euros et une TVA de 9,65 euros.

Par avenant au contrat de location en date du 12 juin 2024, suite au divorce de Monsieur [T] [G] et Madame [M] [V] épouse [G], le contrat de location est mis au nom de Madame [M] [V] épouse [G] à compter du 4 juin 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [M] [V] épouse [G], par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 3 062,65 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 3 septembre 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 novembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [M] [V] épouse [G] pour l'audience du 24 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [M] [V] épouse [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [M] [V] épouse [G] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [M] [V] épouse [G] à payer la somme de 4 418,61 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Madame [M] [V] épouse [G] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [M] [V] épouse [G], daté du 7 avril 2026. La conclusion est que Madame est divorcée avec deux enfants mineurs à charge. Le divorce a entraîné des difficultés de gestion du budget, et un endettement. Un dossier de surendettement à la Banque de France avec un plan de redressement a été mis en application en décembre 2025. Madame a pu reprendre le paiement du loyer résiduel mais le budget reste fragile et une ASLL tripartite va être mise en place.

***

À l'audience du 24 avril 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [M] [V] a comparu.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3740,86 euros s’agissant du logement et du garage. Il ne s’est par ailleurs pas opposé à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame [M] [V] a indiqué être en voie de titularisation dans son activité professionnelle et avoir deux enfants. Elle a précisé que Monsieur lui avait laissé une maison vide et avoir dû tout recommencer. Madame [M] [V] a également expliqué avoir repris le paiement du loyer depuis novembre 2025, et avoir de nombreux crédits en cours. Par ailleurs, elle a sollicité que lui soit accordé des délais de paiement pour apurer l’arriéré sur la base du plan de redressement.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 10 septembre 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 12 novembre 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, ACM HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [M] [V] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge de la locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

En outre, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [M] [V] se trouve redevable de la somme totale de 3 188,11 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 23 avril 2026, mensualités du mois de mars comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [M] [V] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 3 188,11 euros à ACM HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

S’agissant de la procédure de surendettement, Madame [M] [V] a été déclarée recevable le 8 avril 2025, soit antérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire survenue le 12 novembre 2025, du fait de l’impayé de loyers et de charges. La recevabilité fait donc échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 précitée n'est applicable que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce qui est le cas en l'espèce.

L'article 24 VI 2° prévoit que lorsque la commission de surendettement a imposé les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l'espèce, la commission de surendettement ayant imposé l'apurement de la dette d'un montant de 1707,25 euros en 8 échéances de 213,41, il conviendra d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les mêmes modalités mais dont le montant sera actualisé.

En conséquence, Madame [M] [V] sera autorisée à apurer sa dette d'un montant de 3 188,11 euros en 15 échéances de 214 euros.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de non-respect de ce plan d’apurement, celui-ci pourra être réputé caduc et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [M] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [V], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [M] [V] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS