TJ 34172, 3 juin 2026, RG 25/01503

N° RG 25/01503 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QD37

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 03 Juin 2026

DEMANDEUR:

Syndic. de copro. [Adresse 2]ayant pour syndic Citya Hugon Redon Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier
Greffier : Sofia STATOUA

DEBATS:

Audience publique du : 05 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 27 mai 2026, délibéré prorogé au 03 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Juin 2026 par
Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond
assistée de Sofia STATOUA, greffière

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [V] est propriétaire des lots n°45 et 99 au sein de l’immeuble en copropriété LE VERONIQUE, [Adresse 5] à [Localité 1].

Par acte d'huissier de justice signifié à étude, le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété, pris en la personne de son syndic, CITYA HUGON REDON IMMOBILIER, venant aux droits du cabinet HUGON REDON, a fait assigner Monsieur [B] [V] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite :
-la condamnation de Monsieur [B] [V] à lui payer la somme de :
5362,92€ euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 30 juillet 2025 et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2025 ;
1000 € en réparation du préjudice financier subi par la copropriété
-sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 1586,58€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec application des dispositions de l’article 1343-1 et 1343-2 du code civil.

***

À l'audience du 5 mai 2026, le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil qui a déposé son dossier en maintenant les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à comparaître, Monsieur [B] [V] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026. Délibéré prorogé au 03 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'arriéré de charges de copropriété et les provisions non encore échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 19-2 de la même loi dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- un relevé de propriété,
- les appels de charges et travaux,
- les relevés individuels de charges,
- le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 11 avril 2022, 19 décembre 2023, 26 juin 2024, 16 juin 2025, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux
- le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025,
- les mises en demeure et relance du 31 mai 2024, 5 février 2025 et 25 mars 2025,
- l’attestation de non conciliation en date du 27 mai 2025,
- le contrat de syndic.

Il sera constaté que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun appel de charges ou de travaux antérieurs à l’année 2025 et que sur le décompte de la créance, figurent des reports de soldes non justifiés par les documents produits.

Dès lors, ne seront retenues et portées au débit du compte du défendeur que les sommes justifiées soit :
-les appels de fonds et travaux pour l’année 2025 soit la somme totale de 1170,06 euros
-les appels n°1 de juillet 2025 pour le rempalcement des pieds des collecteurs soit la somme de 70,48 euros
-les soldes de répartition pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 soit la somme totale de 627,81 euros.

En conséquence, il ressort de ces documents que Monsieur [B] [V] reste devoir la somme totale de 1868,35 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte en date du 4 novembre 2025, comprenant les appels de fond du 4ème trimestre 2025.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure en date du 25 mars 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit les mises en demeure et relance du 31 mai 2024, 5 février 2025 et 25 mars 2025.

La mise en demeure du 25 mars 2025 est accompagnée de son avis d’envoi.

La demande en paiement au titre de ces frais sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic pour une mise en demeure et trois lettres de relance, soit la somme totale de 125 euros.

Sur les frais de « honoraire conciliation, saisine conciliateur » :

Concernant ces frais, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts,

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [B] [V] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [B] [V], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur [B] [V] versera au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros. En effet, il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 481-1 du Code de procédure civile relatif à la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code.

PAR CES MOTIFS