TJ 34172, 17 juin 2026, RG 25/01597

DOSSIER : N° RG 25/01597 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QF4Z

Copie exécutoire à
Maître Camille GONZALEZ de la SELARL CAMILLE GONZALEZ
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 17 Juin 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société -SNC BPA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Camille GONZALEZ de la SELARL CAMILLE GONZALEZ, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Thibault LEVALLOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 19 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 17 Juin 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 30 juin 2017, la SNC BPA a donné à bail à Monsieur [I] [V] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 avril 2025, la SNC BPA a mis en demeure Monsieur [I] [V] de payer la somme de 2 461,24 euros au titre des loyers impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2025, la SNC BPA a mis en demeure Monsieur [I] [V] de payer la somme de 3 076,55 euros au titre des loyers impayés.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SNC BPA a fait signifier à Monsieur [I] [V], par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 6 153,10 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 17 novembre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la SNC BPA a fait assigner Monsieur [I] [V] pour l'audience du 19 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en suite de la signification du commandement de payer,
- l'expulsion de Monsieur [I] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [I] [V] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [I] [V] à payer la somme de 6 932,12 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [I] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [I] [V], daté du 27 avril 2026. La conclusion est qu’il ne s'est pas présenté aux convocations du travailleur social.

***

À l'audience du 19 mai 2026, la SNC BPA était représentée par son conseil. Monsieur [I] [V], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La SNC BPA a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 9 502,90 euros.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SNC BPA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SNC BPA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail

Le commandement de payer du 17 novembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2026, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [I] [V] devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [I] [V] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [I] [V] se trouve redevable de la somme de 9 502,90 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 19 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [I] [V] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 9 502,90 euros à la SNC BPA.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [V], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [I] [V] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SNC BPA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS