TJ 34172, 17 juin 2026, RG 25/01606

DOSSIER : N° RG 25/01606 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QGEB

Copie exécutoire à
Me Camille FABRE

expédition à

Mme [A] [J]
Mme [C] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 17 Juin 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [O] [W] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Camille FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 19 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 17 Juin 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte ayant pris effet au 1er juillet 2021, Madame [O] [W] épouse [K], par l’intermédiaire de la société ABSIS CONSEIL, a donné à bail à Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 710 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 90 euros.

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2021, Madame [C] [J] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] dans le cadre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [W] a fait signifier à Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U], par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1769,89 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 18 novembre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 décembre 2024, Madame [O] [W] a dénoncé ledit commandement à Madame [C] [J] en sa qualité de caution solidaire.

Par acte d’huissier de justice signifié à étude les 17 et 18 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [O] [W] a fait assigner Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U], ainsi que Madame [C] [J] pour l'audience du 19 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, et demande notamment la résiliation du bail, l’expulsion, et le paiement des sommes dues au titre de la dette locative outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [U], daté du 5 mai 2026. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

A l’audience du 19 mai 2026, Madame [W] [O] était représentée par son conseil.
Madame [A] [J] et Madame [C] [J] ont comparu.
Monsieur [B] [U] n’a pas comparu.

A l’audience, se référant à son assignation, Madame [O] [W] a sollicité du juge des contentieux de la protection de :
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion de Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef en la forme accoutumée avec, si besoin était, l’assistance du commissaire de police et de la force publique,
- condamner conjointement et solidairement Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U], et Madame [C] [J], caution, à lui payer par provision de la somme de 4063,88 euros au titre des loyers et charges échus et non payés au jour de l’assignation, somme à parfaire au jour du jugement,
- fixer et condamner conjointement et solidairement Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] et Madame [C] [J], caution, à lui payer la somme de 880,29 euros mensuels à titre d’indemnité d’occupation à compter de la fin du bail jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner conjointement et solidairement par provision Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U], et Madame [C] [J], aux dépens, en ce compris les frais de mise en demeure, commandement de payer, dénonce du commandement de payer à la caution et présente assignation,
- condamner conjointement et solidairement par provision Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U], et Madame [C] [J] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- constater et ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, Madame [O] [W] a fait valoir, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et visant l’article 17 du contrat de bail, que les locataires ne se sont jamais régulièrement acquittés des loyers dus et n’ont pas procédé à l’apurement de la dette malgré le commandement de payer, signifié le 28 novembre 2024, et un plan d’apurement adressé par ABIS CONSEIL le 2 juillet 2025. Elle a conclu à l’acquisition de la clause résolutoire au 29 janvier 2025.

S’agissant de sa demande de condamnation solidaire de Madame [C] [J], elle a exposé que cette dernière s’est portée caution solidaire par acte signé le 24 juin 2021, et qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré les mises en demeure et dénonce du commandement de payer.

Madame [O] [W] s’est en outre opposée aux délais de paiement sollicités par Madame [A] [J].

A l’audience, Madame [A] [J] a sollicité du juge des contentieux de la protection l’octroi de délai de paiement.
Elle a indiqué avoir quitté le logement au mois d’avril 2026 et vivre chez sa sœur avec ses deux enfants à charge. Sur sa situation, elle a exposé être étudiante et travailler désormais dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Elle a précisé que son compagnon était chargé de régler le loyer mais qu’il n’a finalement participé au paiement d’aucune charges. Elle a demandé la résiliation du bail.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026, avec possibilité laissée à la bailleresse de communiquer, pendant le cours du délibéré, un décompte actualisé.

Par mail en date du 21 mai 2026, le conseil de Madame [W] a transmis un décompte actualisé à la somme de 4985,04 euros, arrêtée au 19 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [O] [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 29 novembre 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [O] [W] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 19 décembre 2025, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le commandement de payer du 28 novembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité.

Au regard de l’historique des versements produit par le bailleur en cours de délibéré et non contesté par les locataires, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2025 date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] et Madame [C] [J], en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 4751,64 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 19 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, déduction ayant été faite des frais de poursuite qui relèvent des dépens.
Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U], ainsi que Madame [C] [J] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [O] [W] la somme provisionnelle de 4751,64 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, Monsieur [B] [U] ne s’est présenté ni aux convocations du travailleur social, ni à l’audience.
Dès lors, en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers et charges et d’information sur les ressources du défendeur, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'a été formulée. Il convient de rappeler qu'en l'absence de demande, le juge ne dispose d'aucun pouvoir de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

En revanche, en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La situation personnelle et financière de Madame [A] [J] telle qu’indiquée à l’audience justifie qu’il lui soit accordé des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence, à compter de la résiliation du bail, Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] et Madame [C] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens,

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [A] [J] et Monsieur [B] [U] et Madame [C] [J], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [O] [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS