TJ 34172, 17 juin 2026, RG 26/00015

DOSSIER : N° RG 26/00015 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHCP

Copie exécutoire à
Maître Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME

expédition à
M. [O] [K]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 17 Juin 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. -FONCIERE DI 01/2008, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [F] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 19 Mai 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 17 Juin 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 6 décembre 2010 et ayant pris effet le 18 janvier 2011, la S.C.I. FONCIERE DI 01 2008, représentée par [Q] [D], a donné à bail à Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] un immeuble à usage d'habitation et deux parkings en sous-sol n°30 et n°31 situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 442,41 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 135 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 a fait signifier à Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K], par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 675,68 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 12 août 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 11 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 a fait assigner Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] pour l'audience du 19 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de deux mois, délai à l’issue duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée,
- la réservation du droit de liquider l’astreinte,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] au paiement de celle-ci, soit la somme de 228,65 euros pour la période du 23 octobre au 31 octobre 2025, puis la somme mensuelle de 787,57 euros les mois suivants,
- la condamnation solidaire de Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] à payer la somme de 2 480,99 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- la condamnation in solidum de Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K], daté du 27 février 2026. La conclusion est que le couple a trois enfants majeurs vivant au domicile. Deux sont inscrits à France Travail et perçoivent l’ARE, et l’une travaille en CDI à temps partiel comme employée polyvalente. Monsieur travaillait dans le bâtiment en qualité de charpentier couvreur, mais suite à un accident de travail, il n’a pas pu reprendre son emploi puis a été licencié pour inaptitude au poste. Depuis février 2024, il perçoit des ARE. Madame est en CDI à temps complet auprès de l’Association Adages comme cuisinière. Suite à un problème de santé, elle est en arrêt maladie du 26 janvier 2026 au 13 mars 2026. Dans l’impossibilité de reprendre son poste, elle fait les démarches pour un reclassement. Le couple explique avoir cumulé deux mois de retard de loyer quand Monsieur a été en arrêt maladie puis licencié. Le couple a repris le paiement du loyer. Un FSL maintien est sollicité mais le bailleur a refusé d’instruire le FSL car la procédure d’expulsion est engagée.

***

À l'audience du 19 mai 2026, la S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 était représentée par son conseil. Monsieur [O] [K] a comparu. Madame [F] [K], bien que régulièrement assignée à comparaître à l'audience, n’était ni présente, ni représentée.

La S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1 914,38 euros. Elle ne s’est par ailleurs pas opposée à des délais de paiement.

Monsieur [O] [K] a indiqué avoir perdu son travail et être en recherche active d’emploi. Il a ajouté que Madame [F] [K] était toujours en arrêt maladie. Monsieur [O] [K] a également précisé qu’il avait trois enfants dont deux qui ne travaillaient pas. Il a aussi indiqué avoir toujours réussi à solder la dette et avoir repris le paiement des loyers depuis août 2025. Monsieur [O] [K] a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il leur soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré locatif. Il s’est engagé à régler la dette, ayant conscience des conséquences.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.
La S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 22 août 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] se trouvent redevables de la somme de 1 650,31 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 18 mai 2026, mensualité du mois d’avril comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] seront donc solidairement condamnés, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 1 650,31 euros à la S.C.I. FONCIERE DI 01 2008, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] exposée à l’audience, notamment le fait qu’ils disposent actuellement d’un emploi rémunéré de 1580 euros par mois et d’allocations à hauteur de 1 118 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement intégral des loyers courants, justifient de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

En conséquence, la S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [O] [K] et Madame [F] [K] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.C.I. FONCIERE DI 01 2008 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS