TJ 73011, 3 juill. 2026, RG 23/01129

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 03/07/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 23/01129

N° Portalis DB2O-W-B7H-CVG7
DEMANDEURS :

Monsieur [P] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [B] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [Q] [X] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Aucune INDIVISION [O] - [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [M] [U]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [W] [N] [R] [F] épouse [U]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Monsieur [S] [D] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Madame [T] [Z] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Aucune INDIVISION [G], représenté par M. [E] [G]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Madame [Y] [L] [A] [V] divorcée [MU]
[Adresse 9]
[Localité 7]

Monsieur [EW] [BB]
[Adresse 10]
[Localité 8]

Madame [WA] [TF] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [WN] [HK]
[Adresse 11]
[Localité 9]

Madame [LK] [HK]
[Adresse 11]
[Localité 9]

Madame [SB] [FP] [QR]
[Adresse 12]
[Localité 10]

Madame [XI] [OH] épouse [II]
[Adresse 13]
[Localité 11]

Monsieur [HF] [II]
[Adresse 13]
[Localité 11]

Madame [MN] [CG] épouse [CI]
[Adresse 14]
[Localité 12]

S.A.R.L. ARA
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [HB] [HD]
[Adresse 15]
[Localité 13]

Monsieur [BD] [WF]
[Adresse 16]
[Localité 14]

Monsieur [HX] [ZU]
[Adresse 17]
[Localité 15]

S.N.C. [Localité 16] [Localité 17]
[Adresse 18]
[Localité 18]

Madame [PV] [NB] [HP] [QQ] épouse [TQ]
[Adresse 19]
[Localité 19]

Monsieur [BD] [JC] [UB] [TQ]
[Adresse 19]
[Localité 19]

Tous représentés par Me Christian ASSIER, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Ibrahim CEKICI, du cabinet d’avocat OZ & IZ avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]
représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 20]
[Localité 20]
représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Jean-Luc MEDINA, de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 24 Avril 2026
Délibéré annoncé au : 03 Juillet 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Ma ASSIER et Me MURAT
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié commissaire de justice le 15/9/2023 par lequel les demandeurs visés en tête du présent ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa de la loi du 10/7/1965, de ses articles 9, 10 et 42, du décret du 17/3/1967 et de l’article 1231-1 du code civil ;

- prononcer la nullité de l’assemblée générale du 30/6/2023 du “syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-<HABITATION> et de toutes ses résolutions” ;

- condamner le même syndicat à leur payer 20 000 € à titre de dommages et intérêts ;

- condamner le même à leur payer 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens, avec dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat ;

- rappeler l’exécution provisoire ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/12/2024 ayant constaté le désistement d’action de la société civile LCPM, l’ayant déclaré parfait et ayant condamné cette dernière aux dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/9/2025 ayant constaté le désistement d’instance de Mme [SB] [QR], l’ayant déclaré parfait et ayant condamné cette dernière aux dépens ;

Vu les dernières conclusions des demandeurs reçues le 17/9/2025 par lesquelles ils ont repris leurs demandes initiales en demandant le rejet des demandes et moyens adverses ;

Vu les dernières conclusions du “syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]” reçues le 27/11/2025 par lesquelles il a demandé de voir :

- déclarer mal fondée l’action engagée ;

- à titre principal, juger que les demandeurs ne peuvent solliciter la nullité de l’assemblée générale du syndicat secondaire HABITATION en assignant le syndicat principal de l’ensemble immobilier, et mettre hors de cause celui-ci ;

- juger que le syndicat secondaire HABITATION n’ayant jamais été assigné dans le délai de deux mois l’assemblée générale du 30/6/2023 est désormais définitive et rejeter en conséquence les demandes ;

- subsidiairement, juger non écrite et annuler la clause de l’article 75 du règlement de copropriété prévoyant que dans les 6 jours de la convocation, tout copropriétaire peut notifier à la personne qui a convoqué l’assemblée générale les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour ;

- rejeter les demandes adverses en ce que tant la convocation que l’assemblée générale sont régulières ;

- condamner les demandeurs à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Philippe Murat ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 4/12/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée pour le 15/4/2026 et l’audience de plaidoirie fixée au 24/4/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

- sur la demande reconventionnelle tendant à déclarer mal fondée l’action des demandeurs en jugeant qu’ils ne peuvent solliciter contre le syndicat principal assigné la nullité de l’assemblée générale du syndicat secondaire, à le mettre hors de cause et à juger que l’assemblée générale est définitive faute d’assignation du syndicat secondaire dans le délai de recours

La formulations des demandes ainsi résumées sous forme de demande reconventionnelle ou de moyen de fond ne dissimule que mal qu’elles se résument à l’invocation par le défendeur de n’avoir pas qualité ou intérêt à défendre à l’action ou d’avoir été assigné en vertu d’une dénomination inexacte, ce qui est étranger au fond du droit et constitue une fin de non recevoir ou une exception de procédure pour vice de forme affectant l’acte introductif.

Dans l’un ou l’autre cas, elles doivent être soulevées devant le juge de la mise en état exclusivement compétent en application de l’article 789 du code de procédure civile de sorte que les demandes tendant à ces fins exactement qualifiées sont irrecevables devant le juge du fond.

Pour mémoire, si une fin de non recevoir ou une exception de procédure avait été soulevée devant le Juge de la Mise en Etat, son succès ne permettrait par hypothèse pas au défendeur de requérir par ailleurs un jugement sur le fond comme le syndicat tel qu’assigné et comparant ne craint de le faire par l’absurde en plaidant par procureur de façon irrecevable à son tour en demandant de juger le caractère définitif d’une assemblée générale ne le concernant alors pas, tandis qu’une exception de nullité pour vice de forme devrait être soulevée avant toute fin de non recevoir et défense au fond et exigerait la preuve d’un grief.

Toutefois, pour la détermination exacte des demandes et des chefs de jugement correspondants, il y a lieu de relever que :

- selon le règlement de la copropriété en cause, cette dernière est dénommée “ensemble résidentiel du [Adresse 5]” et est constituée sous forme d’un syndicat principal non autrement dénommé, chargé des parties communes générales et des services communs à tous les copropriétaires, d’un “syndicat secondaire A” chargé de la partie spéciale et d’un “syndicat secondaire B” chargé du bâtiment d’habitation.

- le nom d’usage porté au registre des copropriétés est pour le syndicat principal “[Adresse 5] (ENS IMMOBILIER)”, et non l’abrégé “[Adresse 5]” dont le défendeur prétend qu’il lui correspond, et pour le syndicat secondaire B “[Adresse 5] HABITATION” ;

- les motifs et dispositifs de l’assignation visent expressément le syndicat de l’immeuble [Adresse 5]-HABITATION, ce qui correspond nécessairement au syndicat secondaire B “[Adresse 5] HABITATION”.

Le fait que cette précision ne soit pas portée à l’en-tête de l’assignation visant le défendeur ni sur son procès-verbal de signification constitue donc une simple erreur matérielle sans effet sur le fond du droit, le syndicat assigné effectivement visé ayant le même représentant légal que son homonyme imparfait et ce représentant n’ayant pu se méprendre sur le syndicat effectivement concerné et ayant conclu à son bénéfice.

Le présent jugement statuera donc sur les demandes au fond selon les dénominations exactes issues du règlement de copropriété et du nom d’usage déclaré au registre, contre le syndicat secondaire.

En revanche, il sera réputé contradictoire puisque le défendeur prétend intervenir en sa qualité de syndicat principal de sorte que le syndicat secondaire, seul visé n’est pas comparant.

-sur les demandes en nullité de l’assemblée générale

* sur le moyen tiré du défaut de pouvoir de l’auteur de la convocation à l’assemblée générale

Il est prétendu en substance que M. [TB], en sa qualité de président du conseil syndical ayant convoqué l’assemblée générale en cause ne pouvait en exercer légalement le pouvoir en application de l’article 21 du de la loi du 10/7/1965 faute de ne pas être le représentant légal mais seulement l’associé d’une société civile propriétaire d’un lot et être ainsi dépourvu du pouvoir de la représenter à une assemblée générale comme d’être désigné membre du conseil syndical et a fortiori en être élu président.

Or, d’une part, en application de l’article 21 de la loi du 10/7/1965 dont les demandeurs livrent une version tronquée bien que non rectifiée en défense, tout copropriétaire peut être désigné comme membre du conseil syndical, y compris une personne morale à charge de s’y faire représenter par son représentant légal ou statutaire ou un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

D’autre part, par une résolution de l’assemblée générale du 30/12/2021, il a été adopté la candidature de la “SARL AURIELAM- MONSIEUR [TB]” comme membre du conseil syndial jusqu’à l’assemblée générale devant statuer sur les comptes de l’exercice à clore le 30/9/2023.

Or, il est constant que cette société est copropriétaire et que le fait qu’elle ait dépêché M. [TB] à cette fin alors qu’il n’en était pas le représentant légal établit qu’elle l’a spécialement désigné comme fondé de pouvoir, ce dont il n’avait à être justifier que lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur sa désignation.

En toute hypothèse, ayant ainsi été désigné membre du conseil syndical par assemblée générale définitive dont la violation ne peut plus être opposée une fois le délai de contestation ouvert à cette fin nonobstant l’affirmation contraire dépourvue de tout fondement légal ou jurisprudentiel précis, la seule obligation légale concernant la désignation de son président étant d’en être membre, comme c’était le cas, et le président disposant des pouvoirs attachés à cette désignation, ce dernier avait bien tout pouvoir pour agir durant le mandat dévolu en cette qualité en vertu des dispositions légales lui ouvrant la possibilité de convoquer une assemblée générale .

* sur les moyens tirés de la violation des conditions de fond de la convocation

Eu égard aux contradictions et inexactitudes juridiques des positionnements respectifs procédant par confusion selon ce qui leur apparaît profitable en fait, il y a lieu de rappeler l’ensemble des dispositions applicables aux convocations d’assemblée générale et d’en tirer in fine les effets légaux sur les faits de la cause.

En application de l’article 7 du décret du 17/3/1967, une assemblée générale est tenue au moins une fois par an et est convoquée par le syndic sauf s’il en est disposé autrement dans le même décret ou la loi du 10/7/1965.

En application de l’article 8 du même décret, sa convocation est de droit sur demande du conseil syndical (ou de copropriétaires représentant un quart des voix de tous les copropriétaires) notifiée au syndic et précisant les questions dont l’inscription est à l’ordre du jour et peut être réalisée par le président du conseil syndical passé un délai de 8 jours suivant mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse.

En application de l’article 18 V de la loi du 10/7/1965, en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale destinée à désigner un nouveau syndic, ce qui suppose la démonstration de ce qu’un syndic existant se trouve empéché d’exercer ses fonctions.

Cependant, en application de l’article 18 VIII de la loi du 10/7/1965 auquel l’article 8 sus-visé d’ordre réglementaire ne peut déroger et auquel l’article 18 V sus-visé ne déroge pas davantage sur ce point précis, lorsque la demande porte sur la résiliation du contrat de syndic en cours à l’initiative du conseil syndical, ce dernier notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour en précisant les inexécutions reprochées et le syndic est tenu de procéder à cette convocation dans les deux mois suivant la première présentation d’une lettre recommandée du président du conseil le demandant, à défaut de quoi ce dernier est habilité à y procéder.

Le président du conseil syndical peut donc certes convoquer toute assemblée générale passé 8 jours suivant une mise en demeure du conseil syndical ou en cas d’empêchement du syndic, mais ne peut le faire dans le cas spécial prévu par la loi d’une demande tendant à résilier un contrat de syndic en cours que passé deux mois suivant présentation de la demande en ce sens du président du conseil syndical.

Tous ces cas supposent à la fois une demande préalable du conseil syndical et l’existence d’un syndic à qui réclamer la convocation, laquelle suppose une décision expresse d’assemblée générale approuvant un contrat de syndic conclu pour une durée déterminée en application de l’article 18 VI de la loi du 10/7/1965.

En application de l’article17 de la loi du 10/7/1965 dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic autres que ceux, sans objet en l’espèce, visés par les dispositions préliminaires spécifiques lors de la constitution de la copropriété et de la première assemblée générale suivante, tout copropriétaire (ce que M. [TB] n’était pas en sa seule qualité d’associé d’une personne morale copropriétaire dont il n’était pas le représentant légal) peut convoquer l’assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic, à défaut de quoi il peut être procédé à la désignation d’un administrateur à cette fin à la requête de tout intéressé.

Or, en l’espèce, la demande de convocation portée par le président du conseil syndical portait principalement sur la révocation et le remplacement du syndic ELEGNA qui aurait été désigné par l’assemblée générale du 29/12/2022, en avançant contradictoirement selon les besoins de la cause qu’il n’existait aucun procès-verbal approuvé de l’ assemblée générale du 29/12/2022 mais que le syndic ELEGNA était néanmoins désigné et aurait dû exécuter son mandat au motif que le président du conseil syndical ne contestait pas lui-même le mandat donné, alors qu’il est sans effet juridique sur sa validité que le président du conseil ou ses membres reconnaisse ou non un vote, alors qu’il est constant que le syndicat en défense ne produit lui-même pas de procès-verbal d’assemblée générale correspondant censé avoir mis fin au mandat de FONCIA, qui était valide jusqu’au 30/6/2023 selon la dernière assemblée générale de 2021, et avoir désigné ELEGNA comme nouveau syndic, alors que le procès-verbal produit par les demandeurs, qui invoquent paradoxalement qu’il aurait pris effet, est signé au nom de M. [TB] en qualité de président de séance qui en dénie sa signature et indique avoir porté plainte pour faux de ce chef tandis qu’en tout cas il ne comporte aucune signature des scrutateurs, et alors que seul peut valoir procès-verbal d’assemblée générale celui établi par le bureau de l’assemblée générale, soit le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs conformément à l’article 17 du décret 17/3/1967.

De plus, la seule mention du projet de résolution désignant ELEGNA porte sur un mandat débutant le 29/12/2022 “jusqu’au...date non précisée” de sorte qu’il n’a même été soumis au vote aucune résolution adoptant un mandat à durée déterminée en contravention avec les articles 28 et 29 du décret du 17/3/1967.

A défaut de tout procès-verbal valablement établi, seul FONCIA restait donc le syndic antérieurement désigné de sorte qu’est nulle et sans effet la demande de convocation à l’assemblée générale du 30/6/2023 adressée au syndic ELEGNA censé l’avoir remplacé si un procès-verbal avait été établi, difficulté que soulevait précisément à juste titre ELEGNA auprès du président du conseil syndical en indiquant qu’il ne pouvait agir au vu du refus de M. [TB] de valider un projet de procès-verbal de l’assemblée générale du 29/12/2022 ne serait-ce qu’à minima en excluant les points sur lesquels le résultat des votes ne pouvait être retrouvé du fait du départ de FONCIA au cours de l’assemblée générale alors qu’il aurait dû poursuivre sa mission de secrétaire, sa révocation ne pouvant prendre effet en tout cas qu’au premier jour franc suivant.

A supposer que les résolutions d’une assemblée générale puissent être orales ou reconnues de fait, ce qui est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi et du décret subordonnant leur existence à minima à leur consignation par procès-verbal, régulier ou non, et qu’ELEGNA ait été ainsi été valablement mis en demeure, le délai de deux mois de l’article 18 VIII de la loi n’en restait pas moins applicable.

Or, la mise en dmeure ne résulte que du courrier du 12/4/2023, dont la présentation, à défaut de production d’accusé de réception, n’est établie que par le courrier d’ELEGNA y répondant expressément du 20/4/2023, laissant ainsi à celui -ci jusqu’au 20/6/2023 pour y procéder ou non, de sorte que les convocations auxquelles le président du conseil s’est livré dès la fin avril sont irrégulières et entraineraient également la nullité de toute résolution consécutive.

* pour mémoire sur les autres moyens de nullité

Il est invoqué notamment que la société ARA et la société [Localité 16] [Localité 17] en demande n’auraient pas été convoquées tandis que seuls certans indivisaires non mandataires communs l’auraient été pour ce qui concerne les indivisions [G] et [O]-[C], demandeurs non identifiables en l’absence de personnalité morale d’une indivision et de désignation de ses membres, et que d’autres copropriétaires, non demandeurs et pouvant seuls s’en prévaloir, n’auraient pas fait l’objet de convocation en leur qualité de nouveaux acquéreurs de lots.

S’agissant des deux premières, pouvant seules être pertinentes, le syndicat en défense prétend que la réception de leurs convocations auraient bien été adressées et même reçues en vertu de listings de la poste produits établissant leur cheminement.

Cependant, les AR ne sont pas produits et les listings produits non certifiés par la poste ne peuvent y suppléer d’autant qu’ils comportent de nombreuses contradictions.

La nullité pour défaut de convocation de la société ARA et de la société [Localité 16] [Localité 17] devrait être prononcée également de ce chef.

Il en va de même s’agissant de l’absence de tout justificatif quant à la répartition des votes par correspondance ne permettant aucune vérification du respect des limites du nombre de mandats donnés à un seul mandataire.

-sur la demande indemnitaire

Il n’est démontré aucun préjudice tiré par chaque demandeur de la nullité retenue pour des motifs de forme ou péripéhriques.

Malgré cette nullité, la nécessité d’une nouvelle assemblée générale était évidente dès lors que pour des raisons échappant à la volonté de la collectivité des membres du syndicat, la précédente assemblée générale ne pouvait être exécutée faute de procès-verbal devant être établi par le bureau désigné par elle mais que le mandat du syndic antérieur n’en était pas moins empêché.

Le fait que le président du conseil ait stigmatisé indument le nouveau syndic putatif au lieu de présenter la difficulté objective à résoudre, à laquelle il avait du reste contribué à la non résolution en sa qualité de président du bureau n’ayant pas concourru à l’établissement du procès-verbal et ayant refusé de signer sa partie non contestée, n’est pas davantage imputable au syndicat lui-même, qui, las de conflits paralysants entre deux minorités opposées, a fait un choix par défaut permettant de tenter d’en sortir en désignant à la majorité relative à nouveau l’ancien syndic, dont l’exercice ultérieur n’est du reste plus apparu critiqué au cours des assemblées générales suivantes.

Il y a donc lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts.

-sur la demande reconventionnelle en vue de déclarer non écrite la clause 75 du règlement de copropriété

Cette demande formée par le syndicat principal, seul à intervenir en défense, comme un moyen de défense au fond sur la nullité de l’assemblée générale du syndicat secondaire, que le syndicat principal est sans qualité pour contester si cela avait été soulevé devant le Juge de la Mise en Etat, est sans objet en l’absence d’annulation tirée de la violation de l’article incriminé.

Elle n’est en tout cas pas fondée dès lors que la clause se contente d’encadrer la faculté légale de tout copropriétaire de soumettre à l’ordre du jour des projets de résolution, qu’il appartient à l’auteur de la convocation de prévoir un délai en conséquence et que son défaut d’inscription pour un motif de délai insuffisant n’entraîne en soi aucune nullité mais l’obligation de l’inscrire à la prochaine assemblée.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat succombant à l’instance doit donc être tenu, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 000 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

- sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

L’annulation provisoire prononcée n’est pas compatible avec le caractère définitif requis pour avoir des effets certains ultérieurs, ce qu’il y a lieu de relever même si en défense le moyen exprimé en ce sens par le défendeur dans les motifs de ses conclusions n’est pas repris au dispositif de ces dernières.

PAR CES MOTIFS :