TJ 18033, 3 juill. 2026, RG 26/00124

République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUILLET 2026

S.C.I. DU BERRY, S.A.S. RECAM SONOFADEX C/ S.A.S. LA FROMAGERIE

N° du dossier : N° RG 26/00124 - N° Portalis DBXE-W-B7K-FNUR

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30B

A l'audience publique des référés tenue le trois Juillet deux mil vingt six,

Nous, [...], président du tribunal judiciaire de BOURGES, assisté de [...], greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. DU BERRY
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 1]
S.A.S. RECAM SONOFADEX
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 1]

Représentées par Me Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant et par Me Vincent FONTENILLE, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant

ET :

S.A.S. LA FROMAGERIE
dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 2]

Non comparante ni représentée

La cause appelée à l'audience du 25 Juin 2026, où après avoir entendu le représentant des demanderesses en sa plaidoirie, l'affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe, date à laquelle la décision est rendue.

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EXPOSE DU LITIGE :
La SCI DU BERRY, représentée par la SAS RECAM SONOFADEX en qualité d’usufruitière, est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] (18).
Par acte du 30 janvier 2012, la SCI DU BERRY a consenti l’usufruit temporaire dudit local pour une durée de 25 ans à la SAS RECAM SONOFADEX.
Par acte sous seing privé du 5 décembre 2024, la SCI DU BERRY a consenti un bail commercial de ce local à la SAS LA FROMAGERIE pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 48 000€, payable par trimestre d’avance.
La SAS LA FROMAGERIE ne s’est pas scrupuleusement acquitté de ses loyers.
Par exploit de commissaire de justice du 5 juin 2026, la SCI DU BERRY et la SAS RECAM SONOFADEX ont assigné la SAS LA FROMAGERIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BOURGES, aux fins de :
-constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 13 mai 2026 du contrat de bail liant la SCI DU BERRY, représentée par la SAS RECAM SONOFADEX, en vertu d’une attestation d’usufruit temporaire d’une durée de 25 ans de la SCI DU BERRY, d’une part, à la SAS LA FROMAGERIE d’autre part ;
-juger que le contrat de bail commercial conclu entre la SCI DU BERRY, représentée par la SAS RECAM SONOFADEX, en vertu d’une attestation d’usufruit temporaire d’une durée de 25 ans de la SCI DU BERRY et de la SAS LA FROMAGERIE en date du 3 décembre 2023 se trouve résilié de plein droit à compter du 13 mai 2026 ;
-juger qu’à compter du 13 mai 2026, la SAS LA FROMAGERIE est occupante sans droit ni titre des locaux situés à [Localité 2] (18) – [Adresse 3] ;
-ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef dès la signification de l’ordonnance à intervenir et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et ce sous astreinte de 300€ par jour de retard ;
-condamner la SAS LA FROMAGERIE à payer à la SAS RECAM SONOFADEX, en sa qualité d’usufruitière, pour les causes sus énoncées une provision de 34 371,96€ au titre des loyers dus selon décompte en date du 18 mai 2026, outre les intérêts légaux à courir sur cette somme à compter du commandement de payer du 13 avril 2026 ;
-juger que la somme versée par la SAS LA FROMAGERIE à tire de dépôt de garantie demeure acquise à la SCI DU BERRY, représentée par la SAS RECAM SONOFADEX, en vertu d’une attestation d’usufruit temporaire d’une durée de 25 ans de la SCI DU BERRY, à titre de dommages-intérêts ;
-fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS LA FROMAGERIE, depuis la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, à la somme de 4000€ hors taxes, hors charges par mois, augmentée de la TVA si applicable ;
-en conséquence, condamner la SAS LA FROMAGERIE à payer par provision à la SAS RECAM SONOFADEX, en sa qualité d’usufruitière, cette indemnité d’occupation, mensuellement, à compter du 13 mai 2026 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;
-juger que, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la SAS LA FROMAGERIE et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évaluation à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;
-condamner la SAS LA FORMAGERIE à payer par provision à la SAS RECAM SONOFADEX, en sa qualité d’usufruitière, la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts et après avoir prononcé la compensation entre les créances et dettes respectives des parties, juger que la SCI DU BERRY, représentée par la SAS RECAM SONOFADEX, en vertu d’une attestation d’usufruit temporaire d’une durée de 25 ans de la SCI DU BERRY, est libérée de toute obligation de restitution du dépôt de garantie ;
-rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-condamner la SAS LA FROMAGERIE à payer à la SCI DU BERRY et la SAS RECAM SONOFADEX la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 200,99€ toutes taxes comprises.
A ces effets, les requérantes font observer que :
-un commandement de payer des loyers du 13 avril 2026, visant la clause résolutoire, a été adressé à la SAS LA FROMAGERIE, et fonde la résiliation de plein droit du bail ; au 18 mai 2026 la SAS LA FROMAGERIE était redevable d’une somme de 34 371,96€ ;
-le dépôt de garantie de 8 000€ doit être acquis par la SAS RECAM SONOFADEX au titre d’indemnité du préjudice subi par le manquement du preneur à ses obligations ;
-à compter de la date d’effet de la résolution du bail, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun, soit le paiement d’un mois de loyer hors charges ; la SAS RECAM SONOFADEX est ainsi fondée à solliciter la somme de 4 000€ hors taxes.

A l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, les requérantes se sont référées à leurs écritures.
La SAS LA FROMAGERIE assignée à personne morale n’a pas comparu.

MOTIFS :
-sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :
Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail commercial signé le 5 décembre 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance, de toute somme due en vertu du présent bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit.
Les SCI DU BERRY et SAS RECAM SONOFADEX ont délivré commandement de payer à la SAS LA FROMAGERIE le 13 avril 2026 en visant la clause résolutoire dudit bail, d’avoir à payer, dans le mois de la signification de cet acte, la somme de 18 483,27€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 mars 2026, de la facture d’eau et du coût de l’acte.
La SAS LA FROMAGERIE n’a pas honoré les causes du commandement de payer dans le mois suivant la signification de cet acte. Ce commandement est régulier en la forme comme reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail et les dispositions légales obligatoires. Il convient de faire droit à la demande en résiliation du bail.
-sur la demande d’expulsion :
L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire Ainsi le locataire doit être expulsé suivant les modalités fixées au dispositif de la présente.
-sur les demandes provisionnelles :
L’extrait de compte des sommes restant dues par la SAS LA FROMAGERIE à la SAS RECAM SONOFADEX, en tant que représentante de la SCI DU BERRY et usufruitière, fait état d’un solde débiteur de 34 371,96€.
En l’espèce, le bail stipule que tout retard de paiement ou somme exigible au titre du bail donnera lieu au paiement d’intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de sa date d’exigibilité jusqu’à parfait paiement. Il convient d’écarter la majoration des intérêts sollicités au regard de la position respective des parties.
La SAS LA FORMAGERIE sera tenue de payer la provision de 34 371,96€ à valoir sur les arriérés locatifs.
Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel à un montant égal au montant du dernier loyer révisé, soit 4 000€, outre TVA, charges et accessoires.
La capitalisation des intérêts est de droit.
-Sur la demande au titre des dommages et intérêts et du dépôt de garantie :
Les demanderesses sollicitent la condamnation de la SAS LA FROMAGERIE à payer à la SAS RECAM SONOFADEX au paiement de la somme de 5 000€ à titre de dommages-intérêts.
Toutefois, elles ne produisent aucun élément de nature à établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant de la consécration judiciaire de leur créance au titre des arriérés locatifs. Il convient de rejeter ladite demande.
Concernant le dépôt de garantie, aux termes de l’article 19.2 du bail commercial, le dépôt de garanti est remis au preneur après déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur. Le dépôt de garantie ne sera restitué au preneur que s’il a été remis au bailleur copie des factures de consommation d’énergie des trois dernières années de jouissance.
En l’espèce, il résulte des stipulations contractuelles du bail qu’aucune clause ne prévoit que ce dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts.

Dès lors, en l’absence de stipulation contractuelle autorisant une telle affectation du dépôt de garantie, la demande des SCI DU BERRY et SAS RECAM SONOFADEX doit être rejetée.
-sur les demandes annexes :
L’équité commande de condamner la SAS LA FROMAGERIE à payer aux SCI DU BERRY et SAS RECAM SONOFADEX la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La partie succombante sera condamnée aux dépens .
Il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente qui est de droit.

PAR CES MOTIFS : Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : -constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial liant la SAS LA FROMAGERIE et la SCI DU BERRY représentée par la SAS RECAM SONOFADEX, à la date du 13 mai 2026 ;