CA Colmar, 3 juill. 2026, RG 24/04232

MINUTE N° 359/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le 03/07/2026

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 3 JUILLET 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/04232 - N° Portalis DBVW-V-B7I-INO5

Décision déférée à la cour : 18 Juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT sur appel principal et INTIMÉ sur appel incident :

Monsieur [P] [J] [E]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représenté par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour.

INTIMÉ sur appel principal et APPELANT sur appel incident :

Le Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par son syndic, la SARL ADMI IMMO, agissant en la personne de son representant légal, au siege de ladite SARL, à [Adresse 2]

sis [Adresse 3] à [Localité 2]

représenté par Me Karima MIMOUNI, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement après prorogation du 29 mai 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte délivré le 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires Résidence '[Etablissement 1]', sis [Adresse 3] à [Localité 2] a assigné M. [P] [D] [H] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant selon la procédure accélérée au fond afin qu'il soit condamné à lui payer la somme de 7 209,21 euros, outre intérêts, ainsi que celle de 520 euros au titre des frais, outre intérêts et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à des frais et à défaut à des dommages-intérêts.

M. [D] [H] [E] a invoqué la prescription de l'action en paiement des charges de 2017 et 2018 et formé une demande reconventionnelle en paiement.

Par jugement du 18 juillet 2024, le président dudit tribunal l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 584,61 euros, outre intérêts et celle de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et a rejeté toutes les autres demandes des parties.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé les dispositions des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1342-10 du code civil, le juge a relevé que le syndicat des copropriétaires produisait les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que des mises en demeure dont celle envoyée le 29 novembre 2021 visant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'il était justifié que le compte du défendeur était débiteur d'une somme de 10 064,61 euros au 16 novembre 2023. Il l'a en conséquence condamné à payer cette somme et celle de 520 euros au titre de frais, outre intérêts.

Pour écarter la prescription alléguée, il a retenu que M. [D] [H] [E] avait réglé la totalité des charges de 2018 par 9 versements du 3 août 2018 au 11 mars 2021, qui s'étaient imputés sur les dettes les plus anciennes en l'absence de précision sur leur imputation.

Le 26 novembre 2024, M. [D] [H] [E] a interjeté appel de ce jugement en citant toutes les dispositions qui lui sont défavorables.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2025, M. [D] [H] [E] demande à la cour de :

Sur appel principal :

- déclarer son appel recevable et bien fondé,

- y faisant droit, infirmer le jugement (en citant toutes ses dispositions qui lui sont défavorables),

Et statuant à nouveau,

- déclarer prescrites les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des exercices 2017 et 2018,

- déclarer irrecevables les demandes du syndicats des copropriétaires,

subsidiairement :

- les déclarer mal fondées,

en toutes hypothèses :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- le condamner à lui payer les sommes de :

- 5 779,09 euros au titre du trop-perçu,

- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- le condamner aux dépens de première instance,

Sur appel incident :

- le déclarer mal fondé, le rejeter, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes prétentions formées à ce titre,

En tout état de cause :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,

- le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,

- le condamner aux entiers dépens d'appel.

Au soutien de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, il soutient, en substance, que :

- en matière de recouvrement de charges de copropriété impayées antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018, la période pendant laquelle il est possible de les recouvrer reste établie à dix ans, à condition d'avoir introduit l'action dans le délai de cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de cette loi,

- la somme de 2 946,82 euros sollicitée au titre de la 'reprise du 1er janvier 2018' correspondrait à une dette née en 2017, à hauteur de 2 174,32 euros et à l'appel de fonds pour des travaux d'étanchéité à hauteur de 772,50 euros ; l'action est prescrite puisqu'elle aurait dû être introduite avant le 17 avril 2023,

- les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription ;

- le principe légal d'imputation des montants réglés ne 's'impute pas' en priorité sur la dette la plus ancienne, mais seulement en cas de paiement de créances à égalité d'intérêt,

- le montant de 3 108,97 euros ne pouvait s'imputer sur la somme de 2 946,82 euros,

- pour les sommes mises en compte du 1er janvier 2018 au 18 janvier 2024, elles ne sont pas fondées, en l'absence de communication de documents permettant d'en justifier.

Pour conclure à l'absence de bien fondé de la demande en paiement de la somme de 6 454,41 euros (prétendue créance de 2019 à 2023), il fait valoir que :

- les procès-verbaux et documents produits ne justifient pas les montants figurant au décompte,

- à supposer que la cour considère que les dépenses aient été autorisées par l'assemblée générale, le syndic n'expose jamais le mode de calcul pour lui demander paiement,

- l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Au soutien de sa demande de remboursement de l'indu d'un montant de 5 779,09 euros, il soutient que :

- au titre de l'exercice 2019, il a versé un trop-perçu de 174,55 euros

- pour l'année 2020, il a versé un trop-perçu de 4 605,24 euros

- pour 2021, il a versé un trop perçu de 3 278,32 euros

- pour 2022, il a versé un trop perçu de 7 203,89 euros.

Pour s'opposer à la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires, il soutient avoir toujours sollicité des explications du syndic pour payer ce qui était justifié et que le préjudice invoqué n'est pas démontré et, en tout état de cause, n'est pas en lien avec les sommes qu'il devrait payer.

Pour s'opposer à la demande additionnelle d'un montant de 433,55 euros, il soutient qu'il ne peut lui être demandé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure pour des conclusions à hauteur de cour alors qu'il n'y a pas été condamné, ni la somme de 133,55 euros qui n'est pas justifiée.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Sur appel principal :

- le rejeter et le dire non fondé,

Sur appel incident :

- le recevoir et le dire fondé,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses prétentions tendant à la condamnation de l'appelant d'ores et déjà en tous les frais présents et à venir et ayant trait à la présente instance, en ce, y compris les honoraires d'huissier et d'avocat, les frais d'exécution, et dépens de la procédure, et à défaut, à l'octroi d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau :

- condamner l'appelant d'ores et déjà en tous les frais présents et à venir et ayant trait à la présente instance, en ce, y compris les honoraires d'huissier et d'avocat, les frais d'exécution, et dépens de la procédure,

- et à défaut, le condamner à verser une somme qui ne saurait être inférieure à 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- confirmer le jugement pour le surplus,

Sur demande additionnelle :

- condamner l'appelant à lui verser la somme de 433,55 euros,

Dans tous les cas :

- rejeter toutes les prétentions de l'appelant comme non fondées et débouter l'appelant de toutes ses fins et conclusions,

- le condamner aux dépens et au versement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Il soutient verser de nouvelles pièces à hauteur de cour et que ses prétentions sont justifiées.

Il conteste l'existence d'une prescription en soutenant que, pour déterminer s'il y a ou non prescription, le préalable obligatoire consiste à se reporter aux règles d'imputation des paiements partiels ; le premier juge a justement appliqué l'article 1342 du code civil et fait application de l'imputation sur la dette la plus ancienne.

Il soutient que les paiements intervenus à hauteur de 3 108,97 euros au total au 11 mars 2021 s'imputent sur le solde dû au 1er janvier 2018, de sorte que la reprise de solde au 1er janvier 2018, dont il justifie du quantum, à laquelle l'appelant oppose la prescription, 'était déjà couverte dans la période non encore prescrite'.

S'agissant de la créance pour les années 2019 à 2023, il précise qu'il existe trois types de charges : les charges communes générales, les charges communes Bâtiment et le poste de consommation d'eau, avec des clés de répartition différentes. Il ajoute que les frais mis en compte sont justifiés, comme les appels de fonds pour travaux d'étanchéité et les travaux de terrasse, et qu'il appartenait à M. [D] [H] [E] de contester les montants mis en compte par une contestation du procès-verbal de l'assemblée générale dans les délais. Enfin, il relève que toutes les décisions d'assemblée ont validé les comptes et donné quitus au syndic.

Il ajoute que l'appelant se limite à contester la méthode de répartition des charges, qui est pourtant prévue au règlement de copropriété, ainsi que les montants et dépenses mis en compte sans élément probant et de manière tardive.

Au soutien de son appel incident, il fait valoir que l'impayé a provoqué des difficultés de gestion et des difficultés de trésorerie, qui constituent un préjudice certain dont il est fondé à demander réparation. Il précise que l'arriéré a représenté plus des 2/3 du budget annuel de fonctionnement du syndicat et que deux entreprises n'ont été que tardivement payées et menacent désormais d'engager des procédures, outre que le solde du compte du syndicat a été fortement débiteur et que les conseillers syndicaux sont embarrassés quant à l'avenir de la copropriété. Un fonds spécial a été adopté lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2023 pour pallier la carence de M. [D] [H] [E]. La création de ce fonds lui cause un préjudice.

De manière additionnelle, il demande paiement de 433,55 euros selon relevé de compte au 9 avril 2025.

Par arrêt avant-dire-droit du 19 décembre 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur :

- la recevabilité de la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires, alors que les mises en demeure qui ont été adressées à M. [D] [H] [E] ne précisent pas la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget,

- le cas échéant, sur la recevabilité de la demande en paiement présentée au titre de charges dues au titre d'exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés, et de la demande en paiement de charges dues au titre d'exercices postérieurs à la mise en demeure dont les comptes auraient ultérieurement été approuvés,

- le pouvoir du président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, et de la cour d'appel statuant à sa suite, pour statuer sur une demande de répétition de l'indu, et dès lors, sur la recevabilité de la demande de M. [D] [H] [E].

Par note en délibéré transmise le 30 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a présenté, en substance, les observations suivantes :

- la demande est recevable, en l'absence de formalité et de compétence d'ordre public et en l'absence de contestation par les parties de la procédure dite 'accélérée au fond',

- la demande au titre des charges des exercices précédents est recevable, car tous les montants demandés procèdent de comptes qui ont été approuvés par des assemblées générales,

- l'effet dévolutif a pour conséquence que la cour est saisie de l'entier litige, de sorte qu'il lui appartient de statuer sur l'entier litige, au besoin en corrigeant les éléments et qualifications données par les parties en application de l'article 12 du code de procédure civile.

Dans des conclusions transmises le 26 février 2026, M. [D] [H] [E] a présenté, en substance, les observations suivantes :

- selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en paiement est soumise à une mise en demeure préalable devant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, et ce à peine d'irrecevabilité ; en l'espèce, l'absence de ventilation des sommes l'a empêché de vérifier la nature des sommes ; l'argument tiré du défaut de caractère d'ordre public est inopérant ; la demande est irrecevable ;

- le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les sommes demandées correspondent à des provisions exigibles au titre de l'année en cours, soit à des arriérés régulièrement approuvés au moment de la saisine ; les demandes au titre de provisions au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023 ne sont pas recevables,

- sa demande tendant à la restitution des sommes versées en excédant au regard du solde allégué procède directement de la contestation du montant des charges réclamées ; une demande reconventionnelle est recevable dès lors qu'elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant ; la procédure accélérée au fond permet au président de statuer au fond et la cour, saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, peut en connaître.

Par requête transmise le 13 mars 2026, soutenant que l'appelante avait régularisé de véritables conclusions le 26 février 2026, soulevé des arguments juridiques et cité des décisions judiciaires non publiées et non vérifiées, auquel il entendait répliquer, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture et ordonner la réouverture des débats, en tant que de besoin, lui enjoindre de conclure, et à défaut, écarter des débats les conclusions de l'appelant du 26 février 2026.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la requête de l'intimée :

Les parties ont été invitées par l'arrêt avant dire droit de la cour à présenter leurs observations sur des points précis. Après le dépôt d'observations par l'intimé le 30 janvier 2026, l'appelant a déposé des conclusions le 26 février 2026, faisant apparaître en de manière très apparente (trait dans la marge), en ses pages 12 à 14, ses observations en réponse à l'arrêt avant-dire-droit ainsi qu'aux observations de l'intimée.

L'intimé a été mis en mesure de répondre auxdites observations de l'appelant. Non seulement, l'arrêt avant-dire-droit précisait qu'il avait la possibilité d'y répliquer dans les quinze jours suivants, mais ce délai était, en l'espèce, amplement suffisant pour répondre aux observations telles que déposées par l'appelant et, en tous les cas, l'intimé n'a pas fait état d'une quelconque impossibilité de les présenter dans le temps imparti. De surcroît, si l'intimé n'a pas présenté de nouvelles observations, il a eu le temps de présenter la requête précitée le 13 mars 2026.

Il n'existe aucune cause grave justifiant de révoquer l'ordonnance de clôture et il n'y a pas lieu de procéder à la réouverture des débats.

L'ordonnance de clôture n'ayant pas été révoquée, les conclusions de l'appelant du 26 février 2026 seront écartées des débats, sauf en ce qu'elles exposent ses observations sur les points précités, en ses pages 12 à 14.

2. Sur la demande principale :

Par acte d'huissier de justice délivré le 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [D] [H] [E] devant 'le président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant selon la procédure accélérée au fond'.

Cette procédure n'est en effet pas d'ordre public et le syndicat des copropriétaires pouvait choisir la voie procédurale qu'il estimait la plus adaptée à sa demande en justice.

Cependant, en l'espèce, il a choisi de saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, qui est prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Saisie de l'appel de sa décision, la cour, qui statue à sa suite, statue dans le même cadre procédural et avec les mêmes pouvoirs que le président saisi dans ce cadre.

Selon les trois premiers alinéas de ce texte, 'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.'

La mise en demeure visée par les dispositions précitées doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte. (cf. en ce sens : Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007 ; cf. également : 3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534).

Or, en l'espèce, ni la mise en demeure du 29 novembre 2021 ni celle du 15 novembre 2022 ne mentionnent la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Elles se limitent à mentionner une somme globale sans aucune précision.

En conséquence, la demande présentée selon la procédure accélérée au fond n'était pas recevable.

Les parties ont pu présenter leurs observations sur cette fin de non-recevoir, soulevée d'office.

3. Sur la demande reconventionnelle de M. [D] [H] [E] :

Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond (cf en ce sens : 3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 24-10.778).

M. [D] [H] [E] présente une demande reconventionnelle en restitution de sommes qu'il estime avoir indûment payées.

Or, contrairement aux observations des parties à la suite de l'arrêt avant-dire-droit précité, la cour d'appel, statuant à la suite du président saisi selon la procédure accélérée au fond, n'a pas le pouvoir de statuer sur une demande en restitution de l'indu. Cette demande n'est donc pas recevable en ce qu'elle est présentée devant cette juridiction.

4. Sur les frais et dépens :

Succombant, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et d'appel.

Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a statué sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à ce titre à payer à M. [D] [H] [E] la somme de 1 000 euros pour la première instance et 1 500 euros pour l'instance d'appel, et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS