TJ 97416, 30 mars 2026, RG 24/04373

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/04373 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBCWJ

N° MINUTE : 26/00166

JUGEMENT

DU 30 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [B] [U] [M], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Me Emmanuelle BLANC NOEL, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparante

à :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 2] - Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à : Me Emmanuelle BLANC NOEL + Me Marie françoise LAW YEN
CCC à
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 novembre 2020 d’une durée de six ans tacitement renouvelable avec prise d’effet le 2 décembre 2020, la société immobilière du département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Mme [B], [U] [M] un logement sis [Adresse 3] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 750,82 euros, dont 75,72 euros de provisions sur charges.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne morale le 21 novembre 2024, Mme [B], [U] [M] a fait assigner la SIDR devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à réaliser sous astreinte des travaux et à payer des dommages et intérêts.

L’affaire a été fixée le 3 mars 2025 et retenue, suivant renvois intervenus à la demande d’au moins l’une des parties, le 2 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 29 janvier 2026, Mme [B], [U] [M], représentée par son conseil, sollicite de :

à titre principal,
ordonner à la SIDR à effectuer des travaux nécessaires pour :remédier au défaut d’étanchéité de la porte arrière d’entrée,remédier à l’absence de joints au niveau de la paillasse de la cuisine,rendre utilisable l’arrière du jardin et le robinet d’eau,assortir cette obligation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de deux mois, à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner la SIDR à lui payer :à titre principal, la somme de 9 288 euros de dommages et intérêts, à titre subsidiaire, la somme de 6 440 euros, au titre du préjudice financier, la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,débouter la SIDR en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
compenser les différentes condamnations entre les parties et dans l’hypothèse où elle resterait débitrice à l’égard de la SIDR, lui octroyer un délai de trois ans pour s’acquitter de la somme restant due,
en tout état de cause,
condamner la SIDR à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SIDR aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Mme [M] expose qu’elle n’a jamais refusé l’accès au logement, uniquement posé des limites ne souhaitant pas l’intervention des entrepreneurs hors sa présence, que les travaux effectués par la SIDR ne l’ont été que sous la pression de la présente procédure et au compte-goutte, qu’aucun contrôle sur site de la Caisse d’allocations familiales n’est intervenu, que des désordres signalés de longue date, bien que n’affectant pas la décence du logement, persistent, que le joint manquant au niveau de la paillasse de la cuisine manque depuis l’entrée dans les lieux et ne lui incombe pas, que le joint de la porte d’entrée arrière n’a pas été réparé, la mention « joint étanchéité porte » inscrite sur la fiche d’intervention, au demeurant non signé par ses soins, ayant été rajoutée postérieurement et que la SIDR doit procéder à ses frais au déplacement du robinet d’eau actuellement inutilisable en raison d’un talus de terre.

Au surplus, elle indique avoir subi un préjudice financier – ayant honoré le paiement de son loyer pendant trois ans, et ce alors qu’une surface habitable (salle de bain et salon) représentant 30 m2 du logement loué affectée de désordres était impropre à l’habitation –, un préjudice de jouissance – en ce que le logement présentaient des tâches d’humidité envahissante, des moisissures, des fissures et des fourmis, qu’elle n’avait pas accès à l’eau chaude en mode électrique, que son salon a été inondé en période cyclonique, qu’elle et ses enfants ont été contraints d’utiliser la salle de bain à l’étage, qu’elle a été contrainte de subir des travaux dans son lieu d’habitation, outre les aléas qu’ils engendrent tels que rendez-vous annulés et multipliés du fait du manque de matériel nécessaire –, et un préjudice moral face à l’inertie de la SIDR étant dit que les explications données ne lui ont jamais été communiqués ni oralement ni par courrier.

Enfin, Mme [M] signale qu’elle n’a pas respecté le plan d’apurement de sa dette locative mis en place en août 2024 en raison de difficultés financières rencontrées en raison du retard de son employeur pour régulariser sa situation, celle-ci percevant que la moitié de sa rémunération du fait de son arrêt maladie, qu’elle en a informé la SIDR, qu’elle a sollicité à plusieurs reprises la mise en place d’un nouveau plan d’apurement de sa dette locative, en vain, que son allocation de logement est suspendu dans l’attente de la signature d’une plan d’apurement et qu’elle perçoit depuis le mois de juin 2025 son traitement à taux plein.

En défense, aux termes de ses dernières écritures datées du 7 janvier 2026, la SIDR, représentée par avocat, demande de :
juger les demandes de Mme [M] infondées et les rejeter,considérant que les travaux incombant à la SIDR ont été réalisés puis réceptionnés les 18 décembre 2024 et 18 mars 2025 et que la CAF a reconnu la mise en conformité du logement par courrier en date du 16 avril 2025, juger qu'il n'y a plus lieu de lui ordonner de réaliser quelconques travaux ni d'indemniser Mme [M] au titre d'un quelconque préjudice, au demeurant nullement établi ;juger que la preuve d'un préjudice matériel, d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral indemnisables n'est pas rapportée ;débouter, par conséquent, Mme [M] de toutes ses demandes infondées, fins et conclusions ;si par extraordinaire, la présente juridiction entendait reconnaitre l'existence d'un préjudice financier, de jouissance et moral subis par Mme [M] et octroyer à ce titre des dommages et intérêts, ramener à de plus justes proportions leur montant, compte tenu du caractère excessif des sommes réclamées, du montant du loyer résiduel qui s'élève à la somme de 551,26 euros seulement en 2024 et juger que son prétendu préjudice de jouissance devra être cantonné à la période comprise entre les mois de juin 2023 et décembre 2024,si par impossible la réalisation de travaux était ordonnée à la SIDR, rejeter la demande d'astreinte,
à titre reconventionnel:
condamner Mme [M] à payer en deniers ou quittances à la SIDR la somme de 7 983,45 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés provisoirement au 7 janvier 2026, augmentés des intérêts au taux légal à compter des écritures en date du 11 avril 2025 aux termes desquelles la réclamation en paiement avait été formulée ;
en tout état de cause :
en cas d'éventuelles condamnations mises à la charge de la SIDR, ordonner, s'il y a lieu, le paiement par compensation à due concurrence avec la créance de loyers et charges sus-réclamée,en cas d'éventuelles condamnations mises à la charge de la SIDR, juger qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ou de l'aménager en autorisant la consignation des sommes sur le compte séquestre de la CARPA de l'Ordre des avocats de [Localité 2]-de-la-Réunion jusqu'à l'obtention d'une décision de justice définitive,condamner Mme [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [M] à supporter les entiers dépens.
La société défenderesse affirme, au soutien de ses prétentions, que la majorité des travaux notamment les désordres d’infiltrations a été réalisée avant le 18 décembre 2024, soit avant l’expiration du délai fixé le 31 décembre 2024 par la Caisse d’allocations familiales pour la mise en conformité du logement, que les travaux de peinture dans le salon, de remplacement des joints du lavabo et de la douche ainsi que l’étanchéité d’une porte et d’une fenêtre ont été réalisés le 18 mars 2025, que la fuite du chauffe-eau solaire a été réparée le 24 mars 2025, que des travaux de traitement d’humidité, d’enduit et peinture sont intervenus le 4 mai 2025 et le problème lié à l’arrivée d’eau aux robinets a été résolu le 2 juin 2025, que la Caisse d’allocations familiales a conclu à la mise en conformité du bien le 16 avril 2025 suivant contrôle effectif, que Mme [M] a elle-même contresigné les courriers en demande de levée de l’indécence adressés par la Caisse d’allocations familiales et que les photographies produites ne permettent pas d’identifier le logement. Par ailleurs, elle explique que l’état des lieux d’entrée fait état de joints de la paillasse de cuisine en parfait état, que leur dégradation ou absence ultérieure ne peut être imputée au bailleur, que le défaut d’étanchéité de la porte a été résolu le 18 mars 2025, que la contestation de l’authenticité de l’attestation est inopérante et que Mme [M] ne justifie pas de l’inutilisabilité d’une partie du jardin.

La SIDR soutient que la demande relative au préjudice financier correspond à une demande de réduction de loyer, que l’estimation proposée en demande est fausse en ce que Mme [M] intègre dans le prix mensuel la provision sur charges locatives et l’allocation de logement, que le montant de l’allocation de logement représentant 3 424 euros a été conservé par la Caisse d’allocations familiales et surtout que Mme [M] n’a pas réglé scrupuleusement les loyers résiduels restant à charge au cours de la période. Par ailleurs, sur le préjudice de jouissance, la société défenderesse indique que la réduction de loyer et l’indemnité de jouissance peuvent se confondre puisqu’elles participent à réparer le même préjudice, que la somme réclamée à ce titre est disproportionnée eu égard aux efforts entrepris pour la réalisation de travaux avant le délai imparti par la Caisse d’allocations familiales, que les pièces impactées par les désordres n’étaient pas inutilisables, condamnées, qu’aucune demande de mutation n’a été formulée et que les travaux entrepris n’ont pas empêché d’occuper le bien.

Enfin, la SIDR relève que la locataire n’a déclaré le sinistre à son assureur que le 23 août 2022, qu’elle se trouvait dans l’obligation de respecter les délais d’instruction suite à sa déclaration de sinistre pour faire réaliser les travaux préconisés par l’expert de l’assurance dommage-ouvrage et que la majeure partie des travaux ont été réalisés dans le délai imparti par la Caisse d’allocations familiales.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures régulièrement notifiées auxquelles elles se sont référées lors de l'audience des débats, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les demandes de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu'il n'y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Sur la demande principale de condamnation à effectuer les travaux nécessaires
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques de décence à savoir que :1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Aux termes de l’article 20-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

En l’espèce, selon diagnostic constat-décence dressé le 30 janvier 2023, l’indécence du logement a été déclaré au titre de l’humidité et de l’aération. Ont été, en effet, constatés des infiltrations capillaires dans la salle de bain et le salon, précisément, la présence de cloques et d’auréoles d’humidité aux pieds des murs.

Il ressort, par ailleurs, du courrier du 16 avril 2025 communiquée en défense, que la Caisse d’allocations familiales a, suivant contrôle de travaux de mise en conformité avec les critères de décence, conclu à la mise en conformité des lieux loués.

Dans ces conditions, il est établi – au demeurant admis par les deux parties – que les travaux permettant de remédier auxdites infiltrations ont été réalisées et que le logement satisfait au jour de la présente décision aux normes de décence.

Pour autant, Mme [M] soutient que les lieux litigieux souffrent de désordres persistants.

Sur le joint au niveau de la paillasse de la cuisine
En l’espèce, il sera utilement rappelé que si l’entretien des joints d’étanchéité relève de l’obligation du locataire, conformément aux dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987, tel que soutenu en défense, encore faut-il qu’ils aient existé au jour de prise à bail du bien loué.

En tout état de cause, la présente juridiction ne peut être assurée, en dépit de constat de commissaire de justice, que la photographie produite en demande en pièce numérotée 22 annotée « pas de joint » représente les lieux litigieux. A tout le moins et dans tous les cas, cet unique élément n’est pas suffisant pour justifier de l’absence de joint d’étanchéité du plan de travail de la cuisine à l’entrée dans les lieux de la demanderesse ; étant relevé que l’état des lieux d’entrée ne porte aucune mention relative au joint d’étanchéité du plan de travail de la cuisine, seul l’état neuf du « meuble évier » à savoir un meuble bas composé de tiroirs étant précisé.

Dans ces conditions, échouant dans la production de la preuve qui lui incombe, Mme [M] sera déboutée de sa demande au titre du joint d’étanchéité de la paillasse de la cuisine.

Sur l’arrière du jardin et le robinet d’eau
Si Mme [M] soutient que l’espace extérieur de l’arrière du jardin et le robinet d’eau sont inutilisables du fait de la pente de terrain, aucune des pièces produites n’en justifie.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande de travaux formée à ce titre.

Sur le défaut d’étanchéité de la porte d’entrée arrière
En l’espèce, la présente juridiction ne peut être assurée, en dépit de constat de commissaire de justice, que la photographie produite en demande en pièce numérotée 23 représente la porte d’entrée arrière litigieuse. D’ailleurs et dans tous les cas, elle ne permet pas à elle-seule de vérifier la présence ou non d’un joint d’étanchéité.

Toutefois, s’il ressort de la fiche d’intervention dressée le 18 mars 2025 produite en défense signée par la demanderesse la mention « joint étanchéité porte », force est de constater l’absence de précision quant à la porte concernée. De plus, le courrier dressé par l’agence immobilière en charge de la gestion locative des lieux loués le 12 janvier 2026 dans lequel il est précisé que la porte d’entrée ne présente aucune défaut d’étanchéité est insuffisant en dehors de tout autre élément objectif extérieur corroborant ce qui est allégué.

Dans ces conditions, étant relevé que la SIDR ne conteste pas que le défaut d’étanchéité de ladite porte a effectivement existé, il sera fait droit à la demande.

Sur la réalisation des travaux sous astreinte
L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Vu l’antériorité du litige, les multiples démarches justifiées entreprises par la demanderesse et le retard de réaction de la SIDR, il convient de faire droit à la demande d’astreinte dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes principales de condamnation à payer
Sur le préjudice de jouissance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

En matière d’ indécence en particulier, l’article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir réparation de son préjudice de jouissance .

En l’espèce, Mme [M] sollicite la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Vu les éléments du dossier et peu important que Mme [M] se soit maintenue dans les lieux litigieux et n’ait pas sollicité de nouveau logement, il est incontestable que la SIDR a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement la preneuse des lieux loués en ce que le logement a été déclaré indécent pour la période courant du 30 janvier 2023 au mois de mars 2025.

Il convient de préciser, à ce propos, qu’il est démontré que les désordres affectant le logement en raison d’infiltrations sont survenus à minima à compter du 3 septembre 2021, date du premier courrier électronique adressé par Mme [M] à la SIDR, dans lequel d’ailleurs elle indiquait que les dégradations se poursuivaient, supposant leur antériorité, que la SIDR a tardé à réagir et que l’humidité affectant le logement était contre-indiqué vu l’état de santé du fils de la demanderesse, [D] [M], vivant dans les lieux loués.

Par ailleurs, il ressort du courrier électronique du 13 avril 2023 dressé par la société Adomia, en charge de la gestion locative des lieux litigieux, produit en demande, que suivant visite domiciliaire, la « locataire 113 [Mme [M]] n’a pas d’eau chaude en mode électrique » et que le portail électrique dysfonctionne en ce qu’il se bloque lors de l’ouverture.

En outre, il est indéniable que l’ensemble des interventions nécessaires à la mise en conformité des lieux ont troublé la jouissance des lieux loués par leur durée, leur ampleur et leur quantité, étant rappelé que selon l’état des lieux d’entrée, le logement était neuf lors de la prise à bail.

Enfin, il convient de préciser que la perte de l’allocation de logement dont bénéficiait Mme [M] au cours de la période de suspension de l’allocation ne peut lui être imputée en ce que la délivrance d’un logement décent constitue une obligation du bailleur et que la responsabilité de la locataire n’est aucunement mise en cause.

Pour l’ensemble de ces raisons, Mme [M] est recevable en sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance subi, tant dans son principe que dans son montant, de sorte qu’elle sera indemnisée à hauteur de 5 000 euros à ce titre.

Sur la préjudice financier
En l’espèce, Mme [M] sollicite la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 9 288 euros au titre du préjudice matériel en ce qu’elle a honoré le paiement de son loyer alors que des désordres affectaient les lieux loués et rendaient impropres à l’habitation le logement à hauteur de 30m2.

Cependant, force est de constater que cette demande fait double emploi avec la demande de dommages et intérêts formulées au titre du préjudice de jouissance, à laquelle d’ailleurs la présente juridiction a fait droit, étant relevé que la défaillance de la locataire dans le paiement de son loyer est établie.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur le préjudice moral
En l’espèce, Mme [M] sollicite la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Il ressort des éléments du dossier que le litige l’opposant à la SIDR est ancien (à minima à compter du mois de septembre 2021) et que Mme [M] a multiplié les démarches auprès de son bailleur face à la dégradation de son logement, lequel était pourtant dans un état général « neuf » lors de la prise à bail selon l’état des lieux d’entrée, notamment par l’envoi de moults courriers électroniques (3 septembre 2021, 15 octobre 2021, 2 et 25 novembre 2021, 17 février 2022, 7 juin 2022, 12 avril 2023), et auprès d’autres organismes notamment la CAF, l’ADIL, un conciliateur de justice, et ce en vain.

L’inertie de la SIDR, bailleur professionnel, a nécessairement causé un préjudice moral à Mme [M] lequel sera indemnisé à hauteur de 1 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à payerEn application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SIDR sollicite la condamnation de Mme [M] au paiement de la somme de 7 983,45 euros, arrêtée au 7 janvier 2026, au titre de la dette locative.

Mme [M] ne conteste pas la demande en son principe mais en son montant. Elle explique, en effet, que par son inertie, la SIDR l’empêche de percevoir l’allocation de logement, laquelle est suspendue dans l’attente de la mise en place d’un plan d’apurement, ce qui accroit fictivement le montant de sa dette.

Selon les termes du bail et l’historique de compte arrêté le 7 janvier 2026, la défenderesse est tenue par un loyer révisé le 1er janvier 2025 d’un montant de 730,07 euros par mois et une provision sur charges d’un montant de 77,72 euros par mois.

Il apparait, en outre, que la SIDR a perçu, pour le compte de sa locataire, l’allocation de logement dont elle bénéficiait à minima jusqu’au mois de février 2025. Ces sommes seront donc déduites du montant du loyer prévu par le bail, tel que prévu par les articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient de préciser, à ce propos, vu le courrier électronique versée en demande datée du 16 janvier 2026, que le versement de l’allocation de logement est, en tout état de cause, suspendu depuis le mois de mars 2025 dans l’attente de la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative. Le déblocage des sommes correspondantes étant en tout état de cause conditionné, outre à la mise en place du plan d’apurement, à l’envoi de justificatifs par la locataire, il convient de ne pas les prendre en compte et de dire qu’elles devront, une fois débloquées, être mises au crédit du solde locatif à minima la somme de 1 693,92 euros pour la période courant du mois de mars à novembre 2025.

Il en ressort, par ailleurs, que les allocations de logement pour la période courant du mois de juillet 2023 à décembre 2024 soit la somme de 2 835 euros n’ont pas été versées du fait de l’indécence du logement, lequel relève de la responsabilité du bailleur et non de la locataire. Ainsi, cette somme sera déduite de la somme sollicitée.

En considération de ces éléments, et vu l’historique de compte, la créance de la SIDR, arrêtée à la date du 7 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 inclue, s’élève à la somme de 4 792,31 euros.

Sur la compensation des créances
Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les parties invoquent toutes deux la compensation de leurs créances réciproques.

Les créances réciproques des parties sont fixées comme suit :

- dette de 6 500 euros de la SIDR à l’égard de Mme [M] au titre de son préjudice de jouissance et son préjudice moral,

- dette de 4 792,31 euros de Mme [M] à l’égard de la SIDR au titre du solde locatif.

Compte-tenu de la réciprocité des créances, il convient de prévoir leur compensation et de condamner la SIDR à verser à Mme [M] la somme 1 707,69 euros au titre de leur dette locative.

Sur la demande de délais de paiement
Au regard de la compensation des créances, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande de délais de paiement formée par Mme [M], laquelle n’est redevable d’aucune somme à l’égard de son bailleur.

Sur les frais du procès
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les parties succombent toutes deux de sorte qu’il convient de les condamner aux dépens à concurrence de la moitié chacune et de préciser qu’ils seront recouvrés conformément à la loi relative à l'aide juridictionnelle pour Mme [B], [U] [M].

Pour le même motif, il convient de laisser à chacune la charge des sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Elles seront dès lors déboutées de leur demande respective formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun motif suffisant ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle n’est d’ailleurs pas incompatible avec la nature de l’affaire. Ainsi, la SIDR sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS