TJ 33063, 7 juill. 2026, RG 25/10476

N° RG 25/10476 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3FEZ
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

72A

N° RG 25/10476 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3FEZ

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SDC LE PRESSENSE

C/

[K] [Y]

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : Me Sophie PASTURAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 prorogé au 7 juillet 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société ACTA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4]

Représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 3]

Défaillant

N° RG 25/10476 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3FEZ

EXPOSE DU LITIGE
M. [K] [Y] est propriétaire d’un appartement, d’un cellier et garage constituant les lots n° 25, 50 et 161 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] SIS [Adresse 8] [Localité 4] [Localité 5].
Aux motifs du défaut réitéré de paiement par M. [K] [Y] des charges de copropriétés afférentes à ses lots malgré les mises en demeure de payer des 26 novembre 2020, 23 mars 2021, 23 novembre 2022, 13 août 2024, 22 novembre 2024 et 19 décembre 2024 [Localité 6] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] [Adresse 7] représenté par son syndic, la société ACTA IMMOBILIER a, par acte en date du 12 décembre 2025, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction M. [K] [Y].
Au visa de la loi du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :
- condamner le défendeur à lui payer les sommes de :
- 14 635, 31 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
-la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
-la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le défendeur aux frais exposés par le Syndicat des Copropriétaires à compter de la première mise en demeure,
- condamner le défendeur entiers dépens.

M. [K] [Y] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a notifié ses dernières conclusions par RPVA le 20 avril 2026 et sollicite du tribunal de :

-Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,
-Condamner M [K] [Y] au paiement de la somme de 15 583, 02 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété arrêté au 07 avril 2026 assortie des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,
-Le Condamner au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-Dire et Juger que les frais exposés par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommé [Adresse 7] à compter de la première mise en demeure seront exclusivement imputables à M [K] [Y],
-Le condamner au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Le condamner aux entiers dépens.

MOTIVATION

1-sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Dans un souci de bonne administration de la justice, en l’absence de contradicteur, et au regard d’un contentieux lié aux arrières de charges impayées nécessitant une actualisation et une perfection des comptes, il y a lieu de faire droit à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] produit à l'appui de sa demande :

- le relevé de propriété,
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 25 juin 2021, 08 février 2022, 13 décembre 2022, 10 janvier 2024, 18 novembre 2024,17 décembre 2025,
- la répartition des charges travaux,
- l’état des dépenses pour les années 2019 à 2023
- les appels de fonds pour les périodes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025,
- le décompte de sa créance au 07 avril 2026,
- le commandement de payer en date du 27 décembre 2024.

Il résulte de ces pièces que M. [K] [Y] est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] de la somme de 15 583, 02  euros au titre des charges de copropriété afférentes à ses lots en ce inclus les frais de mise en demeure de payer selon décompte arrêté au 07 avril 2026.

M. [K] [Y] sera en conséquence condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] la somme de 15 583, 02 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] valoir que le non-paiement par M. [K] [Y] des charges de copropriété afférentes aux lots dont il est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc la condamnation de M. [K] [Y] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2500 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1 500 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la M. [K] [Y], partie perdante.

L'équité commande par ailleurs, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros.

Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS