TJ 33063, 7 juill. 2026, RG 26/00168

N° RG 26/00168 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3GSH
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

72A

N° RG 26/00168 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3GSH

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

C/

S.C.I. SCI FOLLIA DOLCE

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : Me Christine MOREAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 prorogé au 7 juillet 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 1] agissant par son syndic la société MY LITTLE SYNDIC
SASU dont le siège social est [Adresse 3]agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par Maître Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La société FOLLIA DOLCE
SCI dont le siège social est :
[Adresse 4]
[Localité 1]
agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

Défaillante

N° RG 26/00168 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3GSH

EXPOSE DU LITIGE
La SCI FOLLIA DOLCE est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Bordeaux.
Aux motifs du défaut réitéré de paiement par la SCI FOLLIA DOLCE des charges de copropriétés afférentes à son lot malgré une mise en demeure de payer du 25 février  2025 LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic, la sarl MY LITTLE SYNDIC ( MLS) a, par acte en date du 07 janvier 2026, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction la SCI FOLLIA DOLCE.
Au visa de la loi du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :
CONDAMNER la SCI FOLLIA DOLCE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] la somme de 11 675.88€ correspondant aux charges impayées arrêtées au 12 décembre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 pour la somme de 3 105.78€ et à compter du 17 octobre 2025 pour la somme de 8 570.10€,
CONDAMNER la SCI FOLLIA DOLCE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] [Adresse 1] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la SCI FOLLIA DOLCE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
DE LA [Adresse 2] [Adresse 1] la somme de 2600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens.

Bien que régulièrement citée en application de l’article 659 du code de procédure civile, La SCI FOLLIA DOLCE n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2026.

MOTIVATION

A titre liminiaire, il convient de rappeler aux termes de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de LA [Adresse 5] produit à l'appui de sa demande :

le règlement de copropriété, mentionnant M [X] [L] et Mme [W] [Z], propriétaires du lot 1, membres associés de la SCI FOLLIA DOLCE,
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 21 décembre 2023, 02 décembre 2024 et 04 novembre 2025,
- les états de répartition des charges pour les exercices 2024, 2025,
- l’état des dépenses pour les années 2024, 2025
- les appels de fonds pour les périodes du 28 juin 2021 au 15 décembre 2025,
- le décompte de sa créance au 21 août 2025
- la mise en demeure de payer en date du 25 février 2025.

Il résulte de ces pièces que la SCI FOLLIA DOLCE est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de LA [Adresse 5] de la somme de 11.675,88 euros au titre des charges de copropriété afférentes à son lot en ce inclus les frais de mise en demeure de payer des 25 février et 17 octobre 2025 (54 euros) selon décompte arrêté au 12 décembre 2025.

La SCI FOLLIA DOLCE sera en conséquence condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de LA [Adresse 5] la somme de 11 675,88 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 pour la somme de 3105, 78 euros et à compter du 17 octobre 2025 pour la somme de 8 570, 10 euros, dates des mises en demeure.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 2] [Adresse 1] fait valoir que le non-paiement par la SCI FOLLIA DOLCE des charges de copropriété afférentes au lot dont elle est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc la condamnation de Mme [H] [U] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 3000 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la SCI FOLLIA DOLCE, partie perdante.

L'équité commande par ailleurs, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS