TJ 33063, 6 juill. 2026, RG 26/01091

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 26/01091 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3JXB

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 06/07/2026
à la SELARL BLAZY & ASSOCIES
la SELARL [Localité 2] AVOCATS

Rendue le SIX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 1er juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026 puis prorogé au 06 juillet 2026 et rendue ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PASTEUR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [M] [O] ayant élu domicile à l’étude de la
SCP [L] - LOUVET, commissaires de justice,
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 19 janvier 2026, la SARL PASTEUR a fait assigner Mme [M] [O], au visa des articles L.145-1 du code de commerce et 1343-5 du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- juger irrégulier le commandement de payer délivré le 17 décembre 2025 et inapte à faire jouer la clause résolutoire ;
- en conséquence, déclarer la clause résolutoire non acquise ;
- à titre subsidiaire,
- dire et juger l’existence d’une contestation sérieuse quant au montant et l’exigibilité de la dette, faisant obstacle aux effets automatiques de la clause résolutoire ;
- dire et juger que le bail se poursuit et que la résiliation n’est pas encourue ;
- à titre infiniment subsidiaire, si la clause était considérée comme acquise,
- lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais
- dire et juger que la résiliation du bail ne sera pas acquise.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 1er août 2024, Mme [O] lui a donné à bail un local à usage commercial situé [Adresse 3] ; que le bail a été renouvelé tacitement ; que par contrat en date du 22 janvier 2009, elle a pris à bail un local attenant situé au [Adresse 4] appartenant à l’indivision [T] [V] dans lequel la société BEAUTY KONCEPT, bénéficiaire d’une autorisation de domiciliation, exerce une activité dans le domaine de l’esthétique ; que l’immeuble dans lequel elles exercent leur activité devait être démoli dans le cadre de la construction par la société Kaufman et Broad d’un bâtiment à usage de résidence hôtelière ; qu’elles ont signé le 02 août 2022 avec le promoteur un protocole d’accord qui a fait l’objet de plusieurs avenants, en exécution duquel elle a cessé toute activité et tout paiement de loyer à compter de juillet 2023 ; que le projet de construction n’a finalement pas abouti ; que la demanderesse a délivré le 17 décembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire dont elle conteste la validité.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juin 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, dans son acte introductif d’instance ;

- la défenderesse, le 02 avril 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés :
- de rejeter toutes les demandes de la société PASTEUR à son encontre ;
- de constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;
- en conséquence,
- d’ordonner l’expulsion de la demanderesse ;
- de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 43 500 euros au titre des loyers impayés ;
- de la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que depuis le mois de juillet 2023, le local donné à bail n’est plus exploité ; que depuis cette date, la société PASTEUR a cessé de payer son loyer ; que la somme visée au commandement de payer porte sur l’ensemble des loyers impayés au cours de la période de juillet 2023 à décembre 2025, soit 1 450 euros X 30 mois = 43 500 euros ; qu’aucune nullité n’est encourue ; que le protocole d’accord dont se prévaut la demanderesse a été conclu avec la société de promotion immobilière hors de sa présence ; qu’elle n’a quant à elle pris aucun engagement ; que la demande de délais n’est étayée par aucun élément concret.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la résiliation du bail et la validité du commandement de payer :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- que la société Kaufman et Broad a adressé le 18 novembre 2021 à la société PASTEUR un courrier faisant état de la promesse de vente des terrains et de la démolition envisagée, ainsi qu’‘une proposition de signature d’un protocole de résiliation amiable et anticipée des baux avec une indemnité d’éviction de 200 000 euros HT (150 000 euros pour la société Pasteur et 50 000 euros pour la société Beauty Koncept) sous condition suspensive de l’acquisition des terrains ;
- qu’aux termes d’un nouveeu protocole transactionnel, les deux sociétés locataires ont déclaré renoncer à leur action en annulation du permis de construire engagée le 24 février 2022 moyennant le paiement par le promoteur d’une indemnité de rupture de 330 000 euros HT ;
- que le projet d’acquisition n’a pas abouti ;
- qu'un commandement de payer l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 17 décembre 2025 pour un montant de 43 788,99 euros dont 43 500 euros au titre des loyers impayés, octobre 2025 compris, et 288,99 euros au titre du coût de l’acte ;
- que la défenderesse ne s'est pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit .

La société PASTEUR fait valoir que le commandement de payer est nul :
- d’abord, en raison du défaut ou de l’insuffisance du montant global de l’arriéré, sans précision sur la période exacte considérée, la ventilation par échéance ni la distinction entre loyers, charges, accessoires et pénalités, ce qui l’empêche de vérifier la dette ;
- ensuite, faute de faire état du protocole d‘accord conclu en vue du rachat de l’ensemble immobilier, ainsi que des paiements déjà effectués.

C’est cependant à bon droit que la défenderesse relève qu’ainsi qu’il ressort du décompte intégré au commandement, la somme visée représente purement et simplement l’ensemble des loyers impayés au cours de la période de juillet 2023 à décembre 2025, soit 1 450 euros X 30 mois = 43 500 euros, à l’exclusion de toute charge ou accessoire, de sorte que la société PASTEUR, qui ne conteste pas avoir cessé tout paiement des loyers depuis juillet 2023, pouvait sans difficulté vérifier ce montant. Et si elle reproche à Mme [O] de ne pas avoir tenu compte des paiements effectués, elle ne produit aucun document attestant de quelque paiement que ce soit au cours de cette période.

La défenderesse peut par ailleurs faire valoir utilement qu’elle n’est pas tenue par les engagements pris dans le cadre des protocoles d’accord entre la société PASTEUR et la société de promotion immobilière, hors de sa présence, de sorte que l’absence de mention à ce sujet sur le commandement de payer n’est pas nature à l’entacher d’irrégularité.

Il y a lieu en conséquence de déclarer valable et régulier le commandement de payer du 17 décembre 2025.

La société PASTEUR sollicite enfin des délais de paiement.

Faute cependant de produire le moindre élément comptable de nature à établir sa capacité d’apurer de la dette dans des délais prévus, sa demande sera rejetée.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 17 janvier 2026 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL PASTEUR, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

- de condamner la SARL PASTEUR à payer à Mme [O] la somme provisionnelle de 43 500 euros au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 comprise, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL PASTEUR, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes :

La SARL PASTEUR, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La demanderesse sera condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL PASTEUR de ses demandes ;

DECLARE valable le commandement de payer délivré le 17 décembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail liant Mme [O] et la SARL PASTEUR par acquisition de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL PASTEUR, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL PASTEUR à payer à Mme [O] :

- au titre des loyers et charges arrêtés au 25 décembre 2025, la somme provisionnelle de 43 500 euros, mensualité de décembre comprise ;

- la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE Mme [O] à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARL PASTEUR ;

CONDAMNE la SARL PASTEUR aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.