TJ 81004, 6 juill. 2026, RG 26/00089
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Texte de la décision
DÉCISION DU : 06 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 26/00089 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIWP
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.A. 3F OCCITANIE C/ [K] [U]
MINUTE N° : 26/
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT :
GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition :
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. 3F OCCITANIE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE
DEFENDERESSE
Madame [K] [U]
née le 08 Juillet 1978 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante
Débats tenus à l'audience du : 18 Mai 2026
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2026
Le 06 Juillet 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me MONTEIS
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat signé le 27 août 2025, la SA 3 F OCCITANIE a donné à bail à Mme [K] [U] un appartement n°203, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 412,21 € pour le logement outre 13,20 € pour le parking, hors charge.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3 F OCCITANIE a, par acte du 24 décembre 2025, fait signifier à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le même jour, cet acte a été notifié à la CCAPEX.
Enfin, par acte de commissaire de justice du 3 mars 2026, la SA 3 F OCCITANIE a fait assigner en référé Mme [K] [U] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.
A l’audience du 18 mai 2026, la SA 3 F OCCITANIE, représenté par son Conseil, sollicite du Juge de :
- Homologuer le plan d'apurement de la dette conclu par les parties,
- A défaut de respect du plan, constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de Mme [K] [U], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner Mme [K] [U] à lui payer la somme provisionnelle de 998,34 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 04/05/2026),
- La condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération des lieux,
- La condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner au paiement des dépens de l'instance.
La SA 3 F OCCITANIE fait valoir qu'un plan d'apurement amiable a été signé par les parties en mai 2026, prévoyant un versement mensuel d'un montant de 30 euros par mois jusqu'à apurement de la dette.
Elle indique que la locataire a repris les paiements et a réalisé un virement d'un montant de 1200 euros le 1er mai 2026.
En défense, Mme [K] [U], régulièrement convoquée selon les formes de la remise à étude, ne comparaît pas.
L'ordonnance sera donc réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la résiliation du contrat de bail
Sur la recevabilité des demandes
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 4 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.
En outre, le demandeur justifie s'être acquitté du timbre fiscal requis.
Les demandes sont donc recevables.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 27 août 2025 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 24 décembre 2025.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.
Le contrat de bail a donc pris fin le 5 février 2026, par acquisition de la clause résolutoire.
II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés
Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la SA 3 F OCCITANIE produit un décompte actualisé au 4 mai 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 998,34 €.
Il s'agit d'ailleurs du montant retenu dans le plan d'apurement de la dette signé par les parties.
En conséquence, Mme [K] [U] sera condamnée à payer à la SA 3 F OCCITANIE la somme de 998,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 4 mai 2026, à titre provisionnel.
III. Sur l'homologation du plan d'apurement de la dette
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."
En l'espèce, la SA 3 F OCCITANIE sollicite l’homologation du plan d’apurement de la dette, prévoyant un versement mensuel, au 4 mai 2026, en 33 échéances d'un montant de 30 euros, et 1 échéance de 8,34 euros, outre le paiement du loyer et des charges courants.
Le juge constatera l’accord des parties, et ordonnera la validation du plan d’apurement selon les modalités convenues entre elles.
Ainsi, Mme [K] [U] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Mme [K] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire.
IV. Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [K] [U] sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.
Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Compte tenu de l'accord des parties quant à l'apurement de la dette, il ne paraît pas inéquitable de rejeter cette demande.
Sur l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2025 entre la SA 3 F OCCITANIE d'une part, et Mme [K] [U] d'autre part, portant sur l'appartement n°203 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 février 2026,
CONDAMNONS Mme [K] [U] à payer à la SA 3 F OCCITANIE, à titre provisionnel, la somme de 998,34 € (neuf-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et trente-quatre centimes), au titre des sommes dues au 4 mai 2026,
CONSTATONS et VALIDONS l'accord des parties concernant l'apurement de la dette,
AUTORISONS Mme [K] [U] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités d'un montant de 30 € (trente euros), et une 34ème mensualité d'un montant de 8,34 € (huit euros et trente-quatre centimes),
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Mme [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3 F OCCITANIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
que Mme [K] [U] soit condamnée à payer à la SA 3 F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux;
DEBOUTONS la SA 3 F OCCITANIE de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [K] [U] aux dépens de l'instance,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
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