TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/09930

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09930 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5HE

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[I] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [M] [T], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Aux dires de l’office public de l’habitat [Localité 1] Métropole Habitat, devenu société d’économie mixte locale (SEML) [Localité 1] Métropole Habitat (ci-après [Localité 1] Métropole Habitat), celle-ci a conclu le 1er mai 2000 avec Madame [I] [Z] un bail verbal portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] et le garage attenant.
Par acte de commissaire de justice du 02 février 2024, [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à Madame [I] [Z] un commandement de fournir son attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le mois et de lui payer, dans les six semaines, la somme principale de 2 376,43 euros au titre des loyers et charges impayés.
La situation d’impayés de loyers de Madame [I] [Z] a été notifiée par le bailleur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 05 février 2024. 
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, Lille Métropole Habitat a fait assigner Madame [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          prononcer la résiliation du bail au visa des articles 1217, 1224 et 1728 du code civil ;
-          ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-          condamner in solidum sans bénéfice de discussion ni de division  Madame [I] [Z] à lui payer la somme de 7 049,77 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges dus jusqu’au constat de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
-          condamner Madame [I] [Z] in solidum à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer contractuel soit la somme de 535,67 euros ;
-          condamner in solidum Madame [I] [Z] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-          condamner in solidum Madame [I] [Z] aux dépens.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer, de sorte que la résiliation judiciaire du contrat doit être prononcée pour manquements graves de la locataire à son obligation de payer les loyers.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 22 août 2025.
L'enquête du 25 septembre 2025 de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée à l’audience du 13 novembre 2025. Un renvoi est ordonné pour que [Localité 1] Métropole Habitat produise un décompte actualisé sans les loyers du stationnement, Madame [I] [Z] contestant le fait de bénéficier d’une place de parking.
A l’audience du 19 février 2026, [Localité 1] Métropole Habitat, représenté par Madame [T], munie d’un pouvoir pour ce faire, affirme que Madame [I] [Z] bénéficie d’un garage attenant à son logement. Elle maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 9 056,82 euros à la date du 17 février 2026.  
Madame [I] [Z] ne conteste ni le montant, ni le principe de la dette. Elle indique bénéficier, depuis le 13 novembre 2025, des effets d’une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, ce qui n’est pas contesté par le bailleur. Elle demande à pouvoir rester dans le logement et bénéficier, pour cela, de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, indiquant pouvoir régler chaque mois la somme de 50 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Elle précise percevoir 1 684 euros par mois en moyenne (au titre de la CPAM et du complément de prévoyance), pour un loyer qui s’élève à actuellement à la somme de 535 euros environ, provision sur charges et stationnement compris.
Soulignant que Madame [I] [Z] a procédé à un paiement la veille de l’audience, [Localité 1] Métropole Habitat ne s’oppose pas à la demande de Madame [I] [Z] et sollicite l’application des dispositions de la loi [Localité 4] qui concernent les locataires en surendettement.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 puis a été prorogée au 4 juin 2026.
Par une note en délibéré sollicitée par la magistrate et reçue le 20 mars 2026, [Localité 1] Métropole Habitat a produit un décompte actualisé de la créance locative.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
Lille Métropole Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) le 05 février 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 21 août 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Lille Métropole Habitat justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Madame [I] [Z] à la préfecture du Nord le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
- Sur l’existence du bail verbal et sa résiliation
Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. Aux termes de l’article 1715 du même code, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. A contrario, le commencement d’exécution d’un bail constitue une présomption de l’existence du bail. Le paiement du prix convenu constitue un élément essentiel du contrat qui peut permettre de considérer qu’il existe un bail verbal entre les parties.
En l’espèce, Madame [I] [Z] ne conteste pas l’existence du bail en cause. Si elle discutait, lors de la première audience, la facturation d’un parking, elle ne soulève plus ce moyen à la seconde audience, reconnaissant donc bénéficier d’un garage attenant à son logement. Par ailleurs, et il ressort du décompte produit qu’elle a effectué des versements ponctuels pour payer les sommes réclamées au titre du stationnement. L’existence du bail verbal comprenant le logement et le stationnement est donc caractérisée. Alors qu’aucun congé n’est produit au débat, celui-ci est réputé toujours en cours.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En application des articles 1227 et 1228 du code civil : la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort du décompte produit au débat par [Localité 1] Métropole Habitat qu’au 17 février 2026, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 10 849,34 euros.
Il convient de relever que les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité, contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient de déduire de cette dette les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit un total de 1 477,75 euros.
Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais au titre des dépens de l’instance, soit un total de 339,77 euros.
La dette locative s’élève donc à la somme de 9 031,82 euros.
Cette dette représente près de 17 échéances impayées (loyer du logement, du stationnement et provisions sur charges comprises). Elle a commencé à se constituer en mars 2023.
A l’audience, Madame [I] [Z] expose les circonstances particulières l’ayant empêché de payer son loyer régulièrement, évoquant des problèmes de santé physique et mentale.
Il est toutefois manifeste qu’elle a manqué de manière grave et répétée à son obligation de règlement du loyer, de sorte que le prononcé de la résiliation du bail verbal se justifie.
- Sur l’incidence de la procédure de surendettement
Madame [I] [Z] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 12 novembre 2025. Il n’est pas soutenu que cette décision ait été contestée.
Aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : «  1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; ».
Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, [Localité 1] Métropole Habitat ne conteste pas que la locataire ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience du 19 février 2026, ce qui apparaît effectivement sur le décompte actualisé au 20 mars 2026 transmis par le bailleur en cours de délibéré.

Lille Métropole Habitat sollicite le bénéfice des dispositions citées ci-dessus, quand bien même la résiliation du bail est encourue en l’espèce au titre du prononce judiciaire de la résiliation et non pas au titre de l’acquisition d’une clause résolutoire.
Madame [I] [Z] demande à pouvoir rester dans les lieux et bénéficier, pour cela, de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du paiement du loyer courant pour participer à l’apurement de sa dette.
Compte tenu de l’accord des parties pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, il convient par conséquent de :
-    condamner Madame [I] [Z] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 9 031,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de la condamner « in solidum » comme sollicité par le demandeur alors qu’elle est seule débitrice de cette dette ;
-      d’autoriser Madame [I] [Z] à se libérer de cette dette en paiements successifs de 50 euros par mois, payables avant le 28ème jour de chaque mois, et ce, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
-    dire que ces délais de paiement suspendent la résiliation du bail pendant leur exécution.
Faute pour Madame [I] [Z] de s'acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant et des charges et/ou d’une mensualité due au titre des délais de paiement, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et le prononcé de la résiliation reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion sans nouvelle procédure dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, avec si nécessaire le concours de la force publique.  Dans ce cas, Madame [I] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux en application de l’article 1240 du code de procédure civile. 
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [I] [Z] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.
Il n’y a pas lieu de la condamner « in solidum » comme sollicité par le demandeur alors qu’elle est l’unique défenderesse.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SEML [Localité 1] Métropole Habitat recevable ; Condamne Madame [I] [Z] à payer à la SEML [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 9 031,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Dit que cette condamnation en paiement s’exécutera dans les délais, limites et modalités prévues par les décisions de la commission de surendettement des particuliers du Nord et, le cas échéant, du juge du surendettement ; Autorise Madame [I] [Z] à se libérer de cette dette locative par mensualités de 50 euros jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; Rappelle que chaque mensualité de 50 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ; Dit que ce paiement devra intervenir au plus tard le 28 de chaque mois et, pour la première fois, le 28 du mois suivant la signification du présent jugement, jusqu'à parfait règlement ; Rappelle que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts cessent d’être dues ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise; En revanche, Dit qu’à défaut de paiement de toute mensualité (qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou d’une mensualité de l’arriéré) et 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : - la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; - il sera constaté au 17 février 2026 la résiliation du bail verbal à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] et l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, bail conclu le 1er mai 2000 entre la SEML [Localité 1] Métropole Habitat, d'une part, et Madame [I] [Z] ; - la SEML [Localité 1] Métropole Habitat sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Z] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour Madame [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ; - Madame [I] [Z] sera condamnée à payer à la SEML [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat) à compter du 17 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;