TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/10161

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10161 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54R

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[X] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [B] [L], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

XPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 05 juin 2024 à effet au 07 juin 2024, la SA Vilogia a donné à bail à M. [X] [M] un logement situé [Adresse 3], 3ème étage, porte n°20 à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 298,35 euros, provision sur charges comprise, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.
Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, la SA Vilogia a fait signifier à M. [X] [M] un commandement de payer la somme principale de 2 045,45 euros au titre des loyers et charges impayés dans le délai de six semaines, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
La SA Vilogia a notifié la situation d’impayés de loyers de M. [X] [M] à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 08 avril 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner M. [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-         constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [X] [M], est occupant sans droit ni titre ;
-         à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
-         ordonner l'expulsion de M. [X] [M], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-         condamner M. [X] [M], au paiement de la somme de 2 818,89 Euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;
-         condamner M. [X] [M], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ;
-         condamner M. [X] [M], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
-         condamner en outre M. [X] [M], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-         dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
-         condamner M. [X] [M], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-         ordonner l'exécution provisoire ;
-         condamner M. [X] [M], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.
A cette audience, seule la SA Vilogia comparaît, représentée par M. [B] [L], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 5 056,43 euros à la date du 19 février 2026.
M. [X] [M] assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire n’est ni présent à l’audience, ni représenté, ni excusé.
A l’issue de l’audience, il a été indiqué que le présent jugement sera rendu le 16 avril 2026 et a été prorogé au 4 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que M. [X] [M] a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) a été informée de la situation d’impayé par courrier électronique reçu le 08 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la date de la première audience du 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

-          Sur l’absence d’effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, le bail en cause contient une clause résolutoire applicable dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Or, le commandement de payer délivré le 07 avril 2025 au locataire par la SA Vilogia prévoit un délai de six semaines pour régler les sommes dues au titre des loyers et charges impayés.
Dans ces conditions, il ne peut pas être considéré que le commandement de payer du 07 avril 2025 a pu valablement actionner les effets de la clause résolutoire du bail. La résiliation du bail n’a pas pu intervenir sur ce fondement.
-          Sur le prononcé de la résiliation du bail
En application des articles 1227 et 1228 du code civil : la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Il résulte par ailleurs de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, la SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
-    le contrat de bail souscrit entre les parties le 5 juin 2024 ;
-    le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 7 avril 2025 ;
-    le décompte de la créance arrêté au 6 février 2026, mois de janvier 2026 inclus.
Le décompte produit par la SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 5 556,74 euros, au titre des loyers et charges impayés, au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise.
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, soit 33,30 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il convient encore de déduire du montant de la dette les frais de procédure à hauteur de 500,31 euros qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens d’instance.
La somme facturée le 30 juin 2024 marquée « DG Habit. 06/24 » n’est pas justifiée et sera donc également déduite du total de la créance.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4 780,77 euros.
M. [X] [M], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Cette somme représente plus de 15 échéances impayées.
Il ressort également de l’analyse du décompte que les loyers, charges comprises, ne sont plus régulièrement payés depuis le mois de juin 2024.

En l’état, les manquements graves et répétés du locataire à son obligation de règlement du loyer justifient de prononcer la résiliation du bail à la date du 19 février 2026 (date de la dernière actualisation du décompte).
Il convient par suite, d’ordonner à M. [X] [M] de restituer le logement loué ainsi que l’emplacement de stationnement.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Conformément au calcul détaillé ci-avant, M. [X] [M] à payer à la SA Vilogia la somme de 4 780,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.
Par ailleurs, M. [X] [M] sera condamné à payer à la SA Vilogia une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [X] [M] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare la SA Vilogia recevable en son action ; Rejette la demande de constat de la résiliation du bail en cause par effets de la clause résolutoire ; Prononce au 19 février 2026 la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 3], 3ème étage, porte n°20, à [Localité 3], conclu le 05 juin 2024 entre la SA Vilogia, d’une part, et M. [X] [M] ; Ordonne à M. [X] [M] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; Rappelle à M. [X] [M] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :