TJ 75056, 23 juin 2026, RG 25/11552

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11552 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSLU

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juin 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0399

DÉFENDERESSE
Madame [O] [C]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11552 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSLU

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 février 2019, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [O] [C] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 459,64 euros.
Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [O] [C] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 159,94 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [O] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [O] [C] à payer à titre provisionnel la somme de 1951,70 euros arrêtée au 25 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de ses accessoires,
- condamner Madame [O] [C] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
À l’audience du 8 avril 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1 495,65 euros hors frais selon décompte arrêté au 2 avril 2026, terme de mars 2026 inclus. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.
Madame [O] [C], comparante en personne, a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 160 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer sa dette.
Elle expose être divorcée, sans emploi, vivre avec quatre enfants mineurs et deux enfants majeurs et avoir repris le paiement du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience. Il en ressort notamment que l’augmentation de la dette locative résulte en partie d’une régularisation de charges de l’année 2024 et de difficultés financières rencontrées alors que la locataire a dû engager des frais pour se rendre à l’étranger auprès de sa mère malade. Il est également indiqué qu’elle devrait prochainement bénéficier d’allocations chômage.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juin 2026.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par voie électronique le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En vertu de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.
En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2019 contient une clause résolutoire (article 17.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2025 pour la somme en principal de 2 159,94 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans le commandement (seule une somme de 1 154,34 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 octobre 2025.
Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier.
Madame [O] [C] est redevable des loyers et charges impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [O] [C] est redevable de la somme de 1 495,65 euros à la date du 2 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (1 658,93 euros - 163,28 euros).
Madame [O] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.
Elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 495,65 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 951,70 euros à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.
Elle sera également condamnée au paiement à titre provisionnel à compter de l’échéance d’avril 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions.
Madame [O] [C] a repris le versement du loyer courant et [Localité 1] HABITAT-OPH n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.Elle sera dès lors autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.
Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et du respect de l’échéancier d’autre part, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet.
Sur les demandes accessoires
Madame [O] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de [Localité 1] HABITAT-OPH.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,
DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2019 entre [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [O] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies à la date du 21 octobre 2025,

CONDAMNONS Madame [O] [C] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1 495,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1951,70 euros à compter du 3 décembre 2025,
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [O] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 160 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu’à défaut pour Madame [O] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 1] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-que Madame [O] [C] soit condamnée à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [O] [C] aux dépens,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le Greffier, Le Président.