TJ 75056, 23 juin 2026, RG 25/11551

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [S] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11551 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSLD

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juin 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E0399

DÉFENDERESSE
Madame [J] [S] [F]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11551 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSLD

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 juillet 2022, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [J] [S] [F] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave situés [Adresse 3] (escalier 4, 4ème étage, porte n°4G) à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 427,02 euros.
Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [J] [S] [F] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 530,11 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Cet arriéré n’ayant pas été apuré dans le délai imparti, PARIS HABITAT-OPH a, par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [J] [S] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [J] [S] [F] à payer à titre provisionnel la somme de 4 131,39 euros arrêtée au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 530,11 euros et de l’assignation pour le surplus ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner Madame [J] [S] [F] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
À l’audience du 8 avril 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH a maintenu ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 4 007,51 euros et a donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Madame [J] [S] [F], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette et demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux avec l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire dans l’attente du versement de la subvention et du prêt devant lui être accordés par le fonds de solidarité logement (FSL).
Elle expose percevoir des ressources mensuelles globales d’environ 1 365 euros, avoir un enfant à charge et avoir rencontré des difficultés financières à la suite d’un arrêt maladie ayant entraîné une diminution de ses revenus. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et obtenu l’accord du fonds de solidarité logement pour la prise en charge de sa dette.
Un diagnostic social et financier a été reçu et il en a été fait lecture à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En vertu de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle s’appliquent aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.
En l’espèce, le bail conclu le 5 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2025 pour la somme en principal de 3 530,11 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 1 223,74 euros été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 septembre 2025.
Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier.
Madame [J] [S] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [J] [S] [F] reste lui devoir la somme de 4 007,51 euros à la date du 2 avril 2026, terme de mars 2026 inclus.
Madame [J] [S] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience
Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 007,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 530,11 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 601,28 euros (4 131,39 euros - 3 530,11 euros) en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Elle sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance d’avril 2026 d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l’espèce, Madame [J] [S] [F] a repris le règlement du loyer courant. Elle justifie en outre d’un accord du fonds de solidarité logement pour la prise en charge de sa dette et le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Compte tenu du versement attendu de la subvention et du prêt accordés par le fonds de solidarité logement ainsi que de la faiblesse des ressources actuelles de la locataire, il convient de fixer à 10 euros le montant des mensualités d’apurement.
Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [J] [S] [F] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Sur les demandes accessoires
Madame [J] [S] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2022 entre [Localité 1] HABITAT-OPH d’une part, et Madame [J] [S] [F] d’autre part, concernant le logement et la cave situés [Adresse 2] (escalier 4, 4ème étage, porte n°4G) à [Localité 3] sont réunies à la date du 29 septembre 2025, CONDAMNONS Madame [J] [S] [F] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 4 007,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025 sur la somme de 3 530,11 euros et à compter du 3 décembre 2025 sur la somme de 601,28 euros, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte s’imputent sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [J] [S] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts après déduction des sommes qui doivent être versées directement au bailleur par le fonds de solidarité logement (FSL), PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu’à défaut pour Madame [J] [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 1] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - que Madame [J] [S] [F] soit condamnée à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS Madame [J] [S] [F] aux dépens, DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.