TJ 75056, 30 juin 2026, RG 25/09981

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me DILMAN et Me DELACHAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :
à l’expert

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 25/09981 -
N° Portalis 352J-W-B7J-DAJEQ

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Août 2025

EXPERTISE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 30 Juin 2026
DEMANDEURS

Le Syndicat secondaire de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S CANOPEE GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [P] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.C.I. [U] [I], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.A.R.L. PHILAUROM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentés par Maître Céline DILMAN de la SAS ELTEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R012

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 5]

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Elyda MEY, Juge

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 30 Juin 2026.

ORDONNANCE

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

L'immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 9] est constitué des bâtiments A, B, C, D et E. Il est composé d'un syndicat principal et d'un syndicat secondaire correspondant au [Adresse 3] et regroupant les copropriétaires du bâtiment D.

M. [P] [U] et la SCI [U] [I] sont propriétaires des lots 411 et 413 dans le bâtiment D et des lots 6 et 9 dans le bâtiment A. La SARL Philaurom est propriétaire des lots 405 et 406 dans le bâtiment D.

Contestant la répartition des charges générales, par courrier du 13 mai 2025, le syndicat secondaire a mis en demeure le syndicat des copropriétaires principal de désigner un géomètre expert ayant pour mission de prendre les mesures de l'intégralité des lots de l'immeuble afin de modifier l'état descriptif de division en se prévalant d'une incohérence entre les superficies des lots d'habitation et leurs quote-parts de copropriété.

Le syndicat secondaire du [Adresse 10], M.[U], la SARL Philaurom et la SCI [U] [I] ont fait assigner par acte du 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] aux fins essentielles d'obtenir la mise en œuvre d'une expertise judiciaire et de déclarer non écrite la grille de répartition de l'immeuble du [Adresse 8] et d'arrêter une nouvelle grille de répartition.

Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d'un incident.

Aux termes de ses conclusions d'incident n°2 notifiées par RPVA le 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

« Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 73 et suivants, ensemble l'article 789 1° du Code de Procédure Civile
Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965
Vu la jurisprudence
Vu les pièces adverses

Il est demandé au Juge de la mise en état de :

DEBOUTER le Syndicat secondaire du [Adresse 12], Monsieur [P] [U], la SARL PHILAUROM et la SCI [U] [I] de leurs demandes tendant à " dire et juger " ;

DEBOUTER le Syndicat secondaire du [Adresse 12], Monsieur [P] [U], la SARL PHILAUROM et la SCI [U] [I] de toutes leurs demandes ;

DEBOUTER le Syndicat secondaire du [Adresse 12], Monsieur [P] [U], la SARL PHILAUROM et la SCI [U] [I] de leur demande de désignation d'un Expert judiciaire géomètre avec la mission définie dans l'acte introductif de la présente instance dès lors que les tantièmes de copropriété sont intangibles et qu'une telle modification ne relève pas de l'office du juge ;

CONDAMNER le Syndicat secondaire du [Adresse 12], Monsieur [P] [U], la SARL PHILAUROM et la SCI [U] [I] au paiement de chacun de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de l'incident ».

En réplique, par conclusions en réponse à incident n°2 notifiées par RPVA le 15 avril 2026, la SARL Philaurom, M. [U], la SCI [U] [I] et le syndicat secondaire sollicitent du juge de la mise en état de :

« Vu les articles 12, 143, 144, 145, 232 et suivants, 700 et 789 du Code de procédure civile,
Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,

Il est demandé à Madame/Monsieur le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal

- SE DECLARER COMPETENT pour statuer sur la demande de désignation d'un expert judiciaire formées par les demandeurs ;

Par conséquent,

- DESIGNER tel géomètre-expert qu'il lui plaira, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec la mission de:
• Convoquer les parties ;
• Prendre connaissance des pièces du dossier ;
• Se faire communiquer toute autre pièce qu'il estimera utile au déroulement de sa mission ;
• Se rendre sur place, visiter les lieux et obtenir l'accès à l'ensemble des lots composant les bâtiments A à E de l'immeuble ;
• Les décrire et déterminer la valeur relative de chacun des lots privatifs de l'immeuble ;
• Rechercher tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal d'établir une répartition des charges communes générales, et des charges communes spéciales ;
• Evaluer les millièmes correspondant auxdites surfaces et proposer les éléments permettant au juge du fond d'établir une grille de répartition des charges conforme à la situation actuelle des lieux et répondant aux critères légaux déterminés par les dispositions des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
• Calculer au besoin sur les cinq dernières année le montant des charges trop payées par les demandeurs du fait de l'existence de la clause de répartition litigieuse par comparaison avec la nouvelle grille de répartition proposée ;
• Faire, de manière générale, toutes constatations et formuler toutes observations utiles ou requises.

- DIRE qu'aux termes de ces opérations d'expertise, l'expert devra adresser aux Parties un document de synthèse :
• Fixant, sauf circonstances particulières, la date limite de dépôt des dernières observations des parties sur les documents de synthèse ;
• Rappelant aux parties qu'au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile que l'expert n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du délai limite.

- FIXER la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert ;

DIRE que l'Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris dans tel délai fixé par la présente Juridiction, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle des expertises.

- ORDONNER la mesure d'expertise sollicitée, avec la mission telle que définie dans les conclusions récapitulatives du Syndicat secondaire, en ce qu'elle tend à fournir au Tribunal les éléments techniques et de fait nécessaires à l'appréciation de la conformité de la répartition des charges communes générales et spéciales aux dispositions des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à payer la somme de 3.000 euros au Syndicat secondaire du [Adresse 13] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

- RESERVER les dépens de la présente instance d'incident. »

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été appelée utilement pour plaidoiries sur incident à l'audience du 11 mai 2026, puis mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « dire et juger »

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet des demandes de “dire et juger” précédemment formées par M. [U], la SCI [U] [I], la SARL Philaurom et le syndicat secondaire.
Or, aux termes des dernières conclusions de ceux-ci, ces demandes ont été retirées de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires devient sans objet et sera rejetée.

Sur la demande d'expertise judiciaire

L'article 789 du code de procédure civile prévoit que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour[…] 5°Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction; »

*

M. [U], la SCI [U] [I], la SARL Philaurom et le syndicat secondaire sollicitent du juge de la mise en état sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile que celui-ci se déclare compétent pour ordonner une mesure d'expertise judiciaire. Ils font valoir que la mesure présente une utilité puisque la répartition actuelle des charges de copropriété n'est pas conforme aux articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et n'est pas soumise à une contestation préalable de l'assemblée générale.
Ils observent que la société [F] a relevé que la grille de répartition actuelle est basée sur l'emprise au sol, qui ne constitue pas un critère légal et sans prise en compte des critères de consistance et de situation des lots.
En outre, ils soutiennent que contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires la demande d'expertise ne vise pas à obtenir une modification des quote-parts de copropriété mais la mise en conformité de la répartition des charges.
Enfin, ils indiquent que ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic n'ont contesté le caractère inéquitable et irrégulier de la grille de répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande d'expertise judiciaire en faisant valoir que :
-cette mesure ne peut être ordonnée pour pallier la carence probatoire d'une partie ;
-aux termes de leur assignation, les demandeurs sollicitent du tribunal de fixer une nouvelle grille de répartition des tantièmes de copropriété de sorte que la demande d'expertise judiciaire afférente à la répartition des tantièmes de charges est vouée à l'échec et ne présente aucune utilité ;
- la modification des tantièmes de copropriété relève exclusivement de l'assemblée générale et ne lui a jamais été soumise.

Sur ce,

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner toute mesure d'instruction et notamment des mesures d'expertise.
En l'espèce, au terme de son rapport de diagnostic du 6 mai 2025, la société [F], géomètres experts, conclut que « les charges payées par les Bâtiments B, C et D sont nettement supérieures en proportion à celles payées par le Bâtiment A. Ainsi, la répartition des charges générales apparaît nettement inéquitable au détriment des copropriétaires des bâtiments B, C et D ».
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les conclusions du cabinet [F] et ne forme aucune observation sur la régularité de la grille de répartition des charges.

S'il émet des réserves quant à l'utilité et l'opportunité de la mesure d'expertise, force est de constater que la demande tendant à l'expertise judiciaire porte sur la régularité de la grille de répartition des charges et non sur la modification des tantièmes de copropriété dès lors que l'assignation vise les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que la mission de l'expert porterait sur l'établissement d'une grille de répartition des charges conformes aux critères légaux et à la situation actuelle de l'immeuble.

Dès lors, en dépit de l'erreur matérielle affectant leurs demandes aux termes du dispositif de leur assignation, il sera considéré que l'expertise judiciaire a bien pour objectif d'examiner la régularité de la répartition des charges et non celle des tantièmes de copropriété.

Or, compte tenu des conclusions du rapport [F], il existe des doutes sérieux quant au respect des critères posés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 par le règlement de copropriété de l'immeuble en particulier sur la prise en compte effective de la valeur relative des lots privatifs. Dès lors, les éléments versés aux débats par les parties demanderesses sont suffisants pour justifier une mesure d'expertise dans les termes du dispositif afin de permettre au tribunal de disposer des éléments suffisants pour statuer au fond.

Cependant, il sera relevé que les demandeurs à l'expertise judiciaire sollicitent dans le cadre de la mission d'expertise judiciaire de calculer au besoin sur les cinq dernières années le montant des charges trop payées du fait de l'existence de la clause de répartition litigieuse par comparaison avec la nouvelle grille de répartition proposée. Or, cette demande apparait infondée au regard de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 lequel prévoit que « Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».
Ainsi, dans l'hypothèse ou une nouvelle grille de répartition serait établie et arrêtée, celle-ci ne prendrait effet que lors de l'exercice comptable suivant conformément aux dispositions précitées de sorte qu'aucune demande de remboursement de charges sur les cinq années précédentes ne saurait prospérer et qu’en tout état de cause, les demandeurs ne présentent aucun moyen ni aucune explication au soutien de ce point.

L'analyse des grilles de répartition des charges dans le règlement de copropriété et le cas échéant l'élaboration d'une nouvelle répartition des charges nécessitent ainsi l'intervention d'un géomètre expert qui sera désigné selon les modalités qui seront prévues au dispositif de la présente ordonnance.

La provision sera mise à la charge de M. [U], la SCI [U] [I], la SARL Philaurom et le syndicat secondaire demandeurs à l'expertise judiciaire.

Sur les autres demandes

Les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

PAR CES MOTIFS