TJ 75056, 30 juin 2026, RG 23/07055

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/07055
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4W3

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 30 Juin 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. VGTB
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0886

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2],
représenté par son syndic, le cabinet [T], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0051

Décision du 30 Juin 2026
8ème chambre- 1ère section
N° RG 23/07055 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4W3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame GOUIN Alexandra, Juge

assistées de Madame Lénaig BLANCHO, Greffière, lors de débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2026 tenue en audience publique devant , Caroline BRANLY- COUSTILLAS juge rapporteur, qui,sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SAS VGTB est propriétaire du lot n°15 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 4]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 23 mai 2023, la SAS VGTB a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir l’annulation des résolutions n° 16, 17 et 19 de l’assemblée générale du 15 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 mars 2026, et au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, la SAS VGTB demande au tribunal de :

« - DECLARER la SAS VGTB recevable et bien fondée en son action;

- REJETER toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ;

A titre principal :

- ANNULER les résolutions n° 16, n°17 et n° 19 de l’assemblée générale du 15 mars 2023 ;

A titre subsidiaire :

- AUTORISER la SAS VGTB à procéder aux travaux d’agrandissement de la mezzanine ;
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En tout état de cause :

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] au paiement de la somme de 6 000 € au profit de la SAS VGTB au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- ORDONNER au profit de la SAS VGTB la dispense commune des frais relatifs à la présente
procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2026 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« - DEBOUTER la société VGTB de l’ensemble de ses demandes fin et conclusions ;

- CONDAMNER la société VGTB au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS société constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 2 septembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 25 mars 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoqué.

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Une décision se définit comme l’adoption d’une position définitive consacrée par un vote ; les décisions de rejet sont des décisions produisant un effet juridique au sens de l’article précité.

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée.

L'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

L’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en son premier alinéa que « le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (…) ».

En l’espèce, il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale querellée, ce point n’étant d’ailleurs pas contesté, que la SAS VGTB a voté en faveur des résolutions litigieuses, qui ont été rejetées.
Il apparait dès lors que la SAS VGTB dispose de la qualité d’opposant auxdites résolutions, et qu’elle agit dans les délais impartis, de sorte qu’elle est recevable à solliciter l’annulation des trois résolutions litigieuses.

2 – Sur l’annulation des résolutions n°16, 17 et 19 de l’assemblée générale du 15 mars 2023

En l’espèce, la SAS VGTB demande l’annulation des résolutions n°16, 17 et 19 expliquant qu’elle n’a jamais adressé de projets de résolutions concernant des travaux d’agrandissement de sa mezzanine contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires et n’a jamais donné mandat au syndic pour ce faire ; que le rejet des trois résolutions litigieuses correspond à un abus de droit dans la mesure où les travaux d’agrandissement de la mezzanine ne requièrent pas de vote en assemblée générale, le projet n’étant ni contraire à la destination de l’immeuble ni à sa solidité ; qu’aucun élément n’établit que ces travaux s’inscrivent dans un changement d’activité de la société ; et que la dépose de radiateurs n’exige pas non plus de vote en assemblée générale et ce tel qu’il en résulte du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande indiquant que le syndic s’est contenté de répondre aux demandes de la SAS VGTB adressées par mail les 17 août 2022, 27 janvier 2023 et 3 février 2023, et qui portait sur le changement de consistance du lot 15 avec l’agrandissement de la mezzanine, la création d’une porte vitrée, la modification de l’état descriptif et l’autorisation de dépose de deux radiateurs ; que les travaux concernant la mezzanine impliquent une extension et une surélévation de celle déjà existante ayant un impact sur les parties communes, l’extension s’appuyant sur les murs porteurs, sans que la SAS VGTB n’apporte d’élément contraire sur ce point ; que la SAS VGTB supprime deux radiateurs, mais en installe deux autres, sans transmettre d’éléments sur les nouveaux radiateurs de sorte

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qu’aucune information n’est fournie s’agissant de la surface de chauffe, ce qu’exige pourtant le règlement de copropriété.

Les résolutions litigieuses sont les suivantes :

- La résolution 16 portant sur le changement de consistance du lot n°15 suite à l’agrandissement de la mezzanine,

-La résolution n°17 portant sur la modification de l’état descriptif de division, ainsi que la nouvelle répartition des tantièmes et des charges ;

-La résolution n°19 portant sur la dépose de deux radiateurs dans le lot 15.

Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale, sans avoir à en apprécier l’utilité ou l’opportunité. Cette demande d'inscription à l'ordre du jour est notifiée au syndic, par lettre avec accusé de réception, lettre recommandée électronique, par remise contre récépissé ou émargement, ou encore par voie électronique.
Ces dispositions n’interdisent pas au syndic de compléter l’ordre du jour de sa propre initiative, avec une notification adressée aux copropriétaires dans le délai imparti.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (…) ".

Selon l’article 26 de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant notamment : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

Aux termes de l’article 11 de la loi susmentionnée, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée, est réputé accessoire aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

Selon l’article 35 de la loi sus-mentionnée, ce droit appartient au syndicat des copropriétaires, de sorte que toute création de surface de

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plancher par un copropriétaire à l’intérieur de son lot nécessite l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 26 précité.

C’est dans le libre exercice de ses droits qu’une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, sans qu’elle ne soit tenue de motiver sa décision, dès lors que les justifications sont apportées a posteriori.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Toute décision votée conformément aux dispositions des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 peut être annulée en cas d’abus de majorité.
L’abus de majorité est caractérisé dès lors que la majorité des copropriétaires utilise ses droits dans l’intention de nuire ou dans un but contraire à l’intérêt commun des copropriétaires ou pour rompre l’égalité entre les copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire, demandeur à la nullité fondée sur l'abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c'est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Une résolution n'est en effet pas abusive du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires, seul l'intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération.

S’agissant du moyen tiré de l’inscription à l’ordre du jour, la lecture des mails échangés les 17 août 2022, 27 janvier 2023 et 3 février 2023 entre la SAS VGTB et le syndicat des copropriétaires, ainsi que le compte-rendu de la réunion en date du 7 décembre 2022 met en lumière qu’était sans équivoque envisagée l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires des questions relatives à l’agrandissement de la mezzanine et à la modification de l’état descriptif, mais également s’agissant de la dépose de deux radiateurs, sur sollicitation de la SAS VGTB sans qu’il ne soit allégué ni établi que cette dernière soit revenue sur la teneur des questions soumises au vote telles que listées par le syndicat des copropriétaires dans son mail du 3 février 2023.
En tout état de cause, il relève du pouvoir du syndic de compléter le cas échéant l’ordre du jour et ce de sa propre initiative, de sorte que s’il était considéré que la SAS VGTB n’avait pas formulé clairement de demandes d’inscription à l’ordre du jour de ces trois points, le syndic pouvait les inscrire à l’ordre du jour, le fait qu’il soit libellé « à la demande de M [C] » (gérant de la SAS VGTB) n’ayant pas d’incidence sur la validité des résolutions. Ce moyen sera donc écarté.

S’agissant du moyen tiré de l’abus de majorité concernant les résolutions 16 et 17, si la SAS VGTB prétend ne pas avoir besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour procéder à l’agrandissement de la mezzanine existante, il convient de relever qu’aux termes du règlement de copropriété, page 5, le droit de surélever est un accessoire aux parties communes, et qu’en page 6 dudit
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règlement de copropriété, le lot 15 est décrit comme suit : « une boutique sis au rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée de l’immeuble, une arrière-boutique à la suite de l’atelier sis au sous-sol et communiquant avec la boutique par un escalier intérieur, WC », sans référence à une mezzanine de sorte qu’aucun droit de surélever n’a déjà été accordé pour ce lot s’agissant de la mezzanine préexistante. L’exercice du droit de surélever par la SAS VGTB nécessitait donc bien l’accord préalable de l’assemblée générale, comme le relève le syndicat des copropriétaires, et ce tant concernant la résolution 16 portant sur l’autorisation des travaux d’agrandissement de la mezzanine, que concernant la résolution subséquente, à savoir la résolution 17 portant sur la modification de l’état descriptif de division et la nouvelle répartition des charges et des tantièmes.

La SAS VGTB invoque également l’existence d’un abus de droit estimant que les copropriétaires ont refusé l’agrandissement de la mezzanine pour l’empêcher de mettre en location saisonnière son lot, alors que telle n’est pas son intention. Pour autant, pour justifier du rejet de la résolution 16 par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires conteste les allégations de la SAS VGTB et invoque l’absence d’éléments d’informations suffisants fournis par la SAS VGTB notamment sur l’incidence des travaux sur les parties communes. Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, il apparait que les pièces justificatives jointes à la convocation de l’assemblée générale concernant ces travaux sont les suivantes: le projet modificatif de l’état descriptif de l’expert géomètre, ainsi que des plans de coupe, sans aucun autre élément d’information s’agissant de la nature des travaux entrepris, ou encore de leur impact sur les parties communes. Pourtant, la lecture de ces seuls documents met en évidence que la mezzanine reposerait sur les murs porteurs, sans aucune autre explication technique fournie, et sans aucun avis de l’architecte de l’immeuble. Il ne saurait donc être reproché aux copropriétaires d’avoir commis un abus de droit en rejetant les deux résolutions litigieuses, ces derniers ayant légitimement pu considérer que les éléments d’informations produits n’étant pas suffisants pour voter en pleine connaissance de cause.

S’agissant du moyen tiré de l’abus de majorité sur la résolution 19, la SAS VGTB considère de la même manière, et sans davantage de développement, ne pas avoir besoin d’obtenir un vote de l’assemblée générale pour statuer sur cette résolution portant sur la nouvelle répartition des tantièmes, charges et de l’état descriptif de division. Toutefois, à défaut de moyen en droit développé sur ce point, et en considération de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, il apparait qu’un vote en assemblée générale était nécessaire à la même majorité que le vote des travaux eux-mêmes. Par ailleurs, et comme développé ci-dessus, si la SAS VGTB invoque l’existence d’un abus de droit s’agissant du vote de la résolution litigieuse, force est de relever qu’elle ne caractérise pas de manière suffisante l’existence d’un vote qui serait contraire à l’intérêt collectif, d’autant que la résolution n°19 est la conséquence directe de la résolution n°16 dont il a été démontré ci-dessus que son rejet n’était pas constitutif d’un abus de droit. Ce moyen sera donc écarté.

En conséquence, la SAS VGTB sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 16, 17 et 19.

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3-Sur la demande d’autorisation de travaux

En l’espèce, la SAS VGTB demande à titre subsidiaire à être autorisée à procéder aux travaux d’agrandissement de la mezzanine, dans la mesure où les travaux concernés relèvent de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, et qu’une autorisation par la mairie de [Localité 1] lui a été accordée ce qui démontre le respect des normes applicables en matière d’urbanisme de ce projet.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif que les travaux impactent les parties communes et notamment les murs porteurs, sans qu’aucun document ne soit fourni par la SAS VGTB pour connaitre avec précision des travaux envisagés ; que la SAS VGTB a déposé une demande en mairie pour changer la destination de
son local pour une location touristique agissant ainsi de mauvaise foi vis-à-vis des copropriétaires ; et que si un dossier a été déposé en mairie, cela signifie que les travaux ont déjà eu lieu ce qui prive d’objet la demande.

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus.

Il apparait qu’aucune autorisation n’a été accordée précédemment s’agissant de l’édification d’une mezzanine dans le lot 15 ; et que les travaux envisagés par la SAS VGTB, qui sont en tout état de cause peu documentés pour en connaître précisément la teneur, consistent en l’exercice d’un accessoire aux parties communes qui appartient au syndicat des copropriétaires et qui nécessite un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obtention d’une autorisation judiciaire de travaux prévue par l’article 30 de la loi précitée étant réservée aux travaux relevant de l’article 25 b de la même loi, la demande de la SAS VGTB apparait mal fondée et sera donc rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS VGTB , partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP DPG AVOCATS.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SAS VGTB sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,