TJ 75056, 30 juin 2026, RG 23/03043

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:
à Me FORESTIER et Me QUILLIVIC

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ELBAZ

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/03043 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CY4GK

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 30 Juin 2026
DEMANDEURS

Monsieur [M] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [X] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître David ELBAZ de l’AARPI GRAUZAM - ELBAZ - SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0223

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] / [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET [A] [T], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELARL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197
Décision du 30 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/03043 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4GK

S.A.R.L. CABINET [A] [T], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Anna QUILLIVIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0006

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [M] [U] et Mme [X] [U] ont fait l’acquisition des lots n°106 (une cave), n°19 (un local commercial) et n°34 à 39 (des débarras et chambres de service au 5e étage de l’immeuble) par acte du 17 mai 1979.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 3 octobre 2013 a notamment approuvé la création d’un lot n°131 correspondant à une partie de couloir annexée par les époux [U], et la réunion des lots n°34 à 39 et n°131 en un lot n°153.

Suivant acte authentique du 16 juin 2014, l’état descriptif de division a été modifié et le lot n°131 a notamment été créé.

Suivant acte de vente du 3 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires a vendu le lot n°131, nouvellement créé, aux époux [U].

La modification de l’état descriptif de division portant création du lot n°153, lequel correspond à la réunion des lots n°34, 35, 36, 37, 38, 39 et 131, n’a pas encore été actée.

Lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2022, les copropriétaires ont, aux termes de la décision n°3, approuvé les comptes du syndicat des copropriétaires pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, et d’après la décision n°7, accordé une dispense aux membres du conseil syndical de mettre en concurrence des contrats de syndic.

Le 10 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à
M. et Mme [U] un commandement de payer la somme de
20 358, 43 euros correspondant à un arriéré de charges arrêté au premier trimestre de 2023.

Estimant que les charges appelées ne tenaient pas compte des décisions de l’assemblée générale du 3 octobre 2013, par acte du 15 février 2023, M. et Mme [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic devant ce tribunal aux fins de :

« ANNULER les résolutions n°3 et 7 de l’Assemblée Générale du 28 novembre 2022

ANNULER le commandement de payer du 10 janvier 2023

ENJOINDRE le CABINET [A] [T] de procéder à la régularisation des charges du lot n°153 conformément aux tantièmes adoptés par l’assemblée générale de 2013,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser aux époux [U] la somme de 1.506,95 €

CONDAMNER les défenderesses à payer aux époux [U] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PRONONCER l’exécution provisoire de droit. »

Selon ses écritures notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »
Décision du 30 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
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Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, la SARL CABINET [A] [T] sollicite de :

« Débouter Monsieur [M] [U] et Madame [X] [U] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la S.a.r.l. [A] [T], syndic.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [U] à payer à la S.a.r.l. [A] [T] la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close le 7 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 8 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

La SARL CABINET [A] [T] n’a pas déposé son dossier de plaidoiries malgré injonction lui ayant été faite en ce sens après l’audience de plaidoiries.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des décisions n°3 et 7 de l’assemblée générale du 28 novembre 2022

M. et Mme [U] soutiennent que ces décisions sont nulles faute d’avoir respecté les décisions de l’assemblée générale du 3 octobre 2013 créant les lots n°131 et 152 issus des parties communes et réunissant les lots n°34 à 39 et 131 pour créer le lot n°153.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande est infondée en droit comme en fait. Il soutient que depuis l’acquisition du lot n°131 par les époux [U], les appels de charges qui leur sont adressés sont calculés au prorata des tantièmes des différents lots tels que figurant dans le modificatif de l’état descriptif de division du 16 juin 2014.

Le syndic fait observer que les époux [U] ne rapportent pas la preuve d’avoir introduit leur action dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que les époux [U] ne sont pas opposants à la décision n°3, pour laquelle ils se sont abstenus.

Selon l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.
Décision du 30 Juin 2026
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Il est par ailleurs constant que le copropriétaire abstentionniste n'est pas considéré comme un opposant, même lorsque son abstention s'accompagne de la formulation expresse de réserve.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par le syndic tirée de la forclusion de l’action des demandeurs est irrecevable devant le tribunal faute d’avoir été présentée au juge de la mise en état, exclusivement compétent en la matière en application de l’article 789 du code de procédure civile. Il convient en outre de relever que le syndic n’en tirait aucune conséquence puisqu’il sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le rejet et non l’irrecevabilité des prétentions des demandeurs.

En revanche, la qualité d’opposant étant une condition d’application de la règle de droit, il appartient au tribunal de l’examiner.

M. et Mme [U] se sont abstenus au vote de la résolution n°3 portant approbation des comptes pour l’exercice 2021, en sorte qu’ils ne possèdent pas la qualité d’opposant et sont irrecevables à solliciter l’annulation de cette décision de l’assemblée générale du 28 novembre 2022.

S’agissant de la décision n°7 relative à une dispense à accorder aux membres du conseil syndical de mettre en concurrence des contrats de syndic, comme le relève le syndicat des copropriétaires, les demandeurs n’invoquent aucun moyen de droit et les éléments factuels relatifs au calcul de leurs tantièmes de charges sont sans lien avec la décision contestée.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 10 janvier 2023 et les demandes de régularisation des charges du lot n°153 et de remboursement de la somme de 1 506,95 euros

Les demandeurs font valoir que le commandement de payer qui leur a été signifié le 10 janvier 2023 fait état des lots n°19 et n°34 à 36 qui n’existent plus ou ont été réunis en un seul lot il y a plusieurs années. Ils soutiennent qu’un chèque de 1 506,95 euros a été tiré sur la banque CIC à l’ordre du syndicat des copropriétaires et non crédité sur le compte. Ils indiquent que les lots n°19 et 116 ne doivent pas se voir affecter des charges relatives au vide-ordure ou à l’escalier B auxquels ils n’ont pas accès.

Le syndicat des copropriétaires expose que dans l’attente de l’enregistrement et de la publication du modificatif de l’état descriptif de division, prenant acte de la suppression des lots n°35, 36, 37, 38, 39, 131 et de la création du lot n°153, la société HLV, syndic en exercice, ne peut que continuer à appeler des charges relatives aux lots n°35, 36, 37, 38, 39 et 131 en sorte que les appels de charges faisant référence à des lots qui, juridiquement, existent toujours, sont réguliers.
Le syndicat des copropriétaires indique en outre que le total des tantièmes affectés aux lots n°34, 35, 36, 37, 38, 39 et 131, 101 tantièmes, correspond aux tantièmes du lot n°153, si bien que l’absence de référence au lot n°153 n’a aucune conséquence sur le calcul des charges.

Décision du 30 Juin 2026
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Le syndic fait également valoir que le total des tantièmes affectés aux lots des époux [U] correspond à 101 tantièmes, conformément à la décision de l’assemblée générale du 3 octobre 2013. Le syndic ajoute que les époux [U] ne rapportent pas la preuve que les appels de charges de l’exercice 2020 comportent des erreurs de prise en compte du nombre de tantièmes, une question de libellé étant insuffisante pour établir que la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires ne serait pas certaine, liquide et exigible. Il ajoute que les appels trimestriels durant cet exercice, comme pour tous les autres exercices, ont mentionné le lot n°153 même si la création de ce lot n’a pas encore été constatée par un nouvel acte modificatif.
Il ajoute que les demandeurs n’apportent pas la preuve de leurs allégations concernant le chèque et les charges relatives au vide-ordure et à l’escalier B, qui ne figurent pas sur le commandement de payer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort de la décision n°7 de l’assemblée générale du 3 octobre 2013, reproduite par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures et non contestée par les autres parties, que l’assemblée générale a ratifié la création du lot n°153 issu de la réunion des lots n°34, 35, 36, 37, 38, 39 et 131, supprimés, affectés respectivement de 9, 7,6, 19, 21, 20 et 19 tantièmes soit un total de 101 tantièmes pour le lot n°153.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier aux époux [U] par acte du 10 janvier 2023 un commandement de payer les charges de copropriété arrêtées au 6 janvier 2023 de 20 149,67 euros.

Le décompte annexé mentionne les lots n°19 (282 tantièmes), 34,35 et 36 (0 tantièmes pour ces trois derniers lots). Seuls les tantièmes attachés au lot n°19 correspondent à l’état descriptif de division mais la différence est favorable aux époux [U] puisque les lots n°34, 35 et 36 se voient respectivement attachés 9,7 et 6 millièmes dans le dernier acte modificatif du 16 juin 2014 contre 0 dans le décompte.

M. et Mme [U] ont soumis au vote de l’assemblée générale du 2 juillet 2018 deux résolutions portant sur la « régularisation des charges du lot n°153 conformément aux tantièmes adoptés par les assemblées générales des années 1997, 2002, 2005, 2010 et 2013 » (résolution n°18) et une « demande de remboursement du chèque n°0289148 tiré sur le C.I.C de 1 506 € 95 à l’ordre du SCP [Adresse 2], émis le 02/12/2013 chèque encaissé par OGETI qui a oublié de le créditer sur leur compte. » (résolution n°19).

Le procès-verbal mentionne que l’assemblée générale a pris connaissance des demandes de M. et Mme [U] et prévoit la constitution d’un dossier complet et chronologique à destination du conseil syndical et du syndic en vue de la convocation d’une éventuelle future assemblée générale spéciale ou de la mise à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale ordinaire.

M. et Mme [U] n’apportent cependant aucun autre élément qui témoignerait d’une erreur dans le calcul des tantièmes de charges attribués à leurs lots. La seule omission dans le commandement de payer du lot n°153, dont la création n’a pas encore été actée dans un acte modificatif du règlement de copropriété, est à ce titre sans incidence. Les tantièmes mentionnés sur le décompte annexé au commandement de payer correspondent en effet au modificatif de 2014 en ce qui concerne le lot n°19 et les demandeurs n’invoquent aucun nombre précis s’agissant des autres lots.

Ils ne versent aux débats aucun appel de fonds ou extrait de leur compte individuel permettant d’apprécier la réalité de leurs allégations relatives notamment aux charges de vide-ordures ou concernant l’escalier B. Les demandeurs ne produisent en outre aucun élément objectif relatif au chèque de 1 506,95 euros invoqué, les pièces communiquées étant pour l’essentiel des courriers de M. et Mme [U] adressés au syndic.

Faute pour les demandeurs d’apporter la preuve des faits allégués au soutien de leurs prétentions, les demandes de M. et Mme [U] seront toutes rejetées.

Sur les autres demandes

M. et Mme [U], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens.

M. et Mme [U], tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de
2 500 euros et au syndic la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,