TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 25/06092

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ELBAZ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06092 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOUL

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2],
représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES - [Adresse 2]

représenté par Maître ELBAZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L107

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [S],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06092 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOUL

EXPOSE DU LITIGE
M. [M] [S] est propriétaire du lot n°26 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.
Par jugements en date des 22 janvier 2016, 15 mars 2018, 15 novembre 2019 et 21 décembre 2023, M. [M] [S] a été condamné au paiement des charges de copropriété selon décomptes arrêtés au 01 novembre 2015, 01 décembre 2017, 28 mai 2019 et 01 octobre 2022.
Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES a, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, fait assigner M. [M] [S] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
 - 6 976,20 euros au titre des charges de copropriété courantes et frais impayés, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Pour information, il a indiqué que la dette de charges s’est aggravée. Il s’est opposé aux demandes reconventionnelles de M. [M] [S] faisant valoir la mauvaise foi de ce dernier, soulignant les jugements antérieurs de condamnations, l’absence de règlement, le fait que le bien litigieux est donné en location, la petite taille de la copropriété.
M. [M] [S] a comparu. Il n’a pas contesté la dette. Il a sollicité des délais de paiement et proposé à cet égard, de régler 1200 euros par mois faisant valoir que le bien sera de nouveau mis en location moyennant un loyer d’environ 1200 euros par mois. Sur sa situation financière, il a indiqué être intermittent du spectacle, percevoir des revenus oscillants entre 1300 et 3500 euros par mois, n’avoir pas de dette hormis la dette de charges de copropriété et le remboursement d’un prêt immobilier partagé avec sa compagne. S’agissant de la dette de charges de copropriété, il indique « avoir fait l’autruche » et souhaiter régler la situation. Il s’oppose aux demandes de condamnation à titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 et des dépens.
Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il ressort que M. [M] [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°26 ; un décompte individuel des sommes dues , pour la période du 01/12/2024 au 18/10/2025 ( appel provisions 4 eme trimestre 2025 inclus) ; les appels de charges sur la période concernée; le contrat de syndic ;le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 20/06/2023, 25/06/2024, 10/06/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [M] [S] est débiteur, au 18 octobre 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 6018,20 euros au titre des charges impayées.
M. [M] [S] ne conteste pas la dette.
Par conséquent M. [M] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES , la somme de 6018,20 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18/10/2025 , appel du 4 eme trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat », pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, au vu de ce qui précède et dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, les frais facturés au titre de « vacation suivi contentieux » et les « honoraires contentieux » sont rejetés.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES sera débouté de sa demande.
Sur la demande de dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, M. [M] [S] n’a pas justifié de raisons satisfaisantes expliquant sa défaillance. Il ressort du décompte qu’il n’a procédé à aucun règlement sur la période du 01/12/2024 au 18/10/2025 étant par ailleurs rappelé qu’il y a déjà eu quatre condamnations antérieures pour charges impayées. Une telle carence, réitérée et injustifiée cause au syndicat des copropriétaires un préjudice financier obligeant ce dernier, régulièrement, à lui faire l’avance de sa quote part, aggravant ainsi les frais de gestion et déséquilibrant sa trésorerie.
En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 900 euros.
Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. L’octroi de délais constitue une faculté laissée à l’appréciation souveraine du juge, lequel doit concilier les intérêts respectifs des parties.
Plusieurs éléments conduisent à considérer que l’octroi de délais demeure compatible avec les intérêts du créancier : la dette, bien que significative, peut être apurée dans un délai raisonnable au regard du montant des versements proposés ; M. [M] [S] ne conteste pas le principe de la dette et manifeste une volonté de régularisation ; le syndicat des copropriétaires, bien qu’opposé à la demande, ne justifie pas que l’échelonnement sollicité compromettrait gravement la trésorerie de la copropriété.
Dans ces conditions, et afin de favoriser le recouvrement effectif de la créance, il apparaît opportun d’accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision, lesquels permettront un apurement progressif de la dette sans porter une atteinte disproportionnée aux intérêts du syndicat des copropriétaires.
Sur les demandes accessoires
M. [M] [S], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est, de nouveau, trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [M] [S] sera condamné.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 6018,20 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 octobre 2025 , appel du 4 eme trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUTORISE M. [M] [S] à s’acquitter des sommes susvisées en 6 mensualités de 1200 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [M] [S] au paiement des entiers dépens de la présente instance;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 07 juillet 2026

La greffière La présidente