TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 24/11418

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître CASSEL
Maître ICHOUA
Maître FRANTZ
Maître BUNIAK
Maître LEPOUTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/11418 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6TC3

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [J] [X] divorcée [P],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître CASSEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K49

DÉFENDEURS
S.A. AXA FRANCE IARD,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître LEPOUTRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C128
Madame [M] [H] épouse [A],
Monsieur [K] [A],
demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître ICHOUA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0738
S.A. CRAUNOT,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître FRANTZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0348
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1],
représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Maître BUNIAK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1260
Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/11418 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6TC3

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [X] est locataire d’un appartement en duplex, situé au 05 -ème et 6 -ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] qui lui a été donné à bail par M. et Mme [A] suivant contrat en date du 01 juillet 2018.

L’appartement dont s’agit se trouve au dernier étage de l’immeuble, sous la toiture.

M. et Mme [A] ont confié la gestion de leur bien immobilier à la société CRAUNOT, par mandat en date du 15 mars 2018. La société CRAUNOT est par ailleurs le syndic de l’immeuble.

Le 20 mai 2019, Mme [J] [X] a informé le Cabinet CRAUNOT qu’une fuite en provenance de la toiture était apparue à la suite de fortes pluies et de grêles.

Une bâche a été posée sur une partie de la toiture de l’immeuble, le 08 octobre 2020.

Suite à la réception d’un mail de Mme [J] [X] en date du 30 janvier 2021 l’informant que les fuites reprenaient malgré la bâche, le syndic a mandaté le cabinet d’architecte LAINE pour examiner l’état de la couverture de l’immeuble, des souches de cheminées et des infiltrations dans le logement occupé par cette dernière.

L’architecte a rédigé un rapport le 22 février 2021 concluant à la nécessité, à court terme, d’une réfection totale (versant rue et cour) de la toiture.

Lors d’une assemblée générale en date du 06 février 2019, les copropriétaires ont voté les travaux de rection de la couverture en zinc côté rue et donné mandat au conseil syndical pour choisir l’entreprise avec un budget de 25000 euros. Lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020, les copropriétaires ont retenu la société VISSOUARN et demandé la convocation d’une assemblée extraordinaire pour les chiffrages complémentaires pour la maçonnerie. Lors de l’assemblée générale spéciale du 04 novembre 2020, les copropriétaires ont décidé de ne pas confier l’exécution des travaux de fumisterie à la société VISSOUARN. Lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2021, les copropriétaires ont voté les travaux de réfection totale de la toiture et décidé de les confier à la société ITEC. Certains copropriétaires ayant soulevé l’existence d’irrégularités dans la convocation à cette assemblée générale, le syndic a décidé de suspendre la réalisation des travaux votés. Lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2022, les copropriétaires ont voté l’annulation des résolutions précédentes ainsi que le remboursement des fonds appelés puis revotés les travaux de réfection totale de la couverture pour un budget total de 90 000 euros et les dates des appels de fonds. La date de début des travaux a été fixée au 01 avril 2023 tant pour le versant rue que pour le versant cour. Toutefois, le 13 avril 2023, le syndic réunissait en urgence les membres du conseil syndical pour les informer que le budget ne pouvait être tenu et que le nouveau devis des travaux s’élevait à la somme à 174000 euros. Lors de l’assemblée générale spéciale du 05 juillet 2023, les copropriétaires ont décidé de confier l’exécution des travaux de réfection de la couverture à la société VISSOUARN pour un montant de 165000 euros TTC et fixé la date de début des travaux à novembre 2023.

Les travaux de réfection de la toiture ont débuté le 06 novembre 2023 et ont été réceptionnés le 17 avril 2024.

Parallèlement, par acte extra-judiciaire en date des 11 juillet et 13 juillet 2023, Mme [J] [X] a attrait en référé devant le juge des contentieux de la protection M. et Mme [A] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] aux fins, en substance, d’obtenir la condamnation des époux [A] à réaliser des travaux de remise en état de la toiture et de son logement, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à lui payer in solidum avec le syndicat des copropriétaires une provision de 42700 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au remboursement des loyers réglés outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la suspension des loyers jusqu’à la réalisation des travaux. Les époux [A] ont attrait en la cause la société CRAUNOT. Par ordonnance en date du 07 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a prononcé la nullité de l’assignation délivrée par Mme [X] au syndicat des copropriétaires, a donné acte à l’ensemble des parties qu’elles se désistaient de leurs demandes principales, condamné les époux [A] à payer à Mme [X] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extra-judiciaire en date du 21 octobre 2024, Mme [J] [X] a fait assigner M. et Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Paris. Par acte extra-judiciaire en date du 17 février 2025, M. et Mme [A] ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] et la société CRAUNOT ès qualité d’administrateur de biens et de syndic. Par acte extra-judiciaire en date du 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la compagnie AXA France IARD.

Les dossiers ont été joints. Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026.

Mme [J] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite :

Débouter le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1], le Cabinet CRAUNOT, M. et Mme [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre, Condamner solidairement et à défaut in solidum le syndicat des copropriétaires, le Cabinet CRAUNOT, la compagnie AXA France IARD , M. et Mme [A] à lui payer la somme de 42 327,90 euros correspondant à la réparation du préjudice subi par elle sur la période allant du mois de mai 2019 au mois de novembre 2023 au titre de la non-conformité de son logement aux exigences de décence et de délivrance conforme Condamner solidairement et à défaut in solidum le syndicat des copropriétaires, le Cabinet CRAUNOT, la compagnie AXA France IARD , M. et Mme [A] à lui payer la somme de 18 300 euros correspondant à la réparation du préjudice subi par elle sur la période allant du mois de novembre 2023 au mois de mai 2024 au titre de la non-conformité de son logement aux exigences de décence et de délivrance conforme Condamner solidairement et à défaut in solidum le syndicat des copropriétaires, le Cabinet CRAUNOT, la compagnie AXA France IARD , M. et Mme [A] à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral ; L’autoriser à suspendre le paiement de son loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires à la remise en état de son logement et ce, constaté par huissier de justice aux frais du bailleur, Condamner solidairement et à défaut in solidum le syndicat des copropriétaires, le Cabinet CRAUNOT, la compagnie AXA France IARD , M. et Mme [A] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En substance, au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 1231 1 et 1720 du Code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, elle affirme que les bailleurs ont manqué à leurs obligations. Elle expose que le défaut d’étanchéité de la toiture a permis à l’eau de pluie de pénétrer dans son logement et de s’infiltrer dans les murs, entraînant une dégradation continue de l’appartement depuis les premiers désordres apparus en mai 2019 jusqu’à la réalisation des travaux en avril 2024.

Elle soutient également que plusieurs installations électriques étaient devenues non conformes et nécessitaient un remplacement, notamment la chaudière, qui n’a été changée que six mois après son signalement. Elle ajoute que la mise en place de l’alarme incendie a tardé et que les bailleurs ont laissé la porte d’entrée dans un état ne permettant pas son verrouillage pendant un an.

Elle indique qu’entre mai 2019 et novembre 2023, les infiltrations affectaient 27,5 % de la surface totale du logement, de sorte que son préjudice s’élève à 42 327,90 euros (27,5 % de 3 050 euros × 54 mois). À compter du début des travaux, l’ensemble du logement ayant été impacté, elle évalue son préjudice à 18 300 euros (100 % de 3 050 euros × 6 mois).

Au titre de son préjudice moral, elle fait valoir qu’elle n’a jamais été informée de l’évolution de la situation par les bailleurs, que celle ci s’est enlisée pendant cinq ans, et qu’il a fallu l’introduction d’une procédure judiciaire pour que la toiture soit enfin remplacée. Cette inertie, conjuguée à la dégradation progressive du logement, l’a profondément affectée, générant des symptômes dépressifs.

En réponse au Cabinet CRAUNOT qui conteste la période du sinistre et le caractère inhabitable des lieux, elle rappelle avoir alerté dès 2019 et avoir dû supporter, avec ses enfants, des infiltrations dépendant des conditions météorologiques, la présence de moisissures et d’humidité, ainsi que la dépose des vélux durant les travaux de réfection de la toiture en pleine période hivernale. En réponse au syndicat des copropriétaires, elle souligne que la juridiction, dans son ordonnance du 7 juin 2024, a déjà statué sur le lien de causalité entre les infiltrations et une défaillance de la couverture. Elle ajoute que le syndicat a tardé à procéder aux réparations, que les infiltrations ont touché plusieurs pièces, que son préjudice est continu et que sa décision de demeurer dans le logement ne saurait en atténuer la réalité.

Au titre de sa demande de suspension des loyers, elle indique que des désordres subsistent, notamment l’absence de reprise des peintures du vélux de la chambre de sa fille et du palier à la suite du sinistre.

Au titre de la demande de suspension de loyers, elle fait valoir que des troubles persistent en l’appartement tels que la peinture du vélux de la chambre de sa fille et du pallier qui n’a pas été reprise à la suite du sinistre de toiture.

La demanderesse indique toutefois à l’audience qu’elle se désiste de sa demande tendant à la suspension des loyers jusqu’à la réalisation des travaux dès lors que les travaux sollicités ont été réalisés.

M. et Mme [A] , représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles ils sollicitent :

A titre principal :

Débouter Mme [J] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner Mme [J] [X] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
A titre subsidiaire :

Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] et le Cabinet CRAUNOT es qualité de mandataire à les relever et garantir de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre en ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;Condamner tout succombant à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner tout succombant aux dépens.
En substance, au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir confié la gestion de leur bien au cabinet CRAUNOT, lequel doit répondre de l’inexécution ou de la mauvaise exécution du mandat qui lui a été confié. Il lui appartient, selon eux, de justifier des diligences accomplies dans le cadre de ce mandat pour la gestion du sinistre subi par Mme [X].

Ils soutiennent avoir constamment satisfait à leur obligation de délivrance et avoir agi afin d’assurer à leur locataire une jouissance paisible du logement. Ils rappellent avoir accédé aux demandes de réparations formulées par celle ci : remplacement de la chaudière, changement du WC, installation d’une VMC, travaux de menuiserie et de volets, interventions électriques, installation d’une alarme incendie.

S’agissant du dégât des eaux, ils affirment être intervenus, malgré l’existence du mandat de gestion, afin de préserver au mieux les intérêts de leur locataire, laquelle a été informée de l’évolution des travaux. Ils font valoir que les infiltrations trouvent leur origine dans la vétusté de la couverture de l’immeuble, partie commune, comme l’atteste le rapport du cabinet LAINE, et qu’ils n’étaient dès lors pas en capacité de procéder eux mêmes à la réfection de la toiture, contrairement à ce qu’exigeait Mme [X]. Ils imputent le retard des travaux à l’incurie du syndic, le cabinet CRAUNOT, ainsi qu’à la résistance abusive de certains membres du conseil syndical, faits qu’ils qualifient d’imprévisibles et irrésistibles, de nature à les exonérer de leur responsabilité.

Concernant la durée du préjudice matériel, ils estiment que la date d’apparition des désordres demeure incertaine, que Mme [X] n’établit pas l’étendue exacte des dommages imputables aux fuites de toiture et qu’elle omet de tenir compte des prises en charge par les assureurs respectifs. Ils contestent également la méthode de calcul retenue. S’agissant du préjudice moral, ils soutiennent qu’il n’est ni démontré ni étayé.

S’agissant des demandes de travaux, ils affirment que l’ensemble des interventions sollicitées a été exécuté. Enfin, concernant la demande de suspension des loyers, ils font valoir que tous les travaux ont été réalisés et que cette demande n’est, selon eux, pas explicitée.

Le Cabinet CRAUNOT représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il sollicite :

Débouter les époux [A] de l’ensemble de leur appel en garantie et de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; Condamner les époux [A] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
En substance, il soutient n’avoir commis aucune faute, tant en sa qualité de mandataire de gestion qu’en celle de syndic. En sa qualité d’administrateur de biens, il indique que les courriels de Mme [X] ont toujours reçu une réponse ou ont été transmis aux époux [A], qu’il a missionné un plombier dès mai 2019 et qu’il a sollicité le syndic afin qu’une entreprise intervienne pour rechercher et réparer les causes des infiltrations. Il précise être devenu syndic de l’immeuble en 2020 et avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour traiter le sinistre, la cause des désordres se situant dans les parties communes.

En sa qualité de syndic, il affirme avoir réagi immédiatement : le cabinet LAINE a été mandaté, des travaux conservatoires ont été réalisés, notamment la pose d’une bâche sur la toiture, et les assemblées générales se sont tenues. Il soutient que les travaux n’ont pu être engagés plus tôt en raison de l’obstruction systématique de deux copropriétaires. Il ajoute qu’il appartenait aux époux [A] d’informer la locataire de l’avancement des travaux.

Il conteste le quantum des demandes, faisant valoir que la première déclaration de sinistre date d’août 2020 et non de mai 2019, que seule la chambre à coucher a été affectée et non l’intégralité du logement, et que ni la durée ni l’étendue des préjudices allégués ne sont démontrées.

Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il sollicite :

A titre principal :

Débouter Mme [J] [X] de ses demandes ;
A titre subsidiaire :

Débouter M. et Mme [A] de leur demande en garantie à son égard des condamnations qui pourraient être prononcées à son leur encontre au profit de Mme [J] [X] ;
A titre encore plus subsidiaire :

Condamner la société AXA France IARD à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause :

Condamner la partie succombante à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
En substance, il soutient, au soutien de ses prétentions, que Mme [X] a fait établir unilatéralement et de surcroît tardivement deux constats par commissaire de justice, les 12 janvier et 11 décembre 2023. Il relève qu’aucune procédure d’expertise judiciaire n’a été engagée depuis 2019, alors qu’elle seule aurait permis d’identifier contradictoirement la ou les causes des infiltrations, de déterminer les responsabilités respectives des parties et de chiffrer les préjudices de manière contradictoire. Il en déduit que Mme [X] n’établit pas de manière incontestable l’existence d’un lien de causalité entre les infiltrations et une éventuelle défaillance de la couverture de l’immeuble, d’autant qu’elle soutient elle même que des troubles persistent, notamment une fuite de toiture pouvant résulter d’un défaut de joint des vélux, élément relevant exclusivement de la responsabilité du bailleur.

Il fait valoir que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées et que leur quantum est contestable, faute de pièces probantes et en l’absence d’expertise judiciaire. Il rappelle que la première déclaration de sinistre remonte au 24 août 2020 et que les travaux ont été achevés en février 2024. Il souligne également que Mme [X] n’a jamais donné congé du logement, alors qu’au regard du montant du loyer acquitté, elle aurait pu aisément se reloger.

Il soutient avoir fait preuve de diligence dans le traitement de la réfection de la toiture : pose d’une bâche, intervention de l’architecte de l’immeuble, tenue de six assemblées générales entre 2019 et 2023, et réalisation de travaux d’ampleur et très coûteux, qui ne pouvaient être votés, financés et exécutés en quelques mois seulement.

Il ajoute que les reproches formulés par Mme [X] à l’encontre de son bailleur concernant l’état du logement relèvent exclusivement de la responsabilité de ce dernier.

Enfin, il fait valoir que l’assureur ne peut se soustraire à sa garantie dès lors que la découverte des premières infiltrations en 2019 a été « accidentelle » pour le syndicat des copropriétaires, lequel n’a pris connaissance de la défaillance de la toiture qu’à travers ces infiltrations. Il souligne que l’assureur ne démontre pas que le syndicat aurait été informé de la défaillance de la couverture avant la survenance du sinistre.

La société AXA France IARD représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite :

Débouter Mme [J] [X] de ses demandes ; Débouter le syndicat des copropriétaires et toute autre partie de leurs entières demandes ;A titre subsidiaire, réduire le quantum ; En tout état de cause, limiter toute éventuelle condamnation au montant du plafond de garantie et déduire la franchise applicable ;Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, il soutient que l’origine des désordres n’est pas démontrée, faute d’expertise judiciaire, et que la garantie ne peut être mobilisée au regard des conditions générales de la police. Il fait valoir, d’une part, que les infiltrations ne présentent pas un caractère « accidentel » dès lors que le bailleur était informé de leur existence depuis 2019, et que le défaut d’entretien ou de réparation de la toiture était également connu de lui depuis cette date.

À titre subsidiaire, il estime que les réclamations fondées sur la non conformité du logement et sur le préjudice moral sont exagérées. À titre infiniment subsidiaire, il soutient que toute éventuelle condamnation devrait être limitée au montant du plafond de garantie, sous déduction de la franchise applicable.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’indemnisation

Sur les désordres, leur origine et les responsabilités

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent définit notamment, dans son article 2, les exigences concernant la protection contre les infiltrations d’eau et prévoit que le gros oeuvre doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement.

De telles obligations sont des obligations de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure. La seule démonstration d’un trouble de jouissance suffit à engager sa responsabilité, indépendamment de toute faute.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse l’obligation légale d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes.

L’existence et la constatation de dommages ayant pour origine les parties communes sont suffisantes pour engager cette responsabilité de plein droit.

En l’espèce, il y a lieu de retenir au vu du rapport du cabinet d’architecte L du 22 février 2021 que les infiltrations proviennent de la vétusté de la couverture de l’immeuble, partie commune. Il y a donc lieu de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 précité.

S’agissant des bailleurs, les infiltrations affectant le logement ont porté atteinte à la décence du bien et à la jouissance paisible de leur locataire. L’incurie alléguée de la société CRAUNOT, non démontrée, et la résistance de certains copropriétaires à voter les travaux ne constituent pas un cas de force majeure. Les bailleurs demeurent donc responsables envers leur locataire.

En revanche, il ne ressort pas des pièces que la société CRAUNOT, en sa qualité de mandataire de gestion ou de syndic, ait commis une faute ayant concouru à la réalisation du dommage. Les diligences accomplies (réponses aux courriers, interventions, pose de bâche, saisine d’un architecte, convocations d’assemblées générales) excluent toute faute caractérisée. Sa responsabilité ne sera donc pas retenue.

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les désordres ont consisté, dans un premier temps, en infiltrations d’eau par la toiture, signalées dès le 20 mai 2019, puis les 6 et 7 août 2019. Ces infiltrations ont affecté la chambre située sous les velux, provoquant des coulures, des auréoles d’humidité, des décollements de peinture et un gondolage du parquet.

La déclaration de sinistre du 2 octobre 2020 décrit des dommages localisés dans cette pièce (peinture, plafond, parquet), ce qui constitue la première description objective de l’étendue des désordres.

Une bâche a été posée le 8 octobre 2020 sur la toiture à titre conservatoire. Cette bâche a permis de limiter les infiltrations et a entraîné une perte de luminosité dans la chambre concernée.
Les constats de commissaire de justice des 12 janvier 2023 et 11 décembre 2023 révèlent une aggravation progressive des désordres : extension des fissures, décollements plus nombreux, auréoles d’humidité dans plusieurs pièces, noircissement de certaines poutres, traces persistantes sous les fenêtres de toit, parquet tuilant à proximité des velux.
Ces éléments démontrent une dégradation lente et continue, sans toutefois établir le caractère inutilisable du logement, la locataire y étant demeurée.

Aucune pièce n’atteste de nouvelles infiltrations postérieures au constat du 11 décembre 2023.

Les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés à compter du 6 novembre 2023 et réceptionnés le 17 avril 2024, période durant laquelle la présence d’ouvriers, la pose de bâches sur les velux, la dépose de vélux et les nuisances inhérentes au chantier ont accru la gêne.

Au regard de ce qui précède, les demandes de la locataire, fondées sur une perte de jouissance de 27,5 % pendant 54 mois puis de 100 % pendant 6 mois, sont manifestement excessives et ne reposent pas sur des éléments objectifs.

Il sera fait une juste appréciation du préjudice comme suit :

Du 20 mai 2019 au 8 octobre 2020 (16,5 mois)
Désordres existants mais non documentés dans leur intensité.
Gêne réelle mais limitée. Taux retenu : 5 % du loyer 3 050 € × 0,05 × 16,5 = 2 516 €

Du 8 octobre 2020 au 6 novembre 2023 (37 mois)
Désordres établis et persistants. Aggravation progressive- Bâche posée, perte de luminosité.
Logement resté habité.
Taux retenu : 12 % du loyer
3 050 € × 0,12 × 37 = 13 542 €

Du 6 novembre 2023 au 17 avril 2024 (5,5 mois)
Travaux de réfection de toiture. Logement resté habité.
Nuisances importantes mais pas d’infiltrations nouvelles établies après le 11 décembre 2023.
Taux retenu : 20 % du loyer
3 050 € × 0,20 × 5,5 = 3 355 €

Soit au total, la somme de 19 413 euros.

S’agissant des autres désordres

Il ressort des pièces que la chaudière présentait un défaut d’étanchéité en partie lié aux infiltrations qui a été réparé par la suite, le détecteur de fumée et la VMC ont été installés tardivement, les travaux sur les WC ont été réalisés en 2024.

Ces désordres ont été réparés et n’ont pas entraîné une atteinte démontrée à la jouissance du logement distincte de celle déjà indemnisée au titre des infiltrations. Leur impact n’est ni objectivé ni chiffrable. Il n’y a donc pas lieu d’allouer une indemnisation spécifique.

Sur le préjudice moral

La durée des désordres (près de cinq ans), leur aggravation progressive, l’incertitude quant à leur résolution et les difficultés rencontrées dans la gestion du sinistre ont nécessairement généré une gêne et un inconfort moral à Mme [J] [X].

Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en l’évaluant à la somme de 1 500 €.

Sur les appels en garantie

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble repose sur l’existence de dommages trouvant leur origine dans les parties communes.

Or l’ensemble des désordres qui ont donné lieu à indemnisation relèvent des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sera donc condamné à garantir les bailleurs des condamnations indemnitaires.

Pour mémoire, le syndicat des copropriétaires forme un appel en garantie contre la compagnie AXA France IARD qui fait valoir que sa garantie n’est pas mobilisable.

Il appartient à l’assureur, pour se prévaloir d’une exclusion de garantie, de démontrer que l’assuré avait connaissance du vice ou du défaut d’entretien avant la survenance du sinistre. Or, aucune pièce du dossier ne permet d’établir que le syndicat des copropriétaires avait été informé, avant les premières infiltrations signalées en mai 2019, d’un défaut structurel de la couverture de l’immeuble.

En l’absence de preuve d’une connaissance antérieure du vice, les infiltrations ayant affecté le logement de Mme [J] [X] doivent être regardées comme un événement accidentel au sens de la police d’assurance. La garantie de la société AXA France IARD est dès lors mobilisable.

La société AXA France IARD sera donc condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre. Il sera rappelé que la garantie de cette dernière ne peut être mobilisée qu’à concurrence du plafond prévu au contrat d’assurance, la franchise restant en tout état de cause à la charge de l’assuré. En conséquence, toute condamnation prononcée à son encontre sera limitée audit plafond, sous déduction de la franchise contractuelle

Sur la condamnation in solidum

Le dommage subi par Mme [J] [X] résulte à la fois du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux, et du défaut d’entretien de la toiture, partie commune imputable au syndicat des copropriétaires.

Dès lors qu’ils ont concouru à la réalisation d’un même dommage, il y a lieu de condamner in solidum les bailleurs, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA France IARD à réparer le préjudice subi par Mme [J] [X], dans la limite pour l’assureur, du plafond de garantie et sous déduction de la franchise contractuelle.

Sur la demande de suspension des loyers et la réalisation de travaux

Les travaux de remise en état de la toiture ont été réalisés. Les travaux intérieurs au logement ont également été exécutés ainsi qu’il ressort de la facture de la société TOTALE RENOVATION OUEST en date du 10 avril 2026 et de l’attestation de M. [U] [Z] de ladite société.

En tout état de cause, Mme [J] [X] s’est désistée de cette demande à l’audience. Il y a lieu d’en prendre acte.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge des bailleurs, du syndicat des copropriétaires et de son assureur, partie perdante à titre principal.

Par ailleurs, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à Mme [J] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et des dépens.

Les autres parties conserveront la charge des frais exposées par elle pour assurer leur défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,