TJ 75056, 6 juill. 2026, RG 25/10304

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Xavier LABERGERE, Me Baptiste BROUARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10304 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJMI

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 06 juillet 2026

DEMANDERESSES
Madame [X] [R]
demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [V]
demeurant [Adresse 1]

représentées par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, toque : A546

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [Z]
demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

Madame [H] [K]
demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)

représentés par Me Baptiste BROUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2117

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2026, délibéré prorogé au 06 juillet 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10304 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJMI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 28 août 2022, Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] ont donné à bail à Madame [X] [R] et Madame [S] [V], pour une durée d’un an renouvelable, un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 1 950 euros, outre une provision pour charges mensuelle de 45 euros.

Madame [X] [R] et Madame [S] [V] ont délivré congé par courrier recommandé du 27 mai 2025.

Après plusieurs échanges avec les bailleurs, Madame [X] [R] et Madame [S] [V] saisissaient, le 06 octobre 2024, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de [Localité 1] formant une demande relative à l’encadrement des loyers.

La demande de report de la réunion de conciliation formulée par Monsieur [F] [Z] pour raisons médicales était rejetée par la commission au regard de leur nombre important de dossiers à traiter.

La commission de conciliation de [Localité 1] rendait son avis le 19 février 2025 selon lequel : « après avoir examiné les pièces du dossier et entendu les locataires, la commission de conciliation constate que le loyer appliqué au bail de 1 950 euros est supérieur au loyer de référence majoré du secteur de 1 580 euros. La commission considère que le loyer doit être ramené au loyer de référence majoré éventuellement révisé depuis la date de prise d’effet du bail du 28 août 2022 et que le trop-perçu doit être remboursé aux locataires ».

Par acte de commissaire de justice délivré à l’étranger le 27 août 2025 par saisine des autorités compétentes pour délivrer l’acte en Belgique, Madame [X] [R] et Madame [S] [V] ont fait assigner Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer recevables et bien fondées en leur action Madame [X] [R] et Madame [S] [V] ;à titre principal,
dire et juger que le contrat conclu le 28 août 2022 constitue un bail d’habitation vide soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 et non un bail meublé ;dire et juger que le loyer fixé par le contrat excède le plafond légal applicable dans le [Adresse 5] ;dire et juger qu’aucun complément de loyer n’a été valablement stipulé ;dire et juger que le loyer plafonné applicable est de 1 405 euros mensuels ;condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] à leur verser la somme de 19 038,66 euros au titre du trop-versé de loyers, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;dire et juger que les charges locatives n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation annuelle conforme à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] à leur verser la somme de 1 572 euros au titre des provisions pour charges non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;à titre subsidiaire,
dire et juger que, même en cas de bail meublé, le loyer fixé excède le loyer de référence majoré (31,6 euros du m² soit 1 580 euros) ;dire et juger que le montant des loyers perçus excède le plafond légal ;condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] à leur payer la somme de 12 925,33 euros au titre du trop-versé de loyers avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;en tout état de cause,
condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] à leur verser la somme 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 1er avril 2026.

A cette audience, Madame [X] [R] et Madame [S] [V], représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions déposées et visées à l’audience. Elles demandent de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer recevables et bien fondées en leur action Madame [X] [R] et Madame [S] [V] ;débouter Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] de l’ensemble de leurs fins de non-recevoir ;à titre principal,
dire et juger que le contrat conclu le 28 août 2022 constitue un bail d’habitation vide soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 et non un bail meublé ;dire et juger que le loyer fixé par le contrat excède le plafond légal applicable dans le [Adresse 5] ;dire et juger qu’aucun complément de loyer n’a été valablement stipulé ;dire et juger que le loyer plafonné applicable est de 1 405 euros mensuels ;condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] à leur verser la somme de 19 038,66 euros au titre du trop-versé de loyers, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ou, à défaut, la somme de 18 373,76 euros si le tribunal devait tenir compte des paiements partiels allégués par les bailleurs, lesdites sommes portant intérêt légaux à compter de l’assignation ;débouter Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] de leurs demandes reconventionnelles ;à titre subsidiaire,
dire et juger que, même en cas de bail meublé, le loyer fixé excède le loyer de référence majoré (31,6 euros du m² soit 1 580 euros) ;dire et juger que le montant des loyers perçus excède le plafond légal ;condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] à leur payer la somme de 12 925,33 euros au titre du trop-versé de loyers avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ou, à défaut, la somme de 12 260,43 euros si le tribunal devait tenir compte des paiements partiels allégués par les bailleurs, lesdites sommes portant intérêt légaux à compter de l’assignation ;en tout état de cause,
débouter Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] de leur demande en paiement de 266,32 euros au titre des charges ainsi que celle de 300 euros à titre provisionnel au titre de l’exercice 2025 ;à défaut,
débouter Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] de toute demande formée au titre de l’exercice 2025, notamment au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de toute somme réclamée à ce titre, faute de régularisation annuelle conforme à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;dire et juger que les provisions versées au titre de l’exercice 2025 doivent être prises en compte dans l’appréciation de tout solde retenu ;ordonner que toute somme éventuellement retenue au titre des charges soit imputée par voie de compensation sur les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] au profit de Madame [X] [R] et Madame [S] [V] ;condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] à leur verser la somme 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z], également représentés par leur conseil, sollicitent, de même, le bénéfice de leurs conclusions déposées et visées à l’audience. Ils demandent de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal,
déclarer irrecevables les demandes de Madame [X] [R] et Madame [S] [V] de paiement au titre de prétendus trop-perçus de loyers et en conséquence les rejeter ;à titre subsidiaire,
déclarer irrecevable la demande visant à la requalification du contrat de bail meublé en contrat de bail nu, et en conséquence la rejeter ;déclarer mal fondées les demandes de Madame [X] [R] et Madame [S] [V] de paiement au titre de prétendus trop-perçus de loyers et en conséquence les rejeter, ou, à tout le moins, les modérer à plus juste et exacte proportion ;en tout état de cause,
débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes, moyens et prétentions ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 266,32 au titre des charges locatives ;les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 300 euros au titre de provisions pour charges locatives pour l’année 2025 ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;dire n’y avoir lieu à exécution provisoire des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.
Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2026, prorogé au 06 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la prescription des demandes invoquée en défense

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la demande en paiement au titre de l’encadrement du loyer

L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, dispose que :
I. - A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 2] [Localité 1], la métropole de [Localité 3] et la métropole d’[Localité 4]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. […]
II. - Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence. […]
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
III. - A. - Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
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En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.
B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

En l’espèce, les défendeurs font valoir que la demande formulée par Madame [X] [R] et Madame [S] [V] s’analyse en réalité en une contestation du complément de loyer inséré au bail et qu’elles auraient donc dû respecter la procédure de contestation spécifiquement prévue à l’article 140 III.-B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ce qu’elles n’ont pas fait, si bien que leur demande doit être jugée irrecevable.

Madame [X] [R] et Madame [S] [V] contestent cet argumentaire, faisant valoir qu’aucun complément de loyer n’est clairement spécifié et qu’il ne s’agit donc pas d’une contestation d’un complément de loyer mais bien du non-respect du plafonnement des loyers.
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Il ressort du contrat de bail que la clause relative au montant et paiement du loyer est ainsi rédigée : « La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel hors charges locatives de MILLE NEUF CENT CINQUANTE EUROS (1950 €).
Le preneur note et accepte que le loyer (environ 39 €/m²) est supérieur au loyer de référence majoré du quartier (31,6 €/m²) du fait des caractéristiques du logement (état général, qualité des aménagements notamment de l’électroménager et des fenêtres et convecteurs quasi neufs). ».

Il en résulte, que si, comme l’affirment les bailleurs, il est bien prévu une mention au bail faisant référence au plafonnement des loyers et à un dépassement de ce plafonnement, ainsi qu’une liste des caractéristiques spécifiques du logement pouvant conduire, selon les bailleurs à envisager un tel dépassement ; il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas clairement indiqué que ce dépassement constituerait un complément de loyer. Ainsi le terme n’apparaît nulle part pas plus qu’il n’est mentionné clairement le montant de ce complément de loyer.

Si les bailleurs font valoir que les textes n’exigent pas la mention expresse des termes « complément de loyer » et que le montant de celui-ci était aisément calculable par les locataires, il convient de rappeler que, dans le cadre d’un dispositif protecteur d’ordre public, et au regard des délais de contestation spécifiques et particulièrement brefs (trois mois), il apparaît absolument indispensable qu’il ne puisse pas y avoir d’interprétation possible quant à l’existence ou non d’un complément de loyer au contrat de bail et que la clause prévoyant un tel complément doit donc être parfaitement explicite, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, il ne peut être considéré que le litige porte sur une contestation d’un complément de loyer inséré au contrat de bail, si bien que l’action des locataires n’était pas enfermée dans les délais spécifiques prévus à l’article 140 III.-B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Dès lors, les défendeurs seront déboutés de leur fin de non-recevoir sur ce fondement.

Sur la demande de requalification du bail

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, les défendeurs font valoir que la demande formulée par Madame [X] [R] et Madame [S] [V] au titre de la requalification du contrat de bail est prescrite, ce que contestent Madame [X] [R] et Madame [S] [V].

Pour faire valoir la prescription de la demande, les demandeurs arguent d’une connaissance des locataires de l’ameublement du logement dès le 17 août 2022, soit en amont de la conclusion du bail. Ils estiment, également, que les locataires ont signé le contrat de bail dès le 24 août 2022, si bien que l’action tentée le 27 août 2025 est prescrite.
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Toutefois, il ressort du contrat de bail que celui-ci a été daté au 28 août 2022 et que les bailleurs, s’ils produisent des échanges de mail avec les locataires en amont et qui évoquent la signature du contrat par ces dernières ne produisent pas d’autre exemplaire signé du contrat de bail, que celui produit par les demanderesses, daté du 28 août 2022.

Or, les demanderesses ne pouvaient agir en requalification d’un contrat avant que celui-ci n’ait été conclu, si bien que c’est bien à compter du 28 août 2022 qu’elles ont pu agir.

Dès lors, leur action, introduite le 27 août 2025 est donc recevable.

Sur la qualification du contrat de bail

Aux termes des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiés par la loi ALUR du 24 mars 2014, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé dispose que chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination qui comportent au minimum : literie comprenant couette ou couverture ; dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, Madame [X] [R] et Madame [S] [V] sollicitent la requalification du contrat de bail portant sur un logement meublé en contrat de bail portant sur un logement nu, faisant valoir qu’il n’est pas contesté que l’une des chambres du logement n’a jamais été meublée.

Les bailleurs s’opposent à une telle requalification, estimant que l’absence d’ameublement de l’une des pièces du logement relevait d’une commune volonté des parties et ne remet pas en cause l’équipement général du logement.

Il ressort des pièces produites aux débats que le contrat de bail contient la description suivante du lot loué : « un appartement de 3 pièces principales, d’une superficie d’environ 50 m², comprenant : entrée, dressing, cuisine américaine équipée, séjour, couloir, grande chambre sur cour, autre chambre sur cour, salle d’eau, W.C. séparés, chauffage et eau chaude sanitaire individuels ». Ainsi, il est bien fait mention au contrat de bail de deux chambres.

Pour autant, il ressort des échanges précontractuels, via l’application whatsapp, entre les parties que, dès les premiers échanges et avant même que les locataires ne se prononcent de manière ferme sur leur souhait de louer le bien, les propriétaires leur ont rappelé que « la seconde chambre n’est pas meublée (car [ils ont] découvert que les desiderata des uns ne sont pas ceux des autres : chambre simple, double, bébé, bureau etc) » précisant que cela était déjà mentionné dans l’annonce locative. Il ressort effectivement de l’annonce pour la location de ce logement, mise en ligne sur le site « particulier à particulier », que les propriétaires ont précisé que « les meubles de la chambre de [leur] bébé ne seront pas laissés ».

Il convient, par ailleurs, de relever que l’absence d’ameublement de cette pièce en deuxième chambre pour adulte apparaît cohérente tant avec l’annonce locative qui stipule clairement que « les colocations seront refusées », qu’avec les échanges précontractuels entre les parties, puisque les locataires se sont présentées aux propriétaires comme étant un couple (« Bonjour, je me permets de vous écrire par rapport à l’annonce mise en ligne sur PAP pour votre appartement situé dans le 9ème. Nous sommes un couple [...] »). Elles ont également confirmé qu’elles avaient bien « noté que la seconde chambre n’était pas meublée », ce qui ne posait « aucun souci pour [elles] ».

Il convient par ailleurs de relever, qu’il ressort de ces échanges précontractuels que ce sont les locataires qui ont souhaité s’engager pour la location de ce logement avant même de l’avoir visité, exprimant auprès des propriétaires l’urgence de leur situation. Les propriétaires, quant à eux, ont évoqué l’achat prévu par eux de nouveaux meubles et ont proposé aux locataires de « voir ensemble selon [leurs] besoins le 28 », soit au jour de la signature du bail et de l’entrée dans les lieux.

Or, s’il ressort de l’état des lieux d’entrée un engagement des propriétaires à pallier le manque de nettoyage et d’entretien des précédents locataires par divers travaux de remise en état, il n’est pas mentionné de difficultés spécifiques en lien avec l’absence de meuble dans l’une des pièces. Au contraire, l’accord des parties sur l’absence d’ameublement de cette pièce y est de nouveau mentionné.

Enfin, les locataires n’arguent pas avoir dû faire des investissements spécifiques en mobilier du fait de la carence de leurs propriétaires. Elles n’ont d’ailleurs jamais fait état de cette difficulté avant leur assignation du 27 août 2025, alors même qu’elles ont échangé avec leurs bailleurs dès 2024 sur la question du dépassement de l’encadrement des loyers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que s’il n’est pas contesté qu’une des pièces du logement, désigné au bail comme étant une chambre, n’ait pas été meublé par les propriétaires, il n’en demeure pas moins que non seulement le logement mis à la disposition de Madame [X] [R] et Madame [S] [V] constitue un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, conformément aux exigences légales, mais qu’en outre, chacune des pièces est équipée d’éléments de mobilier conforme à sa destination, selon la destination de chaque pièce convenue d’un commun accord des parties, conformément aux dispositions plus spécifiques du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande des locataires tendant à la requalification du contrat de bail.
Décision du 06 juillet 2026
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Sur l’encadrement du loyer

L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, dispose que :
I. - A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 2] [Localité 1], la métropole de [Localité 3] et la métropole d’[Localité 4]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. […]
II. - Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence. […]
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
III. - A. - Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.

En l’espèce, et comme cela a été précédemment développé, il ne peut être considéré qu’un complément de loyer a été appliqué dans le cadre de la fixation du loyer.

C’est donc à raison que Madame [X] [R] et Madame [S] [V] font valoir que le montant du loyer a été fixé à une somme supérieure à celle prévue par le dispositif d’encadrement du loyer. Ce dépassement ressort d’ailleurs du contrat de bail lui-même : « le loyer (environ 39 €/m²) est supérieur au loyer de référence majoré du quartier (31,6 €/m²) ».

Les parties s’opposent également sur le mode de calcul du loyer applicable, les demanderesses estimant que le loyer de référence à prendre en compte doit être celui en vigueur au jour de la conclusion du contrat, tandis que les défendeurs estiment qu’il y a lieu de prendre en compte l’évolution de la fixation de ce loyer de référence chaque année.
Décision du 06 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10304 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJMI

Or, le principe de l’encadrement des loyers est distinct de celui de l’indexation du loyer pouvant permettre au bailleur de revaloriser, chaque année, le montant du loyer en fonction de l’évolution de l’indice de référence de loyer.

Ainsi, les dispositions relatives à l’encadrement des loyers permettent de fixer le loyer librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. C’est donc bien les loyers de référence à la date de la conclusion du contrat qu’il convient de prendre en compte pour fixer le loyer, comme cela est d’ailleurs rappelé par l’article 140 III.-A de la loi [Localité 5] qui dispose qu’une « action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat ».

L’article précité ne prévoit donc pas d’indexation progressive du loyer sur l’évolution annuelle du loyer de référence et en dehors du cadre spécifique de l’indexation du loyer, seule la procédure de réévaluation du loyer dans le cadre du renouvellement du bail, procédure strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989, peut permettre une évolution du loyer contractuel.

Dès lors, il convient donc de retenir le loyer de référence majoré au m² en vigueur au 28 août 2022, d’ailleurs rappelé au contrat de bail, à savoir un loyer à hauteur de 31,6 euros au m². Pour une surface de 50 m², le loyer n’aurait donc pas dû excéder la somme de 1 580 euros par mois, hors charges.

Afin de calculer le trop-perçu, il convient de rappeler que les locataires sont entrées dans les lieux le 28 août 2022 et ont restituées les clés le 28 juin 2025. Les loyers des mois d’entrée et de sortie des lieux devront donc être calculés au prorata de la présence dans les lieux.

Elles sont ainsi restées 33 mois complet dans le logement, outre 4 jours en août 2022 et 28 jours en juin 2025. Pour chaque mois complet, le trop-perçu est de 370 euros, tandis qu’il est de 4,77 euros pour le mois d’août 2022, et de 345,33 euros pour le mois de juin 2025, soit un trop-perçu total de 12 560,10 euros.

Par ailleurs, si les bailleurs sollicitent la déduction de réduction de loyers qu’ils ont consenti à leurs locataires, force est de constater que ces réductions ponctuelles des loyers constituent des réductions volontaires des bailleurs, qui ne peuvent dès lors s’en prévaloir a posteriori pour diminuer le montant du trop-perçu au titre du dépassement de l’encadrement des loyers. Il convient, en outre, de rappeler que dans le cadre d’une relation contractuelle continue comme c’est le cas de l’exécution d’un contrat de bail, diverses formes de compensations peuvent être convenues entre les parties comme cela a d’ailleurs été le cas pour la première réduction de loyer dont il est fait état, celle portant sur le premier mois de loyer, qui est spécifiquement prévue dans l’état des lieux d’entrée en lien avec l’état du logement lors de l’entrée dans les lieux de Madame [X] [R] et Madame [S] [V].

Dès lors, il n’y a pas lieu de soustraire ces différentes sommes au montant des trop-perçus.

Décision du 06 juillet 2026
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Par conséquent, Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] seront condamnés solidairement à verser à Madame [X] [R] et Madame [S] [V], ensemble, la somme de 12 560,10 euros au titre des trop-perçus de loyers pour la période allant du 28 août 2022 au 28 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre des charges

Aux termes de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux baux meublés, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 de la même loi dispose, quant à lui que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Il est par ailleurs admis que le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. En effet, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’étant assortie d’aucune sanction, le bailleur peut en justifier à tout moment et la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, dans les limites de la prescription.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’une provision pour charge avec régularisation après la reddition des comptes.

Les bailleurs sollicitent le versement de sommes complémentaires au regard des régularisations des charges, tandis que les demanderesses s’y opposent, faisant valoir que cette régularisation est tardive et déloyale.

Il convient néanmoins de relever que la production des régularisations annuelles des charges par les bailleurs fait suite à leurs propres demandes de remboursement des provisions pour charges. Elles avaient donc parfaitement conscience de mettre dans les débats la question de la régularisation des charges, si bien que les demandes formulées à ce titre par les bailleurs ne peuvent être qualifiées de déloyales.

Les bailleurs justifient ainsi du montant des charges locatives pour les années 2022, 2023 et 2024, le décompte annuel des charges n’étant pas produit pour l’année 2025, ce qui ne paraît pas anormal compte tenu de la date de l’audience (1er avril 2026), le décompte annuel étant généralement établi concomitamment à l’assemblée générale des copropriétaires, cette dernière devant approuver les comptes de l’exercice. Or, ces assemblées se réunissent généralement en milieu d’année et il convient ainsi de relever que les décomptes produits ont été établis au cours des mois de juin et juillet.

Les bailleurs justifient, par ailleurs, des taxes d’ordures ménagères qu’ils ont acquittées pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025.

Ils ont, par ailleurs effectués, un calcul au prorata du temps d’occupation du logement pour les charges et la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022, ainsi que pour les charges de l’année 2025.

Ainsi, les bailleurs sont bien fondés à réclamer le versement de sommes d’argent au titre de la régularisation des charges pour les années 2022, 2023 et 2024, déduction faites des provisions pour charges perçues. Ces régularisations font apparaître un solde de 67,01 euros pour l’année 2022, 140,75 euros pour l’année 2023 et 217,06 euros pour l’année 2024, soit une somme totale de 424,82 euros. Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] sollicitant néanmoins une somme de 266,32 euros au titre des charges locatives, il sera fait droit à leur demande à hauteur de cette somme.

En revanche, s’agissant de l’année 2025, il convient de souligner que les sommes qu’ils ont d’ores et déjà perçues au cours de l’année 2025 correspondent justement à des provisions pour charges, si bien qu’ils n’apparaissent pas fondés à demander une nouvelle provision. Il convient, en outre, de relever que les charges appelées couvrent le montant de la taxe d’ordures ménagères et que s’agissant des charges, leur créance n’est pas encore certaine à défaut de régularisation. Ils seront donc déboutés de leur demande en versement d’une provision pour charges pour l’année 2025.

Sur la demande en compensation des créances

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, Madame [X] [R] et Madame [S] [V] sollicitent la compensation des sommes retenues au titre des charges avec celles que Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] sont condamnés à leur verser au titre du trop-perçu de loyers.

La compensation entre ces différentes sommes apparaissant possible, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [H] [K] et Monsieur [F] [Z] qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront, par ailleurs, condamnés, in solidum, à verser à Madame [X] [R] et Madame [S] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, et il n’y a pas lieu, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement, les défendeurs ne justifiant pas de raisons légitimes en ce sens.

PAR CES MOTIFS