TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 25/00877

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Isabelle NICOLAI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Giuseppe GUIDARA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/00877 - N° Portalis 352J-W-B7I-C64PE

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Isabelle NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0170

DÉFENDERESSE
Madame [E] [Q] dit [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0466

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/00877 - N° Portalis 352J-W-B7I-C64PE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 1961, M. [B] (bailleur) et [D] [Q], DIT [C] (locataire) ont signé un engagement de location portant sur un appartement situé au 2ème étage, escalier 1, bâtiment B, [Adresse 3], soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Le bien immobilier objet du bail a été cédé à la société FININVIN, par acte du 14 décembre 1995, puis à la société civile immobilière LES ABEILLES par acte du 28 décembre 2003.

[D] [Q],DIT [C] est décédé le 26 juin 2008.

[U] [K] est devenu propriétaire du bien objet du bail aux termes d’une adjudication en date du 9 décembre 2014, publiée le 25 février 2015. Le loyer trimestriel s’élevait à la somme de 137,91 euros, à la charge de [E] [Q] DIT [C], fille du locataire en titre.

[Z] [K] vient aux droits de [U] [K], décédé en 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, [Z] [K] a fait signifier à [E] [Q] DIT [C] un congé pour reprise personnelle à effet au 29 juillet 2024, au visa de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 en faisant valoir que ce logement convenait à l’exercice de la résidence alternée qu’il assure pour son fils, et ses projets professionnels en province.

Par acte d'huissier signifié le 13 mars 2023, [Z] [K] a fait assigner [E] [S] [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir notamment la validation du congé ainsi délivré et l'expulsion de l’occupante.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du conseil du défendeur.

À l'audience de plaidoiries du 12 mai 2026, [Z] [K], représenté par son conseil, demande au juge de :
- débouter [E] [S] DIT [C] de toutes ses demandes ;
- valider le congé délivré à [E] [S] DIT [C] au visa de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948,
- juger par suite que cette dernière est occupante sans droit, ni titre des lieux ;
- en conséquence, prononcer l'expulsion de [E] [S] DIT [C] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros à défaut d’exécution volontaire passé un délai de 8 jours à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles ;
- condamner [E] [S] [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer charges comprises, jusqu’à libération des lieux, fixée à la somme de 382,21 euros par mois à compter du 29 janvier 2024 et la condamner au rappel de loyers correspondant ;
- condamner [E] [S] [X] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [Z] [K] fait valoir que l’assignation n’est pas nulle, le commissaire de justice ayant procédé aux vérifications nécessaires pour signifier l’acte. Il indique que le congé pour reprise personnelle a été valablement délivré compte-tenu de sa situation personnelle. Il mentionne que le motif de nullité invoqué par la défenderesse, relatif à la nécessité d’établissement de la résidence principale pour fonder un congé relève des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’applique pas aux baux relevant de la loi du 1er septembre 1948. A titre subsidiaire, [Z] [K] sollicite la révision du loyer du bien, non prescrite, en application des dispositions de l’article 32 bis compte-tenu des améliorations apportées au logement.

En défense, [E] [S] DIT [C], représentée par son conseil, sollicite du juge qu’il:
in limine litis,
- prononce la nullité de l’assignation et déclare [Z] [K] irrecevable,
- déclare prescrite la demande de révision du loyer,
sur le fond,
- déboute [Z] [K] de ses demandes,
- annule le congé du 29 janvier 2024,
- condamne [Z] [K] à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice moral subi du fait de la procédure manifestement abusive et frauduleuse engagée à son encontre,
- condamne [Z] [K] aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- subsidiairement, si le juge valide le congé, lui accorde 3 ans de délais pour quitter les lieux,
- en tout état de cause, écarte l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, [E] [Q] DIT [C] expose que l’assignation est nulle faute de diligences suffisantes pour lui signifier l’acte, qui lui ont causé grief.
Elle indique que le congé est nul, faute de justifier d’une réelle reprise personnelle des lieux. Elle souligne que les adresses de résidence du bailleur sont contradictoires, que l’organisation évoquée ne correspond pas aux besoins normaux du demandeur et ne permettent pas de constater le caractère réel du congé pour reprise délivré. Elle expose que sa situation personnelle impose de la faire bénéficier du maintien dans les lieux ou subsidiairement, de délais pour quitter les lieux.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n'incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c'est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

1. Sur la validité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose que « L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l'article 54:
1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé;
4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions. »

En l’espèce, l’assignation du 23 octobre 2024 a été délivrée à la demande de [Z] [K] à l’adresse des lieux loués avec la précision des diligences accomplies par le commissaire de justice pour citer à personne. La défenderesse a eu connaissance de l’assignation et a pu faire valablement valoir ses droits.
Il convient de déclarer valide cette assignation et de rejeter l’exception de nullité soulevée par la défenderesse.

2. Sur la validation du congé

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

L’ article 4 de loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit notamment que les occupants de bonne foi des locaux situés à [Localité 1] bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux, et que sont réputés de bonne foi, notamment, les locataires à l'expiration de leur contrat.

En application de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, « Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire […] qui veut reprendre son immeuble pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui. [...] »

Il est de jurisprudence constante que « Le droit de reprise ne peut être exercé par le propriétaire que pour son habitation principale ou celle des bénéficiaires du congé. »

En l’espèce, [Z] [K] expose avoir transféré son habitation et son activité professionnelle en province, à [Localité 2], et vouloir reprendre le bien immobilier à [Localité 1] pour exercer la résidence alternée à l’égard de son fils mineur. A cet égard, il justifie de la scolarisation de son enfant mineur, à proximité des lieux loués, par la production du certificat de scolarité pour l’année 2024-2025 et par la production de l’accord amiable convenu avec la mère.
Il convient de considérer que [Z] [K] n’entend pas exercer son droit de reprise pour y établir son habitation principale.
En conséquence, il convient de ne pas valider le congé du 29 janvier 2024 signifié à [E] [Q] [X] [C].
Il sera donc débouté des demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte et de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

3. Sur la demande subsidiaire de révision du loyer

[Z] [K] sollicite la révision du loyer en arguant de travaux, la mise en place d’une salle de bain et de toilette dans l’appartement, réalisés en 1996.

En dehors des dispositions de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 qui prévoient la prescription triennale pour les actions en nullité et en répétition, les actions sont soumises au délai quinquennal de droit commun.

La demande de révision du loyer apparaît donc prescrite et est donc irrecevable.

4. Sur la demande de dommages intérêts

[E] [S] DIT [C] sollicite des dommages intérêts sans justifier du préjudice dont elle demande réparation. Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à voir condamner [Z] [K] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [Z] [K] qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, [Z] [K] sera également tenu de verser à [E] [S] DIT [C] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu de l'écarter sur le fondement de l'article 515 du même code dès lors qu'elle n'apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS,