TJ 13055, 3 juill. 2026, RG 25/04715

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2026 - délibéré prorogé
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Madame CICCARELLI, lors des débats
Madame ZABNER, lors du prononcé
Débats en audience publique le : 22 Mai 2026

N° RG 25/04715 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7AZ6
Grosse délivrée le 03/07/2026
À
-Me Benjamin NAUDIN
-Me Neila MAHJOUB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Localité 1]
dont le siège social est [Adresse 2],
pris en la personne de son syndic en exercice LA SOCIETE SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [H]
née le 04 Juillet 1977 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[I] [H] est propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier en copropriété [Localité 3], d'un appartement sis au deuxième étage du bâtiment 17, lots n° 10312, 10342 et 103362 qu’elle a acquis en date du 29 janvier 2024.

Elle a fait procéder à des travaux, notamment de :
Fermeture de la terrasse par une baie vitrée à 4 pans coulissants contours de couleur Marron,
A gauche de la terrasse, installation d’une double fenêtre,Sur la droite au niveau du retour, installation de deux fenêtres de taille identique.Elle n’a pas demandé l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à ces travaux, ni aux fins de régularisation depuis lors.

Par lettre recommandée avec avis de réception, non réclamée, du 30.01.2025, le conseil du syndicat des copropriétaires l’a rappelée à ses obligations et lui a proposé de trouver une solution amiable.

Par assignation du 31.10.2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice LA SOCIETE SIGA, SARL, a fait attraire [I] [H], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 834, 835 1 du Code de procédure civile, 696 et 700 du code de procédure civile, demande de :
« CONDAMNER sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le 15 ème jour de la signification de la décision à intervenir Madame [H], à procéder à la suppression pure et simple des travaux non autorisés et à la remise en état de son lot et plus particulièrement de son balcon et de ses fenêtres en notamment :
- Supprimant la baie vitrée à 4 pans coulissants fermant son balcon
- Supprimant la double fenêtre coulissante sur la gauche du balcon
- Supprimant les deux fenêtres installées sur le côté droit de son lot
ORDONNER que la démolition, le retrait, la remise en état, interviendront sous le contrôle du d’un commissaire de justice mandaté par le syndic en exercice et d’un homme de l’art désigné par ses soins, aux frais de Madame [H], aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble.
CONDAMNER Madame [H] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 3], la somme de la somme de 2500 euros au titre de l’article de 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l’instance (article 696 du CPC). »

A l’audience du 22.05.2026, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, demande, au visa de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
« CONDAMNER sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le 15 ème jour de la signification de la décision à intervenir Madame [H], à procéder à la suppression pure et simple des travaux non autorisés et à la remise en état de son lot et plus particulièrement de son balcon et de ses fenêtres en notamment :
- Supprimant la baie vitrée à 4 pans coulissants fermant son balcon
- Supprimant la double fenêtre coulissante sur la gauche du balcon
- Supprimant les deux fenêtres installées sur le côté droit de son lot
ORDONNER que la démolition, le retrait, la remise en état, interviendront sous le contrôle du d’un commissaire de justice mandaté par le syndic en exercice et d’un homme de l’art désigné par ses soins, aux frais de Madame [H], aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble.
REJETER l’intégralité des prétentions formées par Madame [H]
CONDAMNER Madame [H] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 3], la somme de la somme de 2500 euros au titre de l’article de 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l’instance (article 696 du CPC). »

[I] [H], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, demande de :
« RECEVOIR les présentes conclusions et les déclarer bien fondées ;
In limine litis :
DIRE que la condition de trouble manifestement illicite prévue par l’article 835 du code de procédure civile n’est pas remplie ;
DIRE qu’en l’absence de trouble manifestement illicite caractérisé, le juge des référés, est incompétent ;
RENVOYER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;
A titre subsidiaire :
DIRE qu’il existe une contestation sérieuse tenant dans l’interprétation, la validité, la portée et l’opposabilité, des termes du règlement de copropriété ;
RENVOYER les parties à mieux se pourvoir ;
A titre infiniment subsidiaire :
FIXER l’astreinte à un montant symbolique de 1 euro ;
DIRE que Madame [I] [H] disposera d’un délai de 3 mois aux fins de demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur la ratification de ses travaux ;
En tout état de cause :
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions ;
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Madame [I] [H], la somme de 2500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ».

L’affaire a été mise en délibéré au 22.05.2026. Cette date a été prorogée en raison de l’insuffisance des effectifs du greffe.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’incompétence du juge des référés

[I] [H] se prévaut de ce que des contestations sérieuses rendraient le juge des référés incompétent pour en connaître.

Le juge des référés de ce siège, comme le souligne le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, , est en l’espèce compétent pour en connaître territorialement, l’immeuble étant situé dans son ressort, et matériellement, le tribunal judiciaire ayant compétence pour connaître les litiges pour lesquels aucune compétence d’attribution spécifique n’est prévue par les textes.

La présence de contestations sérieuses n’est que de nature à empêcher le juge des référés de statuer en termes de pouvoir, et pas de compétence.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Le règlement de la copropriété stipule dans son article 3 que les fenêtres et portes fenêtres constituent des parties privatives, et en son article 9- 4-a que malgré cela, tout comme tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble immobilier, elles ne pourront être modifiées sans autorisation de l’assemblée générale du Syndicat secondaire intéressé.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que [I] [H] a modifié l’apparence extérieure de la façade sans autorisation, et demande la suppression des installations et la remise en état, sous astreinte.
[I] [H] se prévaut de contestations sérieuses en ce que :
Le trouble ne présenterait pas l’évidence nécessaire au stade du référé,[Etablissement 1] fenêtres et portes fenêtres ainsi que les terrasses constituent des parties privatives,La clause portant sur l’harmonie de l’immeuble viendrait en contradiction de la qualification de parties privatives,La clause portant sur l’harmonie de l’immeuble procèderait d’une interprétation majoritaire excessive,Elle restreindrait les droits des copropriétaires de façon excessive au regard de la destination de l’immeuble, sans lien direct avec celle-ci ni justification objective de préservation,Elle constituerait une atteinte disproportionnée au droit de propriété,Elle serait contraire aux dispositions de l’article 43 de la loi du 10.07.1965 et devrait être réputée non écrite,Sa nécessité ne serait pas démontrée dans le cas d’espèce,La clause serait rédigée de façon trop imprécise, Le trouble allégué ne présenterait pas le caractère d’une atteinte concrète et démontrable,L’installation ne causerait aucune atteinte à la structure, à la solidité ou à l’étanchéité de l’ouvrage,Elle constituerait une amélioration, modernisation de l’immeuble et contribuerait à son amélioration en termes d’isolation thermique,De nombreux appartements de la copropriété se trouveraient dans une situation identique, de sorte qu’il n’y aurait pas de préjudice pour quiconque.Subsidiairement, elle demande des délais pour saisir l’assemblée générale des copropriétaires en régularisation de la situation.

Il en résulte que l’appréciation de ce litige nécessite une appréciation du fond de la situation, dont seul peut connaître le juge du fond.
Il n’y a pas lieu à référé et les parties seront invitées à mieux se pourvoir.

Toutefois, il convient de relever que [I] [H] n’a jamais sollicité la validation de son projet ni la régularisation da la situation par l’assemblée générale des copropriétaires, alors même qu’elle aurait largement eu le temps de le faire depuis l’assignation, alors même que la décision de cette assemblée aurait pu empêcher tout litige.

Par ailleurs, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, ne l’a jamais valablement mise en demeure, le courrier envoyé n’en présentant pas les caractéristiques.

Il lui appartiendra donc aux parties de mettre cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires et la demanderesse s’efforcera de respecter les règles relatives au formalisme de la mise en demeure avant l’introduction de toute procédure au fond.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, , qui succombe à l’instance, en supportera les dépens.
L’équité commande que les parties conservent la charge respective de leurs frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,