TJ 13055, 3 juill. 2026, RG 25/04681

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2026
Président : Madame QUINOT, Juge placée
Greffier lors de l’audience : Madame CICCARELLI, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Juin 2026

N° RG 25/04681 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7AM2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.[D] [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice Le CABINET GESPAC IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Delphine LE DREVO-AUBRUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU CREDIT AGRICOLE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 5]
Prise en la personne de son représentant légal

toutes deux représentées par Maître Stephanie GAZIELLO de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

Et encore en la cause :

N° RG 26/00910 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7PVM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Grosse délivrée le 03.07.26
À
- Me Delphine LEDREVO AUBRUN
- Me Stéphanie GAZIELLO
- Me Julien AYOUN
- Me Camille NACINOVIC
S.D.[D] [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice Le CABINET GESPAC IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Delphine LE DREVO-AUBRUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.S. ENT PEZZANO
dont le siège social est sis [Adresse 6]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. LBM REALISATIONS
dont le siège social est sis [Adresse 7]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Camille NACINOVIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Et encore en la cause :

N° RG 26/01886 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7VG4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LBM REALISATIONS
dont le siège social est sis [Adresse 7]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Camille NACINOVIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

AXA FRANCE IARD
dont le siège social est sis [Adresse 8]
Prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété.

Le 26 mai 2023, les services de la ville de [Localité 1] ont réalisé une visite de l'immeuble. Un arrêté de mise en sécurité a été publié le 5 septembre 2023.

Une mission d'étude bâtimentaire structurelle de l'immeuble, l'établissement d'un avant-projet structurel et le suivi des travaux ont été confiés à la société LBM Realisations lors de l'assemblée générale du 23 février 2024.

Des travaux de mise en sécurité ont été réalisés par la société Pezzano, suite à la mission confiée par l'assemblée générale extraordinaire du 29 avril 2024.

Un arrêté publié le 3 août 2024 a interdit l'occupation de l'immeuble et mis en demeure le syndicat des copropriétaires de mettre fin durablement à tout danger en réalisant les travaux de réparation définitifs sous un délai de 18 mois à compter de la notification de l'arrêté initial.

Le 27 février 2025, la société Seals.co, mandatée par un des copropriétaires de l'immeuble, a remis un rapport.

A partir du 28 février 2025, la société Gespac Immobilier a succédé à la société [Adresse 4], assurée auprès de la Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole (ci-après CAMCA), comme syndic de copropriété.

La société Gespac Immobilier a déploré une communication incomplète des archives de la copropriété et a adressé deux mises en demeure datées des 13 mars et 4 avril 2025 ainsi qu'une sommation par exploit d'huissier le 30 avril 2025 à l'ancien syndic de copropriété.

La société Axiolis qui s'est vue confier la maîtrise d'œuvre complète des travaux urgents lors de l'assemblée générale du 2 juillet 2025, a établi un devis le 14 octobre 2025, un rapport non daté intitulé " sécurisation d'urgence " et un dossier de plan daté du 12 novembre 2025.

*
Suivant actes de commissaire de justice en date des 27 et 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Gespac Immobilier, a assigné la société [Adresse 4] et la Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole, prises en la personne de leur représentant légal, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, aux fins :
- d'enjoindre à la société [Adresse 4] de lui remettre le dossier sinistre concernant les arrêtés de mise en sécurité n°20238028298VDM & n°202402722VDM et notamment les factures, PV de réception etc… des sociétés Lbm et Pezzano et de toute entreprise ayant pu intervenir sur site et cela, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- d'ordonner une expertise aux frais avancés de la société [Adresse 4] ;
- de condamner la société Square Habitat in solidum avec son assureur à lui payer la somme provisionnelle de 60 000 euros à valoir sur son préjudice définitif ;
- de les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.
Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/4681.

Suivant actes de commissaires de justice en date des 20 et 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Gespac Immobilier, a assigné la société Ent Pezzano et la société Lbm Realisations, prises en la personne de leur représentant légal, en référé, aux fins de :
- joindre avec l'instance initiale ;
- juger que les opérations d'expertise à intervenir leur soient rendues communes et opposables ;
- les condamner à produire leur attestation d'assurance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- les condamner in solidum à lui payer une provision de 104 103,50 euros à valoir sur son préjudice définitif ;
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 26/910.

Suivant acte de commissaires de justice en date du 27 mai 2026, la société Lbm Realisations, prise en la personne de son représentant légal a assigné la société Axa France Iard, prise en la personne de son représentant légal et prise en sa qualité d'assureur RC et RCD (contrat n°10402533304), en référé, aux fins de :
- prononcer son intervention forcée à l'instance ;
- prononcer que l'ordonnance à intervenir lui sera déclarée commune et opposable ;
- la condamner à la relever et garantie de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre ;
- la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 26/1886.

Ces trois procédures ont été jointes par mention au dossier à l'audience du 12 juin 2026.

*

A l'audience du 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Gespac Immobilier, par l'intermédiaire de son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il sollicite de :
- joindre les trois instances ;
- juger qu'il est bien fondé à mettre en cause les sociétés Lbm Realisations et Ent Pezzano afin que les opérations d'expertises à intervenir leur soient rendues communes et opposables ;
- condamner la société Pezzano à produire son attestation d'assurance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- enjoindre à la société [Adresse 4] de lui remettre le dossier sinistre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- ordonner une expertise aux frais avancés de la société Square Habitat, des sociétés Lbm Realisations et Ent Pezzano et de leurs assureurs respectifs en la cause ;
- rejeter l'ensemble des demandes formées à son encontre ;
- les condamner in solidum à lui payer une provision de 104 103,50 euros à valoir sur son préjudice définitif ;
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La société [Adresse 4] et la Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole, par l'intermédiaire de leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles elles demandent de :
- statuer ce que de droit sur la demande de jonction ;
- statuer ce que de droit sur la demande formée au visa de l'article 145 ;
- prendre acte de leurs protestations et réserves ;
- ordonner l'éventuelle mesure d'expertise judiciaire aux frais exclusifs du demandeur ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision, à titre subsidiaire, la réduire à de plus justes proportions ;
- donner acte de la transmission des éléments par la société [Adresse 4] à son successeur et dire n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande plus ample ou contraire ;
- condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à leur payer la somme de 2 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

La société Lbm Realisations, par l'intermédiaire de son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir que les opérations d'expertise à intervenir lui soient rendues communes et opposables, à défaut prendre acte de ses protestations et réserves et déclarer l'ordonnance à intervenir commune et opposable à la société Axa France Iard ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision, à défaut condamner la société Axa France Iard à la garantir de toute condamnation prononcer à son encontre ;
- prononcer que la société Axa France Iard doit intervenir à la présente instance ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise si elle est ordonnée ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Ent Pezzano, par l'intermédiaire de son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
- le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Axa France Iard, bien que régulièrement citée à personne morale, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

En application de l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d'instance et aux écritures des parties pour l'exposé des moyens qui y sont contenus.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n'y a pas lieu d'ordonner la jonction des dossiers, déjà ordonnée par le passé.

Il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire, conforme aux dispositions de l'article 325 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de déclarer la présente ordonnance commune et opposable aux parties valablement attraites en la cause.

Les demandes de " dire ", " prendre acte " et " donner acte ", dès lors qu'elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; la juridiction n'est donc pas tenue d'y répondre.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande d'expertise :

L'article 145 du code de procédure civile dispose : " S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. "

L'absence d'instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l'article 145 du code de procédure civile, doit s'apprécier à la date de la saisine du juge.

L'existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l'action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu'il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] produit aux débats un rapport de la société Seals.co, des arrêtés de mise en sécurité des 5 septembre 2023 et 3 août 2024, un rapport non daté de la société Axiolis intitulé " sécurisation d'urgence " qui font état de désordres sur l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] justifie donc qu'un technicien judiciaire détermine la réalité et l'origine des désordres, malfaçons et non façons allégués.

Contrairement à ce que soutien la société Lbm Realisations, le rapport de la société Seals.co et les constatations opérées par la société Axiolis lui sont opposables, ils lui ont été communiqués contradictoirement dans le cadre de cette instance et elle a été mise en mesure de former des observations.

Il n'est pas contesté que la société Lbm Realisations est intervenue pour réaliser une étude structurelle, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] justifie d'un motif légitime pour l'attraire aux mesures d'expertise. Il apparait prématuré à ce stade de prononcer sa mise hors de cause.

Il en de même à l'égard la société Axa France Iard, non comparante, dont la qualité d'assureur de la société Lbm Realisations est justifiée par la production d'une attestation d'assurance pour l'année 2025.

De même, il n'est pas contesté que la société Ent Pezzano est intervenue pour réaliser la pose des étaiements, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] justifie d'un motif légitime pour l'attraire aux mesures d'expertise. Il apparait prématuré à ce stade de prononcer sa mise hors de cause.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l'imputabilité des désordres relève du juge du fond, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] dispose d'un motif légitime à faire établir les désordres qu'il allègue, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec.

Du tout, il résulte que les conditions d'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu'il convient d'ordonner la mesure d'expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] le paiement de la provision initiale. En effet, aucun élément ne justifie au stade du présent référé de mettre la provision à la charge des défendeurs.

- Sur la demande provisionnelle :

L'article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d'y faire droit. L'expertise est précisément destinée à déterminer ou non l'existence d'un droit à indemnisation au profit du demandeur envers les défendeurs et dans l'affirmative à le quantifier.

Par conséquent, la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera rejetée.

- Sur la demande de communication formée à l'encontre de la société Ent Pezzano :

La société Ent Pezzano n'a pas produit l'attestation d'assurance sollicitée. Il y a donc lieu de lui enjoindre de communiquer sa police d'assurance, s'agissant d'une obligation assurantielle. L'astreinte est de nature à assurer la bonne exécution de cette décision.

- Sur la demande de communication formée à l'encontre de la société [Adresse 4] :

Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.
En l'espèce, la société [Adresse 4] justifie avoir, par lettre officielle du 8 janvier 2026, informé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble qu'elle ne disposait pas des documents dont la communication est sollicitée.
Or, il convient de rappeler que l' article 18-2 précité n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien syndic et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenu préalablement, pas plus qu'à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartient pas à la juridiction des référés de connaître.
Dans ces conditions, la demande de communication formée à l'encontre de la société [Adresse 4] est dépourvue objet et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.

- Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l'équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Gespac Immobilier.

Enfin, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS