TJ 78646, 7 juill. 2026, RG 26/00795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 07 JUILLET 2026

N° RG 26/00795 - N° Portalis DB22-W-B7K-UATG
Code NAC : 74C

DEMANDERESSE

SCI FMPB, société civile immobilière, inscrite au R.C.S de VERSAILLES sous le n°498 548 072, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

DEFENDERESSE

SCI FL, société civile immobilière, inscrite au R.C.S de VERSAILLES sous le n°912 306 412, dont le siège social est sis [Adresse 2] LES CLAYES-SOUS-BOIS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée,

***

Débats tenus à l'audience du : 11 Juin 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 11 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FMPB a acquis la propriété d’un bien sis [Adresse 3] à Plaisir (Yvelines) le 28 juin 2007. Elle jouxte immédiatement le bien immobilier sis [Adresse 4] à Plaisir (Yvelines), propriété de la SCI FL. Cette dernière a entamé des travaux sur la toiture de son bien afin d’y pratiquer une ouverture. Le mur de cette toiture donne sur le fond de la SCI FMBP et est la ligne séparative des deux fonds.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 mai 2026, la SCI FMPB a assigné la SCI FL en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :
Condamner la défenderesse à remettre la toiture en état, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 5 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La citation destinée à la SCI FL n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La défenderesse n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l'absence de contestation sérieuse du droit invoqué n'est pas requise par l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.
Aux termes de l’article 676 du Code civil, le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui peut pratiquer un jour ou une fenêtre dans ce mur dès lors qu’il est garni d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.

Aux termes de l’article 678 du même code, le propriétaire d’un bien immobilier ne peut pratiquer sur son héritage de vues droites à moins d’un mètre quatre-vingt-dix de l’héritage d’autrui, à moins qu’une servitude de passage ne grève déjà le fond.

Lorsque l’ouverture se situe dans une toiture inclinée, la distance légale s’apprécie depuis le bas de l’ouverture.

Les jours et fenêtres visés par l’article 676 du Code civil ne sont pas soumis à cette mesure.

En l’espèce, il est établi, au regard du plan de mesure et de bornage, que les fonds des SCI FMBP et FL, respectivement situés aux [Adresse 3] et [Adresse 4] à Plaisir (Yvelines) se jouxtent, ayant pour ligne séparative le mur ouest du fond dont est propriétaire la défenderesse. Par conséquent, le mur sur lequel l’ouverture est pratiquée est un mur non-mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui dont la distance est de zéro mètre.

Il ressort du constat de commissaire de justice en date du 22 avril 2026 que des travaux d’une ouverture sont en cours sur le toit, du côté de ce mur. S’il est constant que des jours et fenêtres peuvent être aménagés même en-deçà d’un mètre quatre-vingt-dix dès lors que l’ouverture offre des garanties de discrétion suffisantes, il est manifeste que l’ouverture pratiquée par la SCI FL ne permet pas une telle discrétion, la pose d’une fenêtre s’apparentant à un velux de grande taille ressortant des photographies. Cette ouverture permet une vue droite sur le fond de la SCI FMBP, tant extérieure, qu’intérieure. Le constat de commissaire de justice révèle en effet l’ouverture permet de voir dans différentes salles de la maison, propriété de la demanderesse.

Le non-respect de l’article 678 du Code civil, caractérisé par une vue droite à moins d’un mètre quatre-vingt-dix de l’héritage d’autrui, en l’occurrence zéro mètre de distance, constitue ainsi un trouble manifestement illicite.

Il convient en conséquence de condamner la SCI FL à remettre sa toiture en état dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour pendant trois mois.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS