TJ 91228, 7 juill. 2026, RG 25/01360

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 07 juillet 2026

MINUTE N° 26/583

N° RG 25/01360 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RMIO

PRONONCÉE PAR

Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente,
assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière lors des débats à l’audience du 19 juin 2026 et de Cécile CANDAS, greffière lors du prononcé,

ENTRE :

SCI [O], dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Nicolas SCHBATH de la SELASU CABINET SCHBATH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0177,

DEMANDERESSE D'UNE PART

ET :

SARL BETONS ET AGREGATS D’[Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3],

représentée par Maître Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR-WATRIN SELARL, avocats au barreau de l’ESSONNE,

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1995, la société [O] a donné à bail à Ia société Bétons et agrégats d'[Localité 1] (BAE) des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer annuel en principal de 72 000 francs hors taxes et hors charges soit 10 976,33 euros.

Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, Ies parties ont régularisé un bail visant un «terrain nu» situé à la même adresse, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors taxes et hors charges.

Le 22 juiIIet 2025, la bailleresse a signifié à la société preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme, en principal, de 7 112,49 euros au titre des loyers impayés.

Par acte du 12 février 2026, la société [O] a assigné la société BAE devant le président du tribunal judiciaire d'Evry statuant en référé.

Initialement appelée le 23 décembre 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 19 juin 2026 au cours de laquelle la société [O], représentée par son avocat, a soutenu ses conclusions aux termes desquelles, elle demande au juge des référés de :

«- Dire et juger la société [O] recevable en ses demandes ;

A titre principal :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des baux commerciaux des 1er septembre 1995 et 27 avril 2022, à compter du 23 août 2025,

En conséquence,

- Ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux dès la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1], de ses biens et de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] à payer à la SCI [O], à titre provisionnel, la somme de 8.283,32 euros TTC au titre des loyers dus au 23 aout 2025,
- Condamner la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] à payer à la SCI
[O], à titre provisionnel, au paiement d'une pénalité de retard de 10 % des sommes dues au titre des loyers et charges par mois de retard à compter de la mise en demeure du 5 mai 2025,
-Condamner la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] à payer à la SCI [O], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale à 6.000 mensuel depuis le 23 août 2025, outre la taxe foncière jusqu'à complète libération du bien loué ;

A titre subsidiaire, si le juge des référés ne retient pas l'acquisition de la clause résolutoire :
- Condamner la société la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] à payer à la SCI [O], à titre provisionnel, l'ensemble des loyers dus au 19 juin 2026 à savoir 10.935,40 euros TTC

En toute hypothèse,

- Condamner la société la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] à payer à la SCI [O], à titre provisionnel, la taxe foncière jusqu'au 19 juin 2026 à savoir 17.867,60 euros
- Débouter la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] de ses demandes, fins et conclusions
- Condamner la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] à payer à la SCI [O] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société BETON ET AGREGATS D'[Localité 1] aux entiers dépens de l'instance.».

La société B.A.E., représentée par son conseil, s'est référée oralement à ses conclusions en défense, en demandant au juge des référés de :

«- RECEVOIR la société BETONS ET AGREGATS D'[Localité 1] en ses conclusions et de l'y déclarer bien fondée ;

A TITRE PRINCIPAL,

- DÉBOUTER la SCI [O] de l'ensemble de ses demandes et inviter les parties à mieux se pourvoir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- ACCORDER à la société BETONS ET AGREGATS D'[Localité 1] des délais de paiement sur 24 mois et SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire
- DÉBOUTER la SCI [O] de sa demande au titre des pénalités de retard ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation due par la société BETONS ET AGREGATS D'[Localité 1] à la somme provisionnelle de 1.800 € par mois,
- DÉBOUTER la SCI [O] de sa demande au titre des pénalités de retard
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER la SCI [O] à verser à la société BETONS ET AGREGATS D'[Localité 1] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la SCI [O] aux entiers dépens comprenant le coût du constat du 23 décembre 2025.».

En application des articles 56 et 455 du code de procédure civile, pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Dans ce cadre, le commandement doit être délivré de bonne foi. Il doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester sa dette.

Néanmoins, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci.

Au cas présent, les baux litigieux comprennent une clause résolutoire (article 8 page 10 du premier contrat et article 15 du second).

Par exploit de commissaire de justice du 22 juillet 2025, un commandement de payer la somme totale de 7 112,49 euros au titre des loyers et de 711,25 euros au titre de la clause pénale a été signifié au preneur.

Ce commandement reproduit les clauses résolutoires et rappelle les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Il comporte en annexe un décompte qui fait apparaître une dette de loyers de
7 112, 49 euros et des taxes foncières non réglées pour 9 039, 97 euros.

Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire, la société preneuse souligne que ce décompte est particulièrement confus et que la dette locative dont le paiement est réclamé est sérieusement contestable.

Ce faisant, alors que le décompte comprend un solde non justifié, que le montant des loyers qui y figure varie, que, des dires mêmes du bailleur, le montant total du loyer qui devait être appelé, en l'absence d'accord sur la réduction de son montant, était de 1 800 euros et non de 2 073, 83 euros comme cela figure dans le décompte, que le montant des sommes restant dues au titre des seuls loyers, au vu de ce décompte, n'est pas de 7 112, 97 euros comme indiqué dans le commandement mais de 3 512,49 euros (3 x 1170, 83 euros), le moyen tiré de ce que cet acte ne permettrait pas au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il devait s'exécuter présente un caractère sérieux, peu important à cet égard qu'une dette ait ou non effectivement existé in fine, le locataire n'étant pas mis en mesure d'en connaître précisément le montant.

Il ressort de ce qui précède qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes subsidiaires

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas présent, alors qu'il résulte des dires des parties, des courriers échangés entre elles et du décompte produit qu'un accord avait été trouvé sur le principe d'une diminution de 50% du loyer contractuel, que l'expert-comptable de la défenderesse atteste que cet accord devait s'appliquer jusqu'en juillet 2025 et qu'à défaut de signature d'un nouveau bail, le loyer resterait ensuite fixé à 1 500 euros, que la société bailleresse ne démontre pas de manière non sérieusement contestable qu'elle pouvait de manière unilatérale mettre un terme à cet accord pour appeler la totalité du loyer à compter de novembre 2024 ni appeler les loyers à hauteur de 2 070, 83 euros, ce montant n'étant pas justifié par la seule indexation contractuelle, il n'y a pas lieu à référé sur la demande au titre de la dette locative.

Par ailleurs, dans la mesure où la société défenderesse produit des éléments sérieux sur le paiement de la totalité de la taxe foncière pour l'année 2025 et où la bailleresse ne produit pas l'avis d'imposition correspondant à cette taxe pour 2026 mais seulement pour 2024 et 2025, cette dernière ne justifie pas de l'exigibilité des sommes réclamées à ce titre et il n'y a pas davantage lieu à référé sur la demande de provision au titre de la taxe foncière.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS