TJ 77284, 10 juin 2026, RG 25/05681

Min N° 26/00614
N° RG 25/05681 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG2W

M. [B] [R]

C/
M. [J] [T]
Mme [X] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparant

Madame [X] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Chloé CHOUMER FROGER

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [J] [T] + Madame [X] [T]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2022, ayant pris effet le 11 juin 2022, Mme [B] [R], a donné à bail à M. [J] [T] et Mme [X] [H] épouse [T] (ci-après, les époux [T]) un logement situé [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1 010 euros, des provisions mensuelles sur charges de 190 euros, outre un dépôt de garantie de 1 010 euros.

Invoquant des impayés, Mme [B] [R] a, par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, fait signifier aux époux [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 539,04 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice, du 25 novembre 2025, Mme [B] [R] a fait assigner les époux [T] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– ordonner l’expulsion des époux [T] ainsi que tous occupants de leur chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner solidairement les époux [T] à lui payer la somme de 7 165,42 au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 185,26 euros de frais d’huissier arrêtées au mois de novembre 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 septembre 2025 pour la somme de 4 698,35 euros et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement ;
– condamner solidairement les époux [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et indexée comme ce dernier, augmenté des charges et accessoires, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
– condamner in solidum les époux [T] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer.

À l’audience du 08 avril 2026, Mme [B] [R], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 11 141,37 euros selon décompte arrêté au 07 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Elle précise que les deux derniers loyers ont été réglés, mais avec une différence de cinq centimes en faveur des locataires. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire.

Mme [X] [T], comparante en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 50 euros par mois en plus de son loyer courant, précisant qu’elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 12 mars 2026. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

M. [J] [T] ne comparait pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [J] [T] n’a pas comparu ni n’était représenté à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [B] [R] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [B] [R] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Aux termes de l’article 220 du même code, les époux sont tenus solidairement de leur dette de loyer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail du 25 mai 2022, le commandement de payer délivré le 12 septembre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 07 avril 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Par ailleurs, le bail prévoit la solidarité des locataires dans leurs obligations vis-à-vis de leur bailleur en son article 7, outre qu’ils sont aujourd’hui toujours mariés.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 11 141,37 euros au 07 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Par ailleurs, les frais de commissaire de justice sollicités pour 185,26 euros ne relèvent pas des loyers et charges mais des dépens et seront étudiés ci-dessous, dans les demandes accessoires.

Enfin, si Mme [X] [T] a déclaré qu’elle avait déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne, lequel a été déclaré recevable le 12 mars 2026, force est de constater qu’à ce stade, celle-ci n’a pas statué sur d’éventuelles mesures. Il pourra donc simplement être rappelé que la présente décision ne pourra être exécutée à son égard que sous réserve d’un éventuel plan de surendettement dont elle bénéficierait.

La dette locative est ainsi justifiée et il convient de condamner solidairement les époux [T] à payer la somme de 11 141,37 euros à Mme [B] [R] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 07 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 539,04 euros à compter du 12 septembre 2025, date de l’assignation, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles L. 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 mai 2022 comporte, en son article 8, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 12 septembre 2025, Mme [B] [R] a fait commandement aux époux [R] de payer la somme de 4 539,04 euros au titre des loyers et charges de retard, visant les clauses résolutoires insérées au bail.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 avril 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de mars 2026. Or, il n’a pas été réglé en intégralité puisque la somme versée le 05 mars 2026 est inférieure de quatre centimes au montant exact du loyer, de même que celle versée pour l’échéance de février 2026. La condition de reprise intégral du versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, n’est donc pas satisfaite.

Par ailleurs, Mme [X] [T] déclare percevoir un salaire mensuel de 1 132 euros ainsi qu’une prime d’activité de 461 euros par mois. Elle mentionne percevoir 1 846 euros d’aides sociales et avoir cinq enfants à charge, précisant être séparée de son époux. Le montant du loyer, charges comprises, s’élève en outre à 1 325,29 euros.

La mise en place de délais de paiement selon les modalités sollicitées par la locataire ne permettrait pas d’apurer sa dette dans un délai de 36 mois. Pour respecter ce délai, il conviendrait qu’elle règle un minimum de 309 euros par mois, en plus du loyer et des charges courantes, ce qui engendrerait pour elle un taux d’effort de près de 48 %, lequel est bien supérieur au taux maximal recommandé de 35 %. Mme [X] [T] n’est donc pas en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Partant, les époux [T] étant occupants sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, Mme [B] [R] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [T] seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 novembre 2025 égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [T] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 12 septembre 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] [R] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les époux [T] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS