TJ 77284, 10 juin 2026, RG 26/01244

Min N° 26/00629
N° RG 26/01244 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CELFN

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/
M. [J] [K] [B]
Mme [I] [U] [E] épouse [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 1]
TSA 41432
[Localité 1]

représentée par Me Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [K] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant

Madame [I] [U] [E] épouse [K]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Héla KACEM

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [J] [K] [B] + Madame [I] [U] [E] épouse [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2019, ayant pris effet le 19 septembre 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [J] [K] [B] et Mme [I] [U] [E] épouse [K] un logement et son jardin privatif situés [Adresse 2], [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 873,17 euros s’agissant du logement et 58,97 s’agissant du jardin privatif, des provisions mensuelles sur charges de 42,30 euros, outre un dépôt de garantie de 873,17 euros.

Invoquant des impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a, par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2025, fait signifier aux époux [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 628 euros au titre des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice du 29 décembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner les époux [K] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux et, subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire :
– ordonner, l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;
dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme en principal de 4 587,76 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;
– condamner solidairement les époux [K] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux ;
– condamner in solidum les époux [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

À l’audience du 08 avril 2025, le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite la SA CDC HABITAT SOCIAL afin qu’elle transmette à la juridiction un décompte actualisé au plus tard au 12 mai 2026.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 928,18 euros selon décompte arrêté au 02 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse. Elle précise que la dette a réduit en raison de versements de la part de M. [J] [K] [B] mais dit maintenir ses demandes.

M. [J] [K] [B], comparant en personne, reconnait le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 100 euros par mois en plus des loyers et charges courant. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

Mme [I] [U] [E] épouse [K] ne comparait pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

Aucun des documents sollicités n’a été envoyé dans les délais fixés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [I] [U] [E] épouse [K] n’a pas comparu et n’était représentée à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application des II et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la caisse d’allocations familiales (CAF). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé des locataires par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 19 septembre 2025, soit plus de deux mois avant les assignations du 19 décembre 2025.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 02 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CDC HABITAT SOCIAL est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 17 septembre 2019, le commandement de payer délivré le 19 septembre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 02 avril 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires dans leurs obligations sur sa première page.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 2 928,18 euros au 02 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers et les charges dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Il convient d’en déduire également les frais de commissaire de justice imputés aux locataires le 01er octobre 2026 pour 158,46 euros, et le 02 février 2026 pour 199,97 euros, lesquels ne relèvent ni des loyers, ni des charges, mais des dépens.
La dette est ainsi justifiée pour un montant de 2 569,75 et il convient, dès lors, de condamner solidairement les époux [K] à payer cette somme à la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de la dette locative, selon le décompte arrêté au 02 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date du commandement de payer, et ce en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 17 septembre 2019 comporte, en son article 7, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 19 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement aux époux [K] de payer la somme de 3 628 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 20 novembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 avril 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de mars 2026. Or, cette échéance avait été réglée le 01er avril 2026. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

M. [J] [K] [B] perçoit, par ailleurs, un salaire de 2 500 euros par mois. Il déclare que sa compagne est sans emploi et que le couple, parents de quatre enfants, perçoit des allocations familiales à hauteur de 700 euros par mois, outre l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé à hauteur de 135 euros. Par ailleurs, force est de constater que depuis le mois de décembre 2025, le locataire a effectué plusieurs virements importants permettant à la dette de réduire.

La mise en place de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pour rembourser la dette engendrerait pour M. [J] [K] [B] un taux d’effort de 36,33 % qui, bien qu’élevé, demeure tenable. Il démontre donc être en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient donc de faire droit à la demande en délais de paiement de M. [J] [K] [B] selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera exigible par la bailleresse.

De plus, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion des époux [D] ainsi que tous occupants de leur chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, les époux [K] seront redevables solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers du logement (soit 996,17 euros au 31 mars 2026) et de son jardin privatif (soit 67,29 euros au 31 mars 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 19 septembre 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS