TJ 77288, 7 juill. 2026, RG 25/03923

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03923 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDKV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/07/2026

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

Madame [T] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [H] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 août 2015, la SA les foyers de Seine et Marne a loué à Mme [T] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2024, la SA les foyers de Seine et Marne a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 411,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les impayés de loyer ont été signalés le 23 octobre 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA les foyers de Seine et Marne a fait assigner Mme [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
- faire application de l'article L.433 1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
- condamner la locataire à payer la somme de 2317,96 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1411,53 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
- condamner la locataire à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine et Marne le 17 juillet 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 19 mai 2026.

À cette audience, la SA les foyers de Seine et Marne, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5 345,80 euros, au titre des loyers et charges échus au 05 mai 2026. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à étude, Mme [T] [O] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

1. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

2. En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7 2 de la loi n° 90 449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821 1 du code de la construction et de l'habitation.

3. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

4. L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90 449 du 31 mai 1990.

5. En l’espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

6. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, la SA les foyers de Seine et Marne verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

7. Il ressort des pièces fournies qu'au 05 mai 2026, la dette locative de Mme [T] [O] s’élève à la somme de 5 345,80 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

8. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 05 novembre 2024 pour la somme de 1 411,53 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

9. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n° 2023 668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

10. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023 668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

11. En l’espèce, le contrat de bail du 12 août 2015 unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

12. Le manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 05 novembre 2024, rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90 449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 05 janvier 2025.

Sur l'expulsion

13. L’expulsion de Mme [T] [O] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [T] [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421 2 du code des procédures civiles d'exécution.

14. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

15. Mme [T] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

16. Par application de l’article 24 VII de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

17. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

18. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [T] [O] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111 8 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les frais irrépétibles

19. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA les foyers de Seine et Marne les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de condamner la locataire à payer au bailleur la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

20. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS