TJ 77288, 7 juill. 2026, RG 25/06673

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06673 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJGT

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/07/2026

Monsieur [H] [T]
Monsieur [Y] [E] [U]

C/

Madame [B] [Q]
Monsieur [Z] [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL CHARRETON - VANNIER
- [B] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Henrique VANNIER de la SELARL CHARRETON - VANNIER, avocats au barreau de MELUN

Monsieur [Y] [E] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Henrique VANNIER de la SELARL CHARRETON - VANNIER, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [Q]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [Z] [Q]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2015, M. [H] [T] et M. [Y], [E] [U] ont loué à Mme [B] [Q] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 850,00 euros hors charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 12 septembre 2015 selon lequel M. [Z] [Q] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [B] [Q] pour une durée déterminée maximale de neuf ans.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, M. [H] [T] et M. [Y], [E] [U] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5 743,08 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 août 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à M. [Z] [Q], caution, par acte d'huissier de justice remis à tiers présent à domicile, le 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, M. [H] [T] et M. [Y], [E] [U] ont fait assigner Mme [B] [Q] et M. [Z] [Q], caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater que par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail est résilié à compter du 14 octobre 2025 et que la locataire occupe sans droit ni titre les locaux depuis cette date,en conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués dans le mois de la décision à intervenir,condamner solidairement la locataire et la caution à payer par provision aux requérants les sommes de 4 769,08 euros d’arriéré de loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2025 et 987,50 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle due de décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement la locataire et la caution aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Henrique Vannier pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 19 mai 2026.

A cette audience, M. [H] [T] et M. [Y], [E] [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 872,08 euros, au titre des loyers et charges échus au 8 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Les demandeurs précisent que l’entier paiement des loyers a repris depuis le mois de janvier 2026, sans interruption. Toutefois, ils déclarent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, plusieurs accords ayant été signés mais non respectés, notamment un plan d’apurement du 14 octobre 2023 qui prévoyait le remboursement de la dette locative en cinq versements, et les difficultés subsistant.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, seule Mme [B] [Q] comparaît, M. [Z] [Q] ayant préalablement informé la juridiction de son absence en raison de problèmes de santé. La locataire ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par trois versements. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais pour rester dans les lieux.

Elle expose vivre seule, ne pas avoir d’enfant à charge et ne pas avoir contracté d’autres dettes. Elle déclare être de nouveau salariée depuis le mois de janvier 2025 après avoir été autoentrepreneuse et percevoir un salaire mensuel de 1 987,00 euros auquel s’ajoutent des commissions. Elle affirme avoir repris le paiement des loyers sans retard depuis le mois de juin 2025. Elle mentionne un accord qui aurait été trouvé entre les bailleurs et son employeur pour que ce dernier règle la dette en quatre versements. Toutefois, les bailleurs seraient revenus sur leur accord, souhaitant que les sommes transitent par le compte de la locataire. Mme [B] [Q] a alors fait une demande de crédit dont elle attend la réponse. Elle souhaite apurer sa dette au plus vite, la situation devenant, selon ses termes, dramatique, les bailleurs ayant même fait appel à une émission de télévision qui a contacté la locataire sur son lieu de travail.

L’affaire est mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

2. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

3. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mai 2026.

4. La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

5. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

6. Aux termes des articles 2288 et suivants du code civil, la caution solidaire est obligée envers le créancier de la personne qu'elle cautionne, au même titre que cette dernière, dans les limites de son engagement.

7. En l'espèce, M. [H] [T] et M. [Y], [E] [U] versent aux débats l'acte de bail, l’acte de cautionnement ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

8. Il ressort des pièces fournies qu'au 8 mai 2026, la dette locative de Mme [B] [Q] s’élève à la somme de 4 872,08 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement le locataire et la caution, au vu de son engagement, au paiement de cette somme.

9. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

10. En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

11. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

12. Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par trois versements, il y a lieu d'accorder à Mme [B] [Q] et M. [Z] [Q], caution, un échelonnement de la dette sur une durée de 3 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 1 625,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

13. Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

14. En l’espèce, le contrat de bail du 12 septembre 2015 unissant les parties stipule en son article XIV qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

15. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

16. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 octobre 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

17. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

18. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire et la caution règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

19. Il convient d'attirer l'attention de Mme [B] [Q] et M. [Z] [Q], caution, sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

20. Dans cette dernière hypothèse, Mme [B] [Q] et M. [Z] [Q], caution, seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à l’expulsion de la locataire, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
21. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

22. Mme [B] [Q] et M. [Z] [Q], caution, succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles
 
23. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [H] [T] et M. [Y], [E] [U] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme [B] [Q] et M. [Z] [Q], caution, seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 250,00 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

24. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

25. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS