TJ 77288, 7 juill. 2026, RG 26/02280

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02280 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJH5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/07/2026

S.A.S. 1001 VIES HABITAT

C/

Madame [N] [D]
Monsieur [E] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- l’ASSOCIATION LEGITIA

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. 1001 VIES HABITAT
[Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [N] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [J]
domicilié : chez Mme [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2020, La SA 1001 VIES HABITAT a loué à Mme [N] [D], un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 442,61 euros hors charges outre 148,17 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, La SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5 674,33 euros au titre des loyers et charges échus mois de Janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2026, La SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Mme [N] [D] et M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 27 novembre 2020, ou, subsidiairement, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail
- ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,

- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

- faire application de l'article L.433 1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,

- condamner la locataire à payer la somme de 9 909,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de Novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5 674,33 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,

- condamner solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, majoré de 30% jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,

- condamner Mme [N] [D] et M. [E] [J] solidairement à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine et Marne le 6 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 19 mai 2026.

À cette audience, La SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle ci s'élevant désormais à la somme de 23 218,84 euros, au titre des loyers et charges échus au 8 mai 2026, terme du mois de Mai 2026 inclus.

Cités par actes délivrés à un tiers pour Mme [N] [D], et à personne pour M. [E] [J], ceux ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

2. En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7 2 de la loi n° 90 449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821 1 du code de la construction et de l'habitation.

3. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

4. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 février 2025.

. 5Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

6. L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90 449 du 31 mai 1990.

7. En l’espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mai 2026.

8. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

9. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

10. En l’espèce, La SA 1001 VIES HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

11. Il ressort des pièces fournies qu'au 8 mai 2026, la dette locative de Mme [N] [D] et M. [E] [J] s’élève à la somme de 23 218,84 euros (soit la somme de 23 218,84 euros réclamée lors de l'audience, incluant un SLS d’un montant de 9 824,36 euros) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de Mai 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [N] [D] au paiement de cette somme.

12. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 février 2025 pour la somme de 5 674,33 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation judiciaire du bail

13. En application des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résiliation judiciaire d’un bail peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave par le preneur de ses obligations.

14. Aux termes de l’article 1228 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée à bail. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le logement constitue la résidence principale du locataire, laquelle s’entend, au sens de l’article R. 641-1 du Code de la construction et de l’habitation, du logement occupé de façon effective et continue, soit au moins huit mois par an. Les conditions générales du bail signé le 27 novembre 2020 prohibent en outre expressément tout prêt, toute cession et toute sous-location du logement, en cohérence avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L. 442-8 du Code de la construction et de l’habitation.

15. En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [N] [D] n’occupe plus le logement à titre de résidence principale, étant domiciliée au centre communal d’action sociale [Localité 6], et qu’elle y a laissé s’installer M. [E] [J], lequel l’occupe désormais à titre exclusif sans avoir bénéficié d’aucune attribution régulière. Ce maintien d’un tiers dans les lieux, au mépris de la position du bailleur, caractérise une cession prohibée du droit au bail.

16. Ces manquements, qui portent sur des obligations essentielles d’un bail relavant du secteur du logement social, présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de la preneuse. Conformément à l’article 1229 du Code civil, la résiliation prendra effet au jour de la présente décision.

Sur l’expulsion

17. L’expulsion de Mme [N] [D] et M. [E] [J] sera ordonnée, en conséquence.

18. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [N] [D] et M. [E] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421 2 du code des procédures civiles d'exécution.

19. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

20. Mme [N] [D] et M. [E] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

21. Compte tenu des éléments de faits et des manquements importants mentionnés aux points 13 à 16, une majoration de 30% par rapport au prix du loyer sera appliquée.

Sur la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

22. Aux termes du dernier alinéa de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate le mauvaise foi de la personne expulsée.

23. En l’espèce, les éléments tels qu’ils résultent des points 13 à 16 justifient de dire que le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

24. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

25. Mme [N] [D] et M. [E] [J] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111 8 du code des procédures civiles d'exécution.

26. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

27. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

28. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de La SA 1001 VIES HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

29. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SA 1001 VIES HABITAT et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme [N] [D] et M. [E] [J] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

30. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

31. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS