TJ 77288, 7 juill. 2026, RG 26/02622

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02622 -
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMGE

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/07/2026

Association ONLE-FAC-[Etablissement 1] pour le Logement Etudiant - FAC-HABITAT)

C/

Monsieur [H] [X] [L]
Monsieur [P] [T] [B] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Aurélie FAURE

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE-FAC-[Etablissement 1] pour le Logement Etudiant - FAC-HABITAT)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [X] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [T] [B] [L]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 5]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2023, l’association Office national pour le logement étudiant - fac habitat, locataire de la société [Etablissement 2] de Seine-et-Marne, a sous-loué à M. [P], [T], [B] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 693,93 euros, charges comprises.

Un acte de caution solidaire a été établi le 1er décembre 2023 selon lequel M. [H], [X] [L] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [P], [T], [B] [L] dans la limite de 30 000,00 euros et pour une durée maximale de quinze ans.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, l’association Office national pour le logement étudiant - fac habitat a fait délivrer au sous-locataire un commandement de payer la somme de 2 414,35 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 novembre 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à M. [H], [X] [L], caution, par acte d'huissier de justice délivré conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le 5 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, l’association Office national pour le logement étudiant - fac habitat a fait assigner M. [P], [T], [B] [L] et M. [H], [X] [L], caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater la résiliation du contrat de bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles,ordonner l'expulsion du sous-locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement le sous-locataire et la caution à payer la somme de 3 509,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026, outre les loyers, charges et la clause pénale contractuelle ou les indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,condamner solidairement le sous-locataire et la caution à payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel des loyers, des charges et de la clause pénale, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,condamner in solidum le sous-locataire et la caution à payer la somme de 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 19 mai 2026.

A cette audience, l’association Office national pour le logement étudiant - fac habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 543,55 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers n’a pas repris et qu’elle s'oppose à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le sous-locataire n’ayant pas les ressources suffisantes pour apurer sa dette et ne respectant plus les conditions de la sous-location.

Cités par acte délivré à l’étude de commissaire de justice pour M. [P], [T], [B] [L] et par acte délivré selon procès-verbal d’huissier conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour M. [H], [X] [L], caution, seul M. [P], [T], [B] [L] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50,00 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais pour rester dans les lieux.

Il expose avoir été licencié de manière malhonnête de son emploi d’agent d’accueil en contrat à durée indéterminée et ne pas travailler depuis la fin du mois de novembre 2024. Pendant une année, il percevait des allocations dues à sa situation de chômage et il reçoit désormais l’allocation aux adultes handicapés d’un montant de 1 033,00 euros. Il déclare avoir un enfant de trois ans et demi à charge qu’il voit un week-end sur deux et pour qui il ne verse pas de pension alimentaire. Il affirme n’avoir aucune autre dette et aucun crédit en cours. Il vit seul et n’a pas repris le paiement des loyers depuis janvier 2026. Ses parents l’aident ponctuellement et il espère retrouver rapidement un emploi pour reprendre les règlements. Enfin, il demande un délai d’un an pour retrouver un logement en cas d’expulsion, n’ayant pas de solution pour se loger, et affirme remplir les conditions de la sous-location, étant à la recherche d’un emploi.

Par suite, il est donné lecture par le juge des conclusions du diagnostic social et financier relatif à la prévention des expulsions locatives reçues le 21 avril 2026 au greffe de la juridiction.

L’affaire est mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

1. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

2. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 novembre 2025.

3. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

4. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

5. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 4 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mai 2026.

6. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

7. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

8. Aux termes des articles 2288 et suivants du code civil, la caution solidaire est obligée envers le créancier de la personne qu'elle cautionne, au même titre que cette dernière, dans les limites de son engagement.

9. En l'espèce, l’association Office national pour le logement étudiant - fac habitat verse aux débats l'acte de bail, l’acte de cautionnement ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

10. Il ressort des pièces fournies qu'au 7 mai 2026, la dette locative de M. [P], [T], [B] [L] s’élève à la somme de 4 543,55 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement le sous-locataire et la caution, au vu de son engagement, au paiement de cette somme.

11. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

12. En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement et, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière du sous-locataire, celui-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

13. M. [P], [T], [B] [L] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

14. Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

15. En l’espèce, le contrat de bail du 1er décembre 2023 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé « Clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

16. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

17. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 janvier 2026.

Sur l’expulsion

18. En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et la situation financière de M. [P], [T], [B] [L] ne lui permet pas de régler la dette locative.

19. En conséquence, l’expulsion de M. [P], [T], [B] [L] sera ordonnée.

20. Par ailleurs, le défendeur sollicite un délai d’une année pour se reloger.

21. En application de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

22. En applications des articles L. 412-3 et 4 du même code le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

23. Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de proroger ou différer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui assure une protection suffisante au sous-locataire et n’aggrave pas sa situation. M. [P], [T], [B] [L] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

24. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

25. M. [P], [T], [B] [L] et M. [H], [X] [L], caution, seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
26. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

27. M. [P], [T], [B] [L] et M. [H], [X] [L], caution, succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles
 
28. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

29. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association Office national pour le logement étudiant - fac habitat et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [P], [T], [B] [L] et M. [H], [X] [L], caution, seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 200,00 euros en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS