TJ 06088, 7 juill. 2026, RG 23/03176

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. MERRIEU c/ S.A.S.U. LE BARATHYM

MINUTE N° 26/
Du 07 Juillet 2026

3ème Chambre civile
N° RG 23/03176 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O6QS

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 02 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2026 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

la SELARL AXE AVOCATS
, la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. MERRIEU prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Nicolas HENNEQUIN de la SELARL AXE AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.S.U. LE BARATHYM prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

En date du 1er avril 2012, la SCI MERRIEU a donné à bail commercial à la société LE GRAIN DE SEL aux droits de laquelle vient la société LE BARATHYM un local à usage commercial qu’elle détient [Adresse 2] à Nice.

Les locaux ont été loués pour un usage exclusif de bar, traiteur, glacier, snack, salon de thé, restaurant, vente à emporter, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1000 € hors charges pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021.

Selon acte du 27 septembre 2021, la SCI MERRIEU a fait commandement à la société LE BARATHYM d’avoir à lui régler la somme de 40 255,51 € augmentée des frais de signification.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023 la SCI MERRIEU a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice à la société LE BARATHYM aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 octobre 2021 et condamner la défenderesse à lui payer la somme de 16 183 € au titre des arriérés de loyer, voir ordonner son expulsion sous astreinte de 500 € par jour de retard et ordonner le transport des meubles dans un garde-meuble. À titre subsidiaire, elle demande de constater que la sous-location non autorisée du fonds de commerce par la société LE BARATHYM au travers d’un mandat -gérance constitue un manquement grave justifiant la résolution judiciaire du bail commercial et en conséquence de prononcer cette résolution judiciaire à la date du 27 octobre 2021, ordonner l’expulsion de la société sous astreinte de 500 € par jour de retard, ordonner le transport des meubles dans un garde-meuble. En tout état de cause, la SCI MERRIEU sollicite la condamnation de la société LE BARATHYM au paiement d’une somme de 15 452 € au titre de l’indemnité d’occupation et des charges dues relatives à la période du 28 octobre 2021 au 5 mai 2023 outre 1000 € hors taxes et hors charges par mois jusqu’à la libération définitive du local outre les charges dues et payables à la demande du bailleur; elle sollicite également la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 8760 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance outre ceux engagés devant le juge des référés de [Localité 2] ainsi que l’ensemble des frais d’huissier engagés pour faire valoir ses droits.

Aux termes de ces dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2024, la SCI MERRIEU maintient ses demandes; elle sollicite également l’expulsion de toute personne occupant les lieux du chef de la société LE BARATHYM en ce compris les sociétés “made in Street” et “Koh-Lanthai”; elle poursuit également la demande de résolution judiciaire du bail commercial soutenant que la société LE BARATHYM a commis des manquements fautifs dans le cadre de l’exécution du contrat de bail commercial qui se caractérisent par :
– le non-paiement des loyers aux échéances et l’existence d’une dette de loyers,
– la mise en gérance du fonds de commerce et la sous-location du local non autorisée,
– la réalisation de travaux non autorisés,
– la création de troubles de jouissance répétés,
– juger que les manquements n’ont pas à être dénoncés au préalable dans un commandement,
La demanderesse sollicite la somme de 13 307 € au titre de l’indemnité d’occupation du 28 octobre 2021 au 20 décembre 2024, et la somme de 1000 € hors-taxes hors charges par mois jusqu’à la libération effective des lieux outre les charges dues et payables à la demande du bailleur.
Si la date de résolution était fixée au prononcé de la décision, la SCI MERRIEU sollicite la condamnation de la société LE BARATHYM au titre des arriérés de loyers dus pour la période du 1er septembre 2018 au 20 décembre 2024 au paiement de la somme de 29 490 € outre une indemnité d’occupation de 1000 € hors-taxes par mois et hors charges, la condamnation de la société LE BARATHYM à payer la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts et au paiement de la somme de 10 440 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 janvier 2025 la société LE BARATHYM demande au tribunal à titre liminaire d’annuler le commandement de payer, dire n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire et subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 24 mois pour apurer le passif correspondant aux loyers et charges réclamés. Dans l’hypothèse où le tribunal aurait un doute quant aux sommes réclamées et contestées, elle sollicite un sursis à statuer quant à la fixation du solde locatif et la désignation d’un expert-comptable afin de réaliser le compte entre les parties. Elle conclut au débouté des demandes de la SCI MERRIEU, concernant notamment la violation des dispositions du bail et demande à ce que l’exécution provisoire du jugement soit exclue outre la condamnation de la SCI MERRIEU à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 mars 2025 le juge la mise en état a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 20 janvier 2026 et l’a fixé pour être plaidée à l’audience du 3 février 2026.

Par jugement du 2 avril 2026 le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour permettre à la SCI MERRIEU de produire l’état des créances.

A l’audience du 2 juin 2026, la SCI MERRIEU a produit un état certifié des inscriptions néant du chef la société LE BARATHYM, émis par le greffe du tribunal de commerce de Nice le 8 avril 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger que”qui ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le commandement de payer du 27 septembre 2021 et ses effets

Selon les articles 1103 et 1728 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de 2 obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L 145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les contrats doivent en outre être négociés, formés et exécutés de bonne foi et cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend. En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

La SCI MERRIEU soutient qu’elle a fait délivrer à la société LE BARATHYM un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 septembre 2021 et qu’à l’expiration du délai d’un mois qui lui était imparti, soit le 27 octobre 2021, la société LE BARATHYM n’a nullement régularisé la situation, de sorte que le contrat de bail commercial conclu entre les parties a pris fin à cette date, soit un mois à compter du commandement de payer demeuré infructueux.

* La société LE BARATHYM sollicite la nullité du commandement payer du fait que celui-ci vise expressément [Z] [D] comme étant à l’initiative de la signification de l’acte, en qualité de représentant de la SCI, alors que celui-ci était décédé à cette date et ne pouvait donc pas représenter la SCI. Elle rappelle qu’en outre le bailleur lui a fait délivrer ce commandement de payer alors qu’il était parfaitement informé de l’incendie survenu dans les locaux le 28 janvier 2019 l’ayant empêché d’exploiter durant de longs mois, les travaux n’ayant été réalisés que courant 2021; que s’étant trouvée dans une situation particulièrement délicate le bailleur n’a jamais fait une proposition de réduction des loyers ni tenter de trouver une solution amiable. Elle en conclut que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi.

Le tribunal constate que le commandement de payer du 27 septembre 2021 a été signifié à la société LE BARATHYM à la demande de la SCI MERRIEU “agissant poursuites et diligences de [Z] [D]”, alors qu’il est établi que celui-ci était décédé depuis le 29 octobre 2016.

Il ressort toutefois de la pièce numéro 13 produite par la SCI MERRIEU que la gérante en fonction depuis un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2020 suivi d’une modification des statuts de la société le 1er juin 2021, est sa veuve, [N] [U] qui est parfaitement compétente pour agir au nom de la société, ce que ne peut ignorer la société LE BARATHYM pour avoir régulièrement fait délivrer une assignation en référé le 21 octobre 2021 à la SCI MERRIEU “prise en la personne de son gérant Madame [B] [D]” et ce aux fins d’obtenir la nullité du commandement de payer, contester une partie des dettes locatives et solliciter des délais de paiement au titre de la dette de loyers non contestée.

Dès lors, l’erreur commise par l’huissier concernant le nom du gérant constitue une simple erreur matérielle qui n’affecte ni la régularité de l’acte, ni la réalité du droit d’agir de la SCI MERRIEU et la société LE BARATHYM n’établit aucun grief réel résultant de cette mention erronée, celle-ci sachant parfaitement que la SCI MERRIEU détenait une créance de loyers au jour de la signification de l’acte, et qui la représentait, pour l’avoir régulièrement assigné quelques semaines plus tard.

En conséquence, le tribunal rejettera la demande de nullité du commandement de payer présentée par la société LE BARATHYM.

*S’agissant des effets du commandement, la société LE BARATHYM conteste les sommes qui y sont réclamées et soutient qu’il a été délivré de mauvaise foi par la SCI MERRIEU.

La société LE BARATHYM expose d’une part que les loyers réclamés au commandement ne sont pas dus en totalité, celle-ci n’étant pas tenue de les payer pendant la fermeture de l’établissement du fait que les locaux ont été détruits par un incendie le 28 janvier 2019 et que ce n’est que le 1er mars 2021, soit 25 mois plus tard qu’elle a pu à nouveau les exploiter et que d’autre part depuis le commandement de payer d’importantes sommes ont été réglées de sorte qu’il n’existe plus aucune dette locative.

En l’espèce, s’il est constant qu’un incendie est survenu dans les locaux donnés à bail, dont la cause demeure indéterminée, il n’est nullement établi par les pièces versées aux débats que les locaux auraient été entièrement détruits ni qu’il n’ait été rendus impropres à leur destination contractuelle ; il est seulement justifié de la réalisation de travaux consécutifs au sinistre, lesquels ont nécessité un certain délai avant la réception, sans qu’aucun élément objectif ne démontre une impossibilité totale d’exploitation. En outre, le preneur ne caractérise aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance en lien avec la conduite des travaux. Dès lors, à défaut de preuve d’une destruction totale ou d’une impropriété absolue à la destination des locaux du 28 janvier 2019 au 1er mars 2021 la demande de dispense de paiement des loyers pour la période comprise entre la survenance de l’incendie et l’achèvement des travaux ne peut qu’être rejetée, les loyers demeurant dus durant ladite période.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est-à-dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Pour autant, la société LE BARATHYM ne peut valablement se prévaloir en l’espèce d’une exécution de mauvaise foi du bail par le preneur qui justifie avoir à 2 reprises les 10 et 14 septembre 2021 sollicité des propositions de la société preneuse pour le règlement de la dette locative, sans effet, alors que la société LE BARATHYM aurait pu solliciter la mise en place d’un échéancier ou un report de dette.

A supposer l’existence de difficultés exceptionnelles en lien avec la survenance de l’incendie subi par la société LE BARATHYM, il appartenait à celle-ci, partie au contrat, de vérifier si cette situation ne rendait pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de son obligation au paiement des loyers et pour le moins de répondre aux sollicitations de la SCI MERRIEU précitées quant au règlement de l’arriéré ; en effet, ce devoir relevait de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de bail, aucun élément n’autorisant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et l’incendie ne fondant pas une dispense pour la locataire d’honorer les loyers qui demeuraient exigibles. L’absence de bonne foi de la SCI MERRIEU n’est en conséquence nullement caractérisée en l’espèce.

Selon le décompte produit la société LE BARATHYM devait au jour de la signification du commandement de payer :
– 4000 € au titre des loyers de l’année 2018,
– 1085 € au titre de la taxe foncière pour l’année 2018,
– 12 000 € au titre des loyers pour l’année 2019,
– 996 € au titre de la taxe foncière 2019,
– 12 000 € au titre des loyers pour l’année 2020,
– 912 € au titre de la taxe foncière 2020,
– 10 000 € au titre des loyers pour l’année 2021.

Dès lors il convient d’observer que même à supposer que la société LE BARATHYM se serait convaincue de ne pas devoir régler de loyers pour la période du 28 janvier 2019 au 1er mars 2021, d’autres sommes étaient visées dans le commandement, notamment au titre des loyers dus du 1er septembre au 31 décembre 2018 pour un montant de 4000 € et la taxe foncière 2018 pour un montant de 1085 €, et il est incontestable que ces sommes n’ont fait l’objet d’aucun règlement avant l’expiration du délai imparti par le commandement de payer.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et acquises à la date susvisée du 27 octobre 2021 à minuit.

* L’expulsion de la société LE BARATHYM, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée dans les termes du dispositif de la présente décision. Notamment seront expulsées les sociétés occupantes de son chef: la société “made in Street “qui exploite le fonds de commerce de la société LE BARATHYM (pièces 15 et 18) ainsi que la société KOH-LANTHAI qui sous-loue une partie des locaux à la société LE BARATHYM (pièces 39 et 40 et procès-verbal de constat du 11 février 2022).

La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande à titre subsidiaire de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société LE BARATHYM en raison de manquements fautifs.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

La société LE BARATHYM, occupante des lieux loués sans droit ni titre à compter du 28 octobre 2021 doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

L’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, soit 1000 € hors-taxes et hors charges par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

La société LE BARATHYM sera d’ores et déjà condamnée au paiement de la somme de 13 307 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 28 octobre 2021 au 20 décembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SCI MERRIEU soutient que la société LE BARATHYM ne règle plus ses loyers depuis le 1er septembre 2018 et que la dette locative s’élève à la somme de 16 183 € selon décompte produit arrêté au 27 octobre 2021. Elle sollicite la condamnation de la société LE BARATHYM à lui régler cette somme.

La société LE BARATHYM s’oppose à cette demande et soulève à titre principal l’exception d’inexécution en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance pendant la fermeture de l’établissement en raison de l’incendie survenu le 28 janvier 2019. C’est ainsi qu’elle sollicite une décharge pure et simple des loyers à hauteur de 25 000 € pour la période de janvier 2021 à mars 2021.

Au regard des observations ci-dessus déjà développées concernant l’incendie, le manquement à l’obligation de délivrance soulevée par la locataire n’est pas démontré. Dès lors, la société LE BARATHYM sera déboutée de sa demande de décharge de loyers pendant 25 mois.

La société LE BARATHYM sollicite une expertise comptable “dans l’hypothèse où le tribunal avait un doute quant aux sommes réclamées et contestées”; cette demande ne saurait être accueillie, ne reposant sur aucune difficulté technique particulière et tendant uniquement à remettre en cause, de manière générale et non étayée, un décompte clair et vérifiable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et du décompte produit par la SCI MERRIEU, l’obligation de la société LE BARATHYM au titre des loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2021 est fondée à hauteur de 16 183 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société LE BARATHYM.

Sur la demande de délais de paiement

La société LE BARATHYM sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement au regard des conséquences de l’acquisition de cette clause.

L’ancien article 1244-1 devenu l’article 1343-5 du Code civil, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de 2 années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

La société LE BARATHYM ne fait pas valoir aucun argument au soutien de sa demande, ni même qu’elle se trouve dans une situation économique difficile, se contentant d’évoquer les difficultés passées, liées à l’incendie survenu il y a 6 ans; elle propose ainsi de régler la somme de 24 000 €, soit les loyers compris entre le 28 janvier 2019 et le 1er mars 2021 par 24 mensualités de 1000 €, se prétendant à jour de tout autre règlement, alors même que le décompte produit aux débats par la demanderesse, qui n’est pas utilement contesté, démontre qu’elle persiste à payer depuis le 1er novembre 2021 de façon sporadique les loyers, taxes et dues, n’ayant payé qu’une somme de 24 810 euros sur un total du en décembre 2024 de 40 993 euros.

La SCI MERRIEU s’oppose dans ces conditions à la demande de délais de grâce ; elle soutient que la locataire ne remplit pas la condition de bonne foi ; qu’elle s’est octroyée elle-même depuis l’année 2018 de nombreux délais de paiement sans le moindre accord du bailleur qui aujourd’hui supporte plusieurs mois de loyers impayés, accumulés.

En l’espèce, il convient de constater que, d’une part la société LE BARATHYM a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance (33 mois), lui laissant la possibilité de provisionner le montant d’une large partie de sa dette et que d’autre part, elle ne produit aux débats aucun élément comptable récent relatif à sa situation financière, de sorte qu’elle ne démontre pas qu’elle serait en mesure d’apurer sa dette dans un délai maximum de 2 ans.

En conséquence, il convient de débouter la société LE BARATHYM de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI MERRIEU sollicite la condamnation de la société LE BARATHYM à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des problématiques que lui a causé le non paiement des loyers accumulés, en s’abstenant de la moindre information, notamment quant à la mise en sous-location d’une partie du local.

Toutefois, la SCI MERRIEU, sur qui pèse la charge de la preuve, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable; elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société LE BARATHYM qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 septembre 2021 et de l’instance en référé.

L’équité commande de condamner la société LE BARATHYM à payer à la SCI MERRIEU la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société LE BARATHYM sur le même fondement sera rejetée.

Compte tenu des dispositions du présent jugement et de la nature de l’affaire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire au regard des conséquences irréversibles en cas d’exécution de la présente décision.

PAR CES MOTIFS