TJ 06088, 7 juill. 2026, RG 24/00857

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. REAL GAME c/ [C] [Q], [Y] [D] [S] [E]

MINUTE N° 26/
Du 07 Juillet 2026

3ème Chambre civile
N° RG 24/00857 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POLO

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Corinne GILIS, Président, assisté de Madame Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 02 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2026, signé par Madame Corinne GILIS, Président, assisté Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Maître [V] [A]

Maître [L] [R]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. REAL GAME
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [C] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3] (GUADELOUPE)
représenté par Maître Aurélie VINCENT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Maître Andrea PESSIA, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Monsieur [Y] [D] [S] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Aurélie VINCENT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Maître Andrea PESSIA, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La société REAL GAME, qui est inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nice depuis le 24 août 2016, exploite un fonds de commerce situé [Adresse 4] selon un bail commercial signé en date du 30 août 2017.

Elle est spécialisée dans le secteur d’activités récréatives et de loisirs, soit une activité “d’escape game” qui se pratique à l’intérieur des locaux.

Elle expose que du 16 mars 2016 au 22 juin 2020 elle a été contrainte de cesser toute activité en raison des fermetures administratives liées à l’épidémie de Covid-19; que du 22 juin 2020 au 26 octobre 2020 les mesures de confinement ont été levées partiellement mais que le port du masque étant obligatoire cela a rendu compliqué, voire impossible, l’activité proposée; que d’autres fermetures et/ou contraintes administratives ont eu lieu après le 26 octobre 2020, avec notamment des fermetures pour confinement, le port du masque obligatoire, et l’obligation de recevoir au maximum 6 personnes en même temps dans le local, rendant inutile une des 2 salles louées; elle déplore qu’en définitive l’ensemble de ces mesures ont impacté fortement son activité.

Enfin elle expose que les locaux ont subi un important dégât des eaux le 6 mars 2021 et qu’il s’en est suivi une perte d’exploitation majeure jusqu’au 10 septembre 2021, date de la reprise de l’activité.

Elle indique dans ces conditions que la dette locative s’est creusée jusqu’à environ 25 000 euros, mais qu’avec la reprise de l’activité le chiffre d’affaires est en constante augmentation et qu’elle règle le loyer courant.

Nonobstant, elle se plaint que les héritiers du bailleur, [H] décédé le 22 juillet 2019, lui aient signifié en qualité de nouveaux bailleurs un commandement de payer les loyers le 28 décembre 2023 pour un montant de 26 310 euros outre 227,93 euros de frais d’huissier.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier en date du 24 janvier 2024, la société REAL GAME a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice les bailleurs,[C] [Q] et [Y] [E], afin d’obtenir du tribunal :

à titre principal,

– l’annulation du commandement de payer délivré le 28 décembre 2023,

– la condamnation des défendeurs à communiquer les justificatifs des charges locatives sur les 5 dernières années sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– la condamnation des défendeurs à rembourser l’intégralité du trop-perçu des provisions sur charges sur ces 5 dernières années, somme à parfaire,

à titre subsidiaire,

– octroyer un délai de paiement de la dette locative sur une durée de 24 mois,

– suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à l’apurement complet de la dette,

en tout état de cause,

– condamner les défendeurs à payer à la société REAL GAME la somme de 4000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les défendeurs aux dépens de l’instance,

– rappeler que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Selon ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 février 2026 la société REAL GAME maintient sa demande d’annulation du commandement payer délivré le 28 décembre 2023 et sollicite du tribunal de :

– déduire de la dette de loyer le surplus des provisions de charges payées les 5 dernières années et les charges de copropriété à la charge du copropriétaire,

– juger que la dette locative s’élève à la somme de 6459,22 euros,

– à titre subsidiaire, que l’exécution provisoire d’une éventuelle décision portant sur les mesures d’expulsion du local soit écartée,

– pour le surplus, elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 janvier 2026 [C] [Q] et [Y] [E] demandent au tribunal de :

– constater et à défaut prononcer la résiliation du bail commercial les liant à la société REAL GAME pour défaut de paiement des loyers et charges dans le mois du commandement,

– ordonner l’expulsion de la société REAL GAME et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

– condamner la société REAL GAME à leur payer la somme de 16 707,27 euros selon décompte actualisé au 1er janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus, au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la première échéance impayée et actualisation au jour de l’audience,

– condamner la société REAL GAME à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la décision jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

– dire n’y avoir lieu à délais de paiement,

en tout état de cause,

– condamner la société REAL GAME à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société REAL GAME aux dépens de l’instance y incluant le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023 et la dénonciation à la caution du 24 janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 mars 2025 le juge la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire à la date du 25 janvier 2026 et a fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 10 février 2026.

Par jugement en date du 30 avril 2026 le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 2 juin 2026 afin de permettre au demandeur de justifier de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds par la production de l’état des créances et le cas échéant pour justifier de la dénonce de la procédure aux créanciers inscrits et à la caution.

À l’audience du 2 juin 2026, les demandeurs ont produit :

– l’état certifié des inscriptions du chef de la société REAL GAME, ne faisant apparaître aucun créancier inscrit,

– le relevé de compte du locataire au 1er avril 2026,

– de nouvelles conclusions numéro 4 notifiées par la voie électronique le 28 mai 2026 intégrant l’actualisation de la créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “déclarer” et “juger que” qui ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais constituent en réalité les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées par les demandeurs le 28 mai 2026 et des nouvelles pièces communiquées

Par ordonnance du 10 mars 2025, l’instruction de l’affaire a été fixée au 25 janvier 2026.

Par jugement avant-dire droit du 30 avril 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats aux seules fins de permettre à [C] [Q] et à [Y] [E] de produire l’état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce, cette production étant nécessaire à l’examen de la demande d’expulsion du fonds de commerce.

La mesure ainsi ordonnée avait un objet précis et limité, qui ne tendait pas à une réouverture générale de l’instruction, ni à permettre aux parties de modifier leurs prétentions ou de compléter leurs moyens sur le fond du litige.

Si [C] [Q] et [Y] [E] ont régulièrement versé aux débats l’état des créanciers inscrits sollicité par le tribunal, il ont également déposé de nouvelles conclusions notifiées par la voie électronique le 28 mai 2026 comportant une actualisation de leur créance au 1er avril 2026 ainsi que des développements excédant le seul objet de la réouverture des débats.

Or, la réouverture des débats ordonnée par le tribunal ne saurait être interprétée comme emportant révocation générale de l’ordonnance de clôture et réouverture de l’instruction; elle était exclusivement destinée à permettre la production d’une pièce déterminée répondant à une exigence légale, préalable à la décision concernant la demande d’expulsion.

Dès lors, les prétentions et moyens nouveaux développés dans les conclusions postérieures à cette réouverture, étrangers à l’objet limité de celle-ci, ont été présentés en méconnaissance du cadre procédural fixé par le jugement avant-dire droit.

La circonstance que la partie adverse n’ait pas conclu en réponse pour soulever leur irrevevabilité est sans incidence, le juge demeurant tenu de veiller au respect du périmètre de la réouverture des débats qu’il a lui-même ordonnée; d’ailleurs, ces conclusions n°4 de [C] [Q] et [Y] [E] ont été notifié le jeudi 28 mai 2026 alors que l’affaire était appelée à l’audience du mardi 2 juin 2026 et au regard de ce délai particulièrement bref, il est certain que la société REAL GAME ne disposait pas d’un temps suffisant pour répondre utilement aux nouvelles prétentions formulées, la demande de condamnation en paiement de la somme de 16 707,27 euros étant passée à 22 767,27 euros, et ce en méconnaissance du principe de la contradiction, et alors même que la société REAL GAME conteste le montant de la dette locative.

Il y a lieu en conséquence de déclarer irrecevables les nouvelles prétentions et demandes contenues dans les conclusions notifiées par [C] [Q] et [Y] [E] le 28 mai 2026, en ce qu’elles excèdent la seule production de l’état des créanciers inscrits, ainsi que l’irrecevabilité de la communication de la nouvelle pièce numéro 17, et de statuer au vu des dernières écritures recevables notifiées le 23 janvier 2026, et de la pièce n°16 communiquée le 28 mai 2026, mais dont la communication avait été ordonnée.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la société REAL GAME le 4 février 2026

Nonobstant la clôture de l’instruction de l’affaire fixée au 25 janvier 2026, il ressort de la procédure que [C] [Q] et [Y] [E] avait déjà notifié leurs dernières conclusions le 23 janvier 2026, soit seulement deux jours avant la clôture, plaçant ainsi délibérément la défenderesse dans l’obligation de répondre à des écritures déposées à l’extrême limite du calendrier procédural, une semaine avant l’audience de plaidoirie fixée au 10 février 2026, et ce afin de pouvoir répondre aux derniers moyens et prétentions développées par les demandeurs; c’est dans ce contexte que les dernières conclusions de la société REAL GAME ont été intégrées au débat contradictoire ayant conduit le tribunal à rendre le 30 avril 2026 un jugement avant-dire droit.

Dès lors, les conclusions de la société REAL GAME du 4 février 2026 ainsi que les pièces communiquées doivent être prises en considération, afin d’assurer le respect du principe de la contradiction et en raison notamment des circonstances particulières de la procédure antérieure à la première audience de plaidoirie, ces conclusions ayant été intégrées au débat contradictoire, sans contestation, et avant que le tribunal ne rende son jugement avant-dire droit.

Il y a donc lieu de révoquer l’ordonnance de clôture du 10 mars 2025 ayant fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 25 janvier 2026, de recevoir les écritures de la société REAL GAME notifiées le 4 février 2026 ainsi que les pièces produites et de prononcer à nouveau la clôture de l’instruction de l’affaire au 10 février 2026 à 9h00, avant l’ouverture des débats à l’audience de plaidoirie du même jour.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

La société REAL GAME sollicite l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 28 décembre 2023 en soutenant que celui-ci ne précise pas la nature des sommes réclamées, se bornant à mentionner un montant global sans distinguer les loyers, les charges ou les autres accessoires du bail.

Elle fait également valoir que la reproduction de la clause résolutoire serait insuffisamment lisible et qu’elle n’aurait ainsi pas été en mesure de connaître précisément les obligations dont l’inexécution était invoquée à son encontre.

Toutefois, il résulte de l’examen de l’acte litigieux que celui-ci est expressément intitulé “commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale” de sorte que le manquement reproché à la société REAL GAME est clairement identifié comme résultant d’un défaut de paiment des sommes dues au titre du bail commercial.

Par ailleurs, le commandement de payer comporte un décompte des sommes réclamées, permettant à la société preneuse de connaître le montant dont le règlement lui était demandé dans le délai légal d’un mois afin d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire.

Si ce décompte ne distingue pas de manière détaillée sur la première page la part correspondant aux loyers, aux charges ou aux accessoires, cette seule circonstance ne saurait entraîner la nullité du commandement dès lors que l’acte, pris dans son ensemble, permettait à la société REAL GAME d’identifier l’origine de la créance invoquée et le manquement qui lui était reproché.

En effet, la finalité du commandement prévu par l’article L 145-41 du code de commerce est de mettre le preneur en mesure de connaître les obligations dont l’exécution est exigée afin qu’il puisse régulariser sa situation dans le délai imparti; cette exigence doit être appréciée concrètement au regard des mentions figurant dans l’acte et non au regard d’un formalisme excessif.

En l’espèce, au regard de l’intitulé du commandement, à sa référence expresse à la clause résolutoire et compte tenu du décompte détaillé inséré dans l’acte des sommes réclamées, la société REAL GAME était nécessairement informée que les bailleurs poursuivaient le règlement des loyers impayés en vue de l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant de la prétendue illisibilité de la clause résolutoire reproduite dans l’acte, la société REAL GAME ne démontre pas en quoi cette circonstance l’aurait privé d’une information essentielle ou l’aurait empêché de comprendre la portée du commandement qui lui était délivré; elle n’établit pas davantage avoir subi un grief résultant de cette prétendue irrégularité.

Dès lors, les irrégularités invoquées par la société REAL GAME, à les supposer établies, n’ont pas eu pour effet d’altérer la compréhension par celle-ci de la nature de l’obligation dont l’exécution lui était demandée ni de la priver de la possibilité de régulariser sa situation dans le délai légal.

Enfin, la circonstance que le commandement de payer ne distingue pas de manière détaillée la part des loyers et celle des charges ne saurait, à elle seule, entraîner sa nullité, dès lors que l’acte vise expressément un arriéré locatif et comporte un décompte permettant d’identifier le montant réclamé; les contestations relatives à l’imputation ou au quantum des charges relèvent du débat au fond sur la créance locative et sont sans incidence sur la validité du commandement visant la clause résolutoire.

En conséquence le moyen tiré de la nullité du commandant de payer sera rejeté, et la société REAL GAME sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion

La société REAL GAME reconnaît dans ses écritures qu’elle n’a pas payé les loyers ayant été contrainte de cesser toute activité en raison des fermetures administratives liées à l’épidémie de Covid 19, puis en raison des mesures de confinement, puis en raison d’un important dégât des eaux et que progressivement la dette locative s’était creusée jusqu’environ 25 000 euros, ce qui constitue un aveu judiciaire.

En conséquence, il est établi que la société REAL GAME n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 28 décembre 2023 dans le délai d’un mois.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 29 janvier 2024.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société REAL GAME et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 5] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des développements ci-dessus que la clause résolutoire insérée au bail a produit ses effets au 29 janvier 2024, entraînant de plein droit la résiliation du contrat de bail à cette date.

En conséquence, les sommes échues antérieurement à cette résiliation conservent la nature de loyers et charges impayés, tandis que celles afférentes à la période postérieure constituent une indemnité d’occupation due en contrepartie du maintien dans les lieux par la société REAL GAME, devenue occupante sans droit ni titre.

Dès lors, la demande tendant à la condamnation de la société REAL GAME au paiement d’une somme arrêtée au 1er janvier 2026 au titre des loyers et charges doit être requalifiée pour la période postérieure au 29 janvier 2024 en une demande de paiement d’indemnités d’occupation.

Il convient ainsi de condamner la société REAL GAME au paiement des loyers et charges échus jusqu’au 24 janvier 2024, puis au paiement d’une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent au loyer contractuel et aux charges, pour la période courant du 29 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le solde locatif

[C] [Q] et [Y] [E] sollicitent la condamnation de la société REAL GAME à payer la somme de 16 707,27 euros selon décompte actualisé au 1er janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la première échéance impayée avec actualisation au jour de l’audience.

Il ressort des pièces produites et notamment du décompte arrêté au 1er janvier 2026 que des régularisations de charges et paiements effectués par la société REAL GAME à hauteur de 7390,48 euros ont été pris en compte par les bailleurs dans la liquidation de leur créance.

Ainsi, la somme actuellement réclamée correspond au solde réellement du après imputation des versements intervenus en cours de bail et des régularisations opérées, de sorte que la créance invoquée ne procède d’aucune évaluation excessive ou arbitraire.

La société REAL GAME rapelle que le commandement vise la somme de 26 537,83 euros et confirmant avoir réglé à compter du 8 janvier 2024 le loyer courant outre entrepris le remboursement de la dette à raison de 5 versements de 1100 euros par mois, d’un de 1435 euros et l’autre de 1096,25 euros, le solde du aux bailleurs serait de 11 188,64 euros (18 606,58 euros - 7 417,94 euros), somme de laquelle il conviendrait de déduire les charges locatives indues, payées suite à un appel de provision sur charges trop important notamment en raison d’une situation ambigue, le bail étant affecté de clauses contradictoires; elle réclame à ce titre la déduction d’une somme de 4729,42euros, trop payée; ainsi la société REAL GAME affirme que sa dette s’élève à la somme de 6 459,22 euros.

Sur ce,

D’une part, la stipulation du bail selon laquelle le preneur supportera l’ensemble des charges de l’immeuble (page 2 du bail) le bail devant être net de toutes charges pour le bailleur, ne se trouve pas, contrairement à ce que soutient la société REAL GAME, contredite par les autres stipulations relatives aux charges récupérables, lesquelles doivent être interprétées comme venant préciser, sans les limiter, les catégories de charges mises à la charge du preneur.

D’autre part, la seule production d’un différentiel entre les charges de copropriété acquittées et les sommes appelées auprès du preneur ne suffit pas à établir l’existence d’un trop-perçu, en l’absence de démonstration précise d’erreurs d’imputation ou de charges indûment répercutées.

Il s’ensuit que la société REAL GAME sera déboutée de sa demande de déduction à sa dette les provisions sur charges payées sur les cinq dernières années.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de restituer leur exacte qualification aux prétentions formulées.

Il y a lieu dès lors de requalifier la demande en paiement de [C] [Q] et de [Y] [E] en ce qu’elle porte sur des sommes dues antérieurement et postérieurement au 29 janvier 2024 et de condamner la société REAL GAME à payer la somme justifiée de 16 707,27 euros selon décompte actualisé au 1er janvier 2026, selon deux périodes considérées, d’une part, une période correspondant à des loyers et charges demeurés impayés jusqu’à la résiliation du bail et d’autre part une seconde période correspondant à des indemnités d’occupation dues depuis cette résiliation.

Les loyers et charges échus avant le 29 janvier 2024 produiront intérêts au taux légal à compter de leurs échéances respectives; les indemnités d’occupation échues à la date du présent jugement produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dans la mesure où les bailleurs ont continué à réclamer “des loyers”alors que le bail était résilié, que le tribunal a dû requalifier la nature de la créance en indemnités d’occupation, de telle sorte que les intérêts doivent courir à compter de cette décision.

Sur les délais de paiement

La société REAL GAME sollicite l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois en faisant valoir que les difficultés rencontrées résultaient de la fermeture de l’établissement durant la crise sanitaire du Covid 19 et des restrictions qui l’ont entouré; elle fait valoir que désormais son activité a repris un rythme normal et qu’elle s’acquitte régulièrement des loyers courants.

Il n’est pas contesté par [C] [Q] et [Y] [E] que la société REAL GAME s’acquitte effectivement du loyer et des charges courants. Il lui reproche toutefois de ne pas régulariser l’arriéré de loyer accumulé depuis plusieurs années.

Or, si la société REAL GAME justifie d’une amélioration de sa situation locative, elle ne produit aucun élément comptable ou financier, tel qu’un bilan, un compte de résultat ou une attestation de son expert-comptable, permettant au tribunal d’apprécier sa capacité effective à apurer sa dette.

Dans ces conditions, faute pour la société REAL GAME de démontrer l’existence de perspectives sérieuses et réalistes d’apurement de sa dette, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délai de paiement. La société REAL GAME sera déboutée de ce chef.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, et celle-ci n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire; dans ces conditions il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit, sans justification.

En l’espèce, la société REAL GAME à la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens, en ce non compris le coût de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 décembre 2023 et la dénonciation à la caution du 24 janvier 2024, s’agissant d’actes non ordonnés judiciairement et qui doivent être indemnisés au titre des frais non irrépétibles de l’instance.
Le conseil de [C] [Q] et [Y] [E] sera autorisé à recouvrer ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; ainsi, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société REAL GAME à payer à [C] [Q] et [Y] [E] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; corrélativement il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société REAL GAME.

PAR CES MOTIFS