TJ 06088, 1 juill. 2026, RG 24/04522

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[S], [Y] c/ [U]

MINUTE N°
DU 01 Juillet 2026

N° RG 24/04522 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QDGW

Grosse délivrée
à Me Walid-Zidane GOULI

Expédition délivrée
à Me Philippe TEBOUL

le

DEMANDEURS:

Madame [V] [S]
née le 07 Août 1987 à NICE (06300)
1838 Route de la Grave
06440 PEILLE
représentée par Me Walid-Zidane GOULI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [Z] [Y]
né le 13 Juillet 1981 à DUNKERQUE (59140)
1838 Route de la Grave
06440 PEILLE
représenté par Me Walid-Zidane GOULI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [F] [U]
née le 31 Mai 1944 à PEILLE (06440)
Le Tamaris - Bât A - St Jean
70 boulevard de la Madeleine
06000 NICE
représentée par Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE substitué par Me Fabienne MAROUANI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2026 prorogé au 01 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 08 octobre 2019 à effet au 1er novembre 2019, Mme [F] [U] a donné à bail d’habitation à M. [Z] [Y], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement de type F3, à savoir une villa avec véranda, garage et jardin sis à 06440 PEILLE, 1 place Jean Miol, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 1 000,00 euros et de la taxe annuelle d’ordures ménagères.

Par ordonnance de référé du 6 décembre 2021, à laquelle il est renvoyé pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de NICE a ordonné une expertise via M. [I] [N] aux fins notamment de se rendre sur les lieux loués, décrire les désordres visés dans l'assignation des locataires, dire si le logement est affecté de désordres, non-conformités ou malfaçons, notamment s'il existe une humidité anormale avec mission habituelle en la matière.

L’expert judiciaire a rendu son rapport d'expertise le 30 avril 2024 qui conclut que les désordres affectant le logement (infiltrations et humidité) proviennent d'un défaut d'entretien de la villa.

Mme [F] [U] a délivré congé pour vendre à M. [Z] [Y] selon acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2022 à effet au 31 octobre 2022.
Ce dernier a, en date du 22 juin 2022, accepté ce congé pour vendre au prix proposé de 270 000 euros sous réserve des conclusions de l'expertise judiciaire en cours, des conditions suspensives légales et de l'obtention d'un crédit immobilier portant sur le prix de vente sous déduction des travaux devant être exécutés qui seront chiffrés par l'expert judiciaire, M. [I] [N].

Vu l’assignation de Mme [F] [U] délivrée à M. [Z] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2022 aux fins de le voir comparaître devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 23 février 2023 14h15, en validation du congé pour vendre,

Par jugement du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE a rejeté la demande de sursis à statuer de M. [Z] [Y], déclaré valide le congé pour vendre délivré le 26 avril 2022, constaté la résiliation du bail conclu le 08 octobre 2019 entre ce dernier et Mme [F] [U] effet au 31 octobre 2022, ordonné l'expulsion de M. [Z] [Y] et celle de tous occupants de son chef du logement situé 1, Place Jean Miol à PEILLE 06 440, condamné M. [Z] [Y] à payer à Mme [F] [U] une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer appelé assorti la provision pour charges soit 1000 euros par mois compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné M. [Z] [Y] aux entiers dépens et à payer à Mme [F] [U] somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, enfin, rappelé que l'exécution provisoire de droit.

Le 26 septembre 2024, Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] ont été expulsés par Maître [K] [P], commissaire de justice.

Aux termes d’un arrêt de fond rendu le 09 janvier 2025, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé le jugement rendu par le juge des contentieux la protection tribunal judiciaire de Nice le 23 novembre 2023 en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, constaté le caractère frauduleux du congé pour vendre délivré le 26 avril 2022 à M. [Z] [Y] par Mme [F] [U], dit qu’est de nul effet de congé pour vendre délivré le 22 avril 2022 à M. [Z] [Y] par Mme [F] [U], condamné Mme [F] [U] à payer à M. [Z] [Y] la somme de 3 000 euros pour non-exécution de bonne foi du contrat de bail, condamné Mme [F] [U] à payer à M. [Z] [Y] la somme de 8000 euros au titre de l'atteinte au droit de ce dernier de jouir paisiblement du bien loué et à son expulsion à la suite de la délivrance d'un congé frauduleux, condamné Mme [F] [U] aux entiers dépens de la procédure de première instance, débouté les parties du surplus de leurs demandes et y ajoutant, condamné Mme [F] [U] à payer à M. [Z] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et l’a condamné aux entiers dépens en cause d'appel.

Au dernier état de la procédure, Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] reprochent à leur bailleresse, Mme [F] [U] un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour plus ample exposé des faits, de la procédure et de l’intégralité des demandes et moyens des demandeurs, par lequel Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] ont fait assigner Mme [F] [U] devant le tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 13 mars 2025 à 14 h15 aux fins, notamment, au visa des articles 1231-1 et 1719 du code civil, d’obtenir indemnisation des divers préjudices qu’ils déclarent avoir subi et le remboursement des frais qu’ils ont engagés.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 09 décembre 2025 à 14 heures,

Vu la mise en délibéré de l’affaire au 29 janvier 2026,

Vu le jugement de réouverture des débats et de renvoi de l’affaire à l’audience du 10 mars 2026 à 14 heures aux fins de permettre aux parties d’évoquer leurs demandes subsidiaires au cas où le juge des contentieux de la protection de NICE retiendrait sa compétence territoriale, compte tenu de la situation du local à usage d’habitation loué sis à 06440 PEILLE, ayant rappelé qu’il vaut convocation des parties à l’audience de renvoi, qu’il pourra être tiré toute conséquence de droit du refus ou de l’abstention des parties et enfin, réservé les dépens et droits des parties,

Vu le dernier renvoi de l’affaire à l’audience du 28 avril 2026 à 14 heures,

Vu les conclusions respectives des parties déposées à cette audience,

Vu les conclusions récapitulatives de Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] par lesquelles ils demandent, au visa des articles 1231-1, 1240 et 1719 du Code civil, de :
-rejeter l'exception d'incompétence soulevée par Mme [F] [U],
- retenir l'affaire au fond,
- dire que Mme [F] [U] a manqué à son obligation de délivrance à leur préjudice,

En conséquence,
- condamner Mme [F] [U] à leur payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour manœuvre dilatoire,
- condamner Mme [F] [U] à verser à M. [Z] [Y] la somme de 13 728 euros au titre de son préjudice locatif,
- condamner Mme [F] [U] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
- condamner Mme [F] [U] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de santé,
- condamner Mme [F] [U] à verser à M. [Z] [Y] la somme de 50 000 euros titre de la perte de chance d'acquérir le bien,
- condamner Mme [F] [U] à lui verser la somme de 800 euros au titre de remboursement des frais engagés pour l'établissement du diagnostic de performance énergétique,
- condamner Mme [F] [U] à verser à Mme [V] [S] la somme de 10 000 euros titre de son préjudice corporel,
- condamner Mme [F] [U] leur verser la somme de 5000 euros application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par le tribunal judiciaire de Nice en application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et le coût du procès-verbal établi par commissaire de justice en date du 12 avril 2021,

Vu les conclusions en réponse de Mme [F] [U] prises au visa des articles 4,31, 32,122 et 480 du code de procédure civile et 1355 du Code civil, en vue de :
- juger que Mme [V] [S] est irrecevable dans ses prétentions pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,
- juger que M. [Z] [Y] est irrecevable en ses prétentions en vertu du principe de la concentration des moyens et de l'autorité de la chose jugée en l'état de l'arrêt rendu en date du 9 janvier 2025 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence,

Très subsidiairement sur le fond,
- débouter M. [Z] [Y] ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

A l'audience du 28 avril 2026, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le délibéré a été fixé au 26 juin 2026 puis prorogé au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :
- qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer ;
- qu’au sens de l’article 6 de ce code, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité et d’intérêt à agir de Mme [V] [S]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt.
L’article 31 de ce code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Mme [F] [U] soulève une fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité et d’intérêt à agir de Mme [V] [S].

Elle expose notamment que Mme [V] [S] n’est pas fondée à élever des prétentions dans le cadre de la présente instance dont l’objet porte sur sa responsabilité contractuelle en tant que bailleresse dès lors que seul M. [Z] [Y] a signé le bail d’habitation du 8 octobre 2019.

En l’espèce, il est exact que Mme [V] [S] n’a pas signé le bail, néanmoins, il ressort des pièces du dossier et il n’est pas contesté par Mme [F] [U] que celle-ci a vécu dans le logement litigieux avec M. [Z] [Y] dès la signature du bail, cette dernière étant la concubine du locataire et le logement litigieux ayant constitué leur logement familial.

Ainsi, si seul M. [Z] [Y] peut bénéficier des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 en qualité d’unique signataire du bail et solliciter l’engagement de la responsabilité contractuelle de Mme [F] [U] pour les préjudices relatifs aux manquements de cette dernière à ses obligations dont elle était débitrice en vertu du bail, Mme [V] [S] n’en demeure pas moins fondée, en tant qu’occupante légitime des lieux en dépit de son absence de signature du bail, à solliciter l’indemnisation des préjudices qu’elle estime également avoir subi du fait du défaut d’entretien de Mme [F] [U], sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle.

Mme [F] [U] sera donc déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité et d’intérêt à agir de Mme [V] [S].

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée et de la concentration des moyens

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour la chose jugée.

L’article 480 de ce même code énonce que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Selon l’article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est constant que depuis l’arrêt d’assemblée plénière Césareo du 7 juillet 2006 consacrant le principe de concentration des moyens, une nouvelle demande entre les mêmes parties, portant sur le même objet, se heurte à l’autorité de chose jugée alors même qu’elle repose sur un fondement juridique différent.

Mme [F] [U] soulève une fin de non-recevoir des prétentions de Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] tirée de l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt d’appel du 9 janvier 2025 ayant infirmé le jugement rendu par le juge des contentieux la protection tribunal judiciaire de Nice le 23 novembre 2023 en toutes ses dispositions, statuant à nouveau et constaté le caractère frauduleux du congé pour vendre délivré le 26 avril 2022.

Elle énonce qu’il appartenait à M. [Z] [Y] de formuler ses demandes indemnitaires relatives au manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent reproché dans ses écritures établies dans le cadre de la cette précédente affaire, en première instance ou en appel.

Les demandeurs contestent cette fin de-non recevoir, énonçant à juste titre que la précédente instance avait pour seul objet la validation du congé pour vendre du 26 avril 2022 et ses conséquences de sorte que l’autorité de la chose jugée et la concentration des moyens ne peut leur être opposée.

Il sera précisé en outre que la précédente instance concernant la validation du congé pour vendre, de sorte que M. [Z] [Y] n’aurait pu à peine d’irrecevabilité de sa demande, solliciter en appel une nouvelle prétention en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Ainsi, Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] sont bien fondés à avoir engagé la présente instance et élevé des prétentions relatives à la responsabilité contractuelle et extra contractuelle de Mme [F] [U] pour l’absence d’entretien du logement, prétentions nullement tranchées dans la précédente instance et en conséquence nullement frappées de l’autorité de la chose jugée.

Mme [F] [U] sera donc déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée et de la concentration des moyens.

Sur la demande en dommages et intérêts pour manœuvre dilatoire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] sollicitent la condamnation de Mme [F] [U] au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour manœuvre dilatoire.

Ils reprochent à Mme [F] [U] d’avoir, dans ses conclusions précédentes déposées à l’audience du 9 décembre 2025, soulevé une exception d’incompétence territoriale au profit du juge des contentieux de la protection de MENTON tout en concluant sur le fond dans une intention dilatoire afin de retarder l’issue du litige, l’incompétence soulevée étant infondée.

Les demandeurs énoncent que ces conclusions du 9 décembre 2025 leur ont porté préjudice en retardant la mise en délibéré de l’affaire et en les contraignant à engager des frais supplémentaires pour la rédaction de conclusions en réponse et le déplacement à une audience inutile.

Ils exposent que cette intention dilatoire de la défenderesse est caractérisée par son attitude générale à leur égard et ainsi que par la contradiction avec son comportement procédural dans le cadre de la précédente instance où elle n’avait pas soulevé l’incompétence territoriale du juge des contentieux de la protection de NICE, le litige portant pourtant sur le même bien situé à 06440 PEILLE .

Il est exact que l’exception d’incompétence territoriale au profit du juge des contentieux de la protection de MENTON soulevée était infondée, le juge des contentieux de la protection de NICE étant bien compétent, au regard des dispositions du code de l’organisation judiciaire attribuant le canton n°10 (CONTES) au ressort du Tribunal judiciaire de Nice et de l’article 11 du décret n°2014-227 du 24 février 2014 indiquant que le canton n°10 comprend la commune de PEILLE.

Il convient de préciser qu’en tout état de cause, Mme [F] [U] ne maintient pas dans ses dernières conclusions relatives à l’exception d’incompétence. En outre, il sera fait observer à Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] qu’ils avaient indiqué acquiescer à cette incompétence territoriale à l’audience du 9 décembre 2025.

En l’espèce, ces seuls éléments sont insuffisants pour démontrer l’intention de retarder le litige dans le but de nuire de la défenderesse.

En effet, Mme [F] [U] pouvait légitimement croire au succès de sa prétention bien qu’erronée, une perception erronée de ses droits ne pouvant en aucun cas caractériser une intention dilatoire, le droit d’accès au juge constituant un droit fondamental.

Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] seront ainsi déboutés de leur demande en dommages et intérêts pour manœuvre dilatoire.

Sur le préjudice locatif

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 7 e) de cette loi énonce que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Les caractéristiques d’un logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
- il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;
- la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
M. [Z] [Y] énonce que le logement litigieux est indécent depuis 2021 et reproche à Mme [F] [U] son inertie pour remédier à cette indécence.

Il produit notamment :

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 avril 2021 duquel il ressort que dans l’entrée, la salle de bain, les chambres, le séjour et la véranda les murs (ainsi que les plafonds pour la salle de bain et les chambres) sont détériorés (tâches d’humidité noirâtres et jaunes, cloques, coulures), que dans la salle de bain la prise électrique est installée à proximité immédiate de l’arrivée d’eau, que dans les combles un groupe VMC est installé à côté de fils électriques non protégés et que l’extrémité de la VMC est grossière, scotchée aux tuiles de la toiture, que la vitre de la véranda est brisée à plusieurs endroits, enfin pour l’extérieur que la toiture est en mauvais état général (des tuiles se chevauchant, étant simplement posées et des bandes d’étanchéité étant posées à divers endroits) et que le mur nord-est de la maison est fissuré ;

- le rapport d’expertise judiciaire du 30 avril 2024 constatant les mêmes désordres dans le logement que ceux relevés dans le procès-verbal du 12 avril 2021 et en outre que le branchement de la VMC est non conforme car branché sur une prise de courant de la salle de bain alors qu’il aurait dû être branché au niveau du tableau électrique avec disjoncteur, ce rapport concluant que le manque d’entretien de la villa est à l’origine des désordres lesquels sont le résultat de la vétusté de la couverture et des gouttières, l’absence de traitement des fissures de façade, l’absence d’étanchéité au sol de la véranda, le défaut d’étanchéité du PVC d’évacuation du siphon de sol de la terrasse, l’absence de VMC dans le logement y compris l’absence d’ouverture des fenêtres, la mauvaise isolation des combles, les verres de la véranda cassés et fissurés, la mauvaise étanchéité de la véranda contre la villa, qui ne pourront être solutionnés que par des travaux à la charge de Mme [F] [U] ;

- le rapport d’expertise [T] du 16 janvier 2024 faisant état, outre la présence de moisissures, de vitrages peu isolants, d’une ventilation insuffisante et d’une humidité très importante ;

- le diagnostic performance énergétique du 7 février 2024 attribuant l’étiquette énergétique « G » au logement le qualifiant ainsi de « logement extrêmement peu performant », indiquant que l’insolation est insuffisante, une déperdition de la chaleur de 47 % par les murs, 21 % par le plancher bas, 15 % par la ventilation et 61 % de dépenses en chauffage électrique ainsi que 21 % en chauffage à bois.

M. [Z] [Y] sollicite à ce titre la condamnation de Mme [F] [U] au paiement de la somme de 13 728,00 euros pour le préjudice de jouissance subi du 12 avril 2021 au 26 septembre 2024, date de son départ des lieux.

En réplique, Mme [F] [U] reconnaît les désordres dans le logement mais conteste l’indécence reprochée, énonçant que [T] a dans son rapport d’expertise du 16 janvier 2024, indiqué que le logement n’est pas qualifié d’insalubre au regard du code de la santé publique.

Elle ajoute avoir souhaité intervenir dans le logement pour réaliser les travaux nécessaires mais s’être heurtée au manque de coopération de M. [Z] [Y]. Elle en conclut qu’il a ainsi contribué à la persistance de son préjudice dont elle ne peut être tenue responsable.

A titre liminaire, il convient de préciser que c’est à tort que Mme [F] [U] avance que l’indécence n’est pas démontrée dès lors que celui-ci n’a pas été qualifié d’insalubre. En effet, l’insalubrité, définie par l’article L1331-4 du code de la santé publique repose sur des critères distincts de l’indécence, lesquels sont définis dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 de sorte qu’un logement indécent n’est pas nécessairement insalubre.

En l’espèce, l’indécence du logement à compter du 12 avril 2021 jusqu’au départ des lieux de M. [Z] [Y] le 26 septembre 2024 est établie par les documents susmentionnés ayant constaté une humidité très importante, une ventilation et isolation insuffisante, un manque d’étanchéité et d’isolation et un branchement électrique de la VMC non conforme.

Les travaux nécessaires pour mettre fin à ces désordres étaient ainsi à la charge de la bailleresse, débitrice d’une obligation de délivrance d’un logement décent.

Mme [F] [U] échoue à démontrer l’absence totale de coopération totale de M. [Z] [Y], ce dernier produisant l’intégralité des échanges ayant eu lieu par messages avec la bailleresse desquels il ressort que les parties communiquaient régulièrement à propos du logement.

En revanche, il est néanmoins exact que M. [Z] [Y] s’est opposé à la réalisation de travaux par la bailleresse, tel que cela ressort du courriel du 23 juillet 2021 de son conseil indiquant à cette dernière que son client refusait toute intervention avant la réalisation de l’expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise judiciaire a été rendu le 30 avril 2024.

En l’espèce, si le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance d’un logement décent, il appartient au locataire de permettre au bailleur l’accès aux lieux loués pour l’exercice de ses obligations.

Ainsi, si M. [Z] [Y] démontre bien avoir souffert d’un préjudice locatif du fait de l’indécence du logement, il a contribué à la persistance de son préjudice.
En effet, en dépit de l’attitude du locataire, ce dernier demeure fondé à solliciter l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice locatif dès lors qu’il appartenait à Mme [F] [U] de disposer des moyens de droit à sa disposition pour faire réaliser les travaux nécessaires dans le logement, le locataire étant obligé en application de la loi du 06 juillet 1989 de permettre l’accès aux lieux loués pour la réalisation des travaux.

En considération de ces éléments, il y a lieu de lui octroyer des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du 12 avril 2021 au 26 septembre 2024 (date du départ des lieux du locataire).

Ce préjudice a été évalué par M. [Z] [Y] à 33 % de la surface du logement et du montant du loyer mensuel de 1 000,00 euros, soit la somme mensuelle de 330,00 euros.

Au regard des désordres constatés, ce coefficient de 33 % est adapté au préjudice subi.

Cependant, en considération de l’attitude du locataire, qui a indiqué le 23 juillet 2021 s’opposer à toute intervention jusqu’à la réalisation de l’expertise judiciaire laquelle a été déposée le 30 avril 2024, il y a lieu de minorer le coefficient établi à 23 %, à compter du 12 avril 2021 jusqu’au 30 avril 2024, soit la somme mensuelle de 230,00 euros.

A compter du 30 avril 2024, jusqu’au départ des lieux de M. [Z] [Y], le coefficient de 33 %, (correspondant à une somme mensuelle de 330,00 euros) sera appliqué.

Ainsi, pour la période du 12 avril 2021 au 30 avril 2024 d’une durée de 36 mois et 12 jours, la somme de 8 372,00 euros sera accordée correspondant à 230,00 euros du montant du loyer (8 280,00 euros (soit 230 ,00 euros x 36 mois) + 92,00 euros (soit le prorata temporis pour les jours du mois d’avril 2021 auquel a été appliqué le coefficient de 23%).

En ce qui concerne la période du 30 avril 2024 au 26 septembre 2024 d’une durée de 4 mois et 26 jours la somme de 1 519,17 euros sera accordée, correspondant à 330,00 euros du montant du loyer (1 320,00 euros (soit 330 x 4 mois) + 199,17 euros (soit le prorata temporis pour les jours du mois de septembre 2024 auquel a été appliqué le coefficient de 33%).

Mme [F] [U] sera donc condamnée à régler à M. [Z] [Y] la somme de 9 891,17 euros au titre du préjudice locatif subi du 12 avril 2021 au 26 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] énoncent que les désordres du logement ont affecté leur moral en ce qu’ils ont été contraints de les supporter quotidiennement.

Ils ajoutent avoir été affectés par l’absence de mise aux normes des installations électriques du logement en aillant dû être chaque jour vigilant à ne pas s’électrocuter.

Ils estiment avoir subi un préjudice moral à ce titre et sollicitent la condamnation de Mme [F] [U] à leur payer la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, l’indécence du logement a été constatée et ainsi que le branchement non conforme de la VMC, laquelle est branchée sur une prise de courant de la salle de bain alors qu’elle aurait dû être branchée au niveau du tableau électrique avec disjoncteur.

Cependant, les demandeurs ne procèdent que par affirmation et n’apportent aucun élément établissant le préjudice moral dont ils se prévalent, préjudice qui par ailleurs n’est établi par aucun élément.

Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice de santé

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de qualité.

L’article 125 alinéa 2 de ce code dispose que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] sollicitent la condamnation de Mme [F] [U] à leur payer la somme de 10 000,00 euros pour le préjudice de santé subi par leurs enfants mineurs.

Il convient de rappeler que pour ouvrir droit à réparation, le préjudice doit être personnel.

Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] agissant en leur nom personnel et non ès qualité, en qualité de représentants légaux de leurs enfants, ne sont aucunement fondés à solliciter le règlement de dommages et intérêts pour leur compte pour un préjudice qu’ils n’ont pas subi personnellement.

Ainsi, la demande de Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] en dommages et intérêts pour préjudice de santé de leurs enfants sera déclarée irrecevable.

Sur la perte de chance d’acquérir le bien

M. [Z] [Y] sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 50 000,00 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien.

Il est constant que le préjudice résultant de la perte d’une éventualité favorable peut être réparé au titre de la perte de chance, qui nécessite donc la démonstration d’une faute de l’auteur du dommage ainsi que la probabilité de la réalisation de l’évènement favorable qui a disparu, et le lien de causalité entre les deux.

Le demandeur reproche à Mme [F] [U] d’avoir refusé de donner suite à son offre d’achat faite le 22 juin 2022 au prix de 270 000,00 euros après la délivrance du congé pour vente du 26 avril 2022 et d’avoir vendu son bien à la Commune de PEILLE au prix de 175 000,00 euros le 15 septembre 2025.

En l’espèce, le demandeur a accepté l’offre de vente du congé sous conditions suspensives, à savoir, sous réserve des conclusions de l'expertise judiciaire en cours, des conditions suspensives légales et de l'obtention d'un crédit immobilier portant sur le prix de vente sous déduction des travaux devant être exécutés qui seront chiffrés par l'expert judiciaire, M. [I] [N].

Or, M. [Z] [Y] ne démontre pas avoir, après le dépôt des conclusions de l’expert judiciaire le 30 avril 2024, toujours manifesté son intention d’acheter le bien et contacté la bailleresse afin d’obtenir une réduction du prix de vente en considération du coût des travaux, tout comme il n’établit pas avoir réalisé des démarches auprès de sa banque afin d’obtenir un crédit immobilier.

Le demandeur ne démontre donc aucunement la probabilité raisonnable de l’achat du logement litigieux.

En l’absence de démonstration d’une éventualité favorable, M. [Z] [Y] ne saurait être indemnisé au titre de la perte de chance.

Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts pour le préjudice corporel de Mme [V] [S]

Mme [V] [S] soutient avoir été victime d’un accident domestique le 26 avril 2021 suite au détachement d’une tuile en mauvais état du toit.

Elle sollicite à ce titre la condamnation de Mme [F] [U] au paiement de la somme de 10 000,00 euros pour le préjudice corporel qu’elle estime avoir subi.

Elle établit en effet en produisant un certificat médical du 5 mai 2021 avoir été examinée aux Urgences le 26 avril 2021 et avoir bénéficié d’un arrêt de travail jusqu’au 5 mai 2021.

Néanmoins, elle ne démontre pas que son transport aux Urgences a été causé par le détachement d’une tuile du logement litigieux et la seule attestation médicale du 9 septembre 2021 certifiant qu’elle a été victime d’un accident domestique le 26 avril 2021 produite ne saurait établir la chute de cette tuile.

Mme [V] [S] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande en remboursement des frais engagés pour le diagnostic performance énergétique

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation,

L’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L.126-26 du code de la construction et de l'habitation.

M. [Z] [Y] sollicite la condamnation de Mme [F] [U] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre du diagnostic performance énergétique qu’il a été contraint de faire établir le 7 février 2024 et a réglé à ses frais.

Mme [F] [U] s’oppose à cette demande, énonçant qu’il a fait réaliser ce diagnostic de son propre chef et qu’il ne saurait dès lors en réclamer le remboursement.

En l’espèce, le bail ayant été conclu pour une durée de trois ans le 8 octobre 2019 avec une prise d’effet au 1er novembre 2019 a été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 ayant modifié l’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989 disposant qu’un diagnostic performance énergétique doit être annexé au bail renouvelé après cette loi.

Mme [F] [U] n’ayant pas fait réaliser ce diagnostic alors qu’il lui incombait en vertu de l’article susmentionné d’ordre public de l’annexer au contrat, M. [Z] [Y] était fondé à faire réaliser ce diagnostic le 7 février 2024.

Cependant, M. [Z] [Y] ne produit aucun élément établissant le coût du diagnostic performance énergétique pour 800,00 euros dont il se prévaut

En conséquence, Mme [F] [U] sera condamnée à régler à M. [Z] [Y] la somme de 150,00 euros pour le remboursement du diagnostic performance énergétique, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Mme [F] [U] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût procès-verbal de commissaire de justice du 12 avril 2021 et de l’expertise judiciaire du 30 avril 2024 et sera condamnée à payer à Mme [V] [S] et M. [Z] [Y] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, aucun élément particulier ne justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS