TJ 92050, 27 mai 2026, RG 24/05931

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° RG 24/05931 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRXF

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

Société TANDA

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic :
Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

DÉFENDERESSE

Société TANDA
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE
 
La société Tanda est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société Tanda dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le Cabinet Foncia Paris Rive Droite, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 28 juin 2024 aux fins de voir :

Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société Foncia Paris Rive Droite,

En conséquence,

Condamner la société Tanda, à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les charges arriérées pour un montant en principal de 10.483,14 euros, arrêté au 23 mai 2024, avec intérêts au taux égal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2023 et à compter l’assignation introductive pour le surplus,

La condamner également à payer au syndicat des copropriétaires les frais de suivi administratif du dossier visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que cette procédure a entrainée, frais qui s’élèvent à la somme de 1.067,14 euros, avec intérêts de droit,

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation introductive d’instance,

Condamner la société Tanda à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée au paiement,

Débouter la société Tanda, de toute demande de délais de paiement,

La condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

La condamner enfin aux entiers dépens dans les conditions fixées par les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, la défenderesse n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Dans son dossier de plaidoirie le syndicat des copropriétaires a inséré des « conclusions d’actualisation », qui apparaissent avoir été signifiées à la société Tanda le 19 août 2025.

Ces conclusions n’ont pas été adressées au tribunal par voie électronique de sorte que celui-ci n’en est pas régulièrement saisi. Irrecevables, ces écritures seront écartées des débats et il sera statué au seul vu de l’assignation.

Par ailleurs, en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 10.483,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 23 mai 2024, appel du 4e trimestre 2024 compris.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société Tanda est propriétaire des lots n° 06 et 11 de l’état descriptif de division.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
-les appels de fonds adressés à la défenderesse,
-le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté divers travaux,
-l’attestation de non-recours afférente,
- un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 1er octobre 2023 au 23 mai 2024, portant un solde débiteur de 10.483,14 euros au titre des charges de copropriétés dues.

En l’espèce, au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10.483,14 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2023 au 23 mai 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus, que la société Tanda sera condamnée à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges soient productives d'intérêts au taux légal « à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2023 et à compter l’assignation introductive pour le surplus ».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure et son accusé de réception du 27 novembre 2023 demandant le règlement de la somme de 3.548,40 euros, comprenant le coût de l’acte. Il convient en conséquence d’accueillir sa demande et de dire que les intérêts au taux légal courront sur la somme allouée au titre des charges de copropriété impayées (soit la somme de 3.494,40 euros déduction faite du coût de l’acte de 54 euros qui sera examiné au titre des frais de l’article 10-1) à compter du 27 novembre 2023. Les intérêts courront à compter de l’assignation pour le surplus (6.988,74 euros).

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.067,14 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
un contrat de syndic couvrant la période du 01 janvier 2023 au 30 septembre 2024,un décompte de charges impayées comprenant la somme de 1.067,14 euros au titre des frais de recouvrement décomposé ainsi : 54 euros au titre de frais de « mise en demeure » facturés le 27 novembre 2023,9.14 euros au titre d’« intérêts de retard au 11 décembre 2023 » facturés le 11 décembre 2023,44 euros au titre de frais de « relance après mise en demeure » facturés le 11 décembre 2023,480 euros au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » facturés le 13 février 2024,480 euros au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » facturés le 23 mai 2024.
S’agissant des frais de mise en demeure dont il est justifié, le montant prévu au contrat est de 44 euros TTC. Dès lors cette somme sera exclusivement retenue, le demandeur n’expliquant pas l’écart entre ce montant et le montant facturé.

Sur les intérêts, le demandeur ne justifie pas de l’imputation de ceux-ci sur le compte de la défenderesse. Cette somme sera écartée.

Les frais de relance après mise en demeure sont prévus au contrat à hauteur de 35 euros TTC. Ce montant sera exclusivement retenu.

Enfin les frais de constitution de dossier ou de transmission par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic en l’absence de diligences particulières, en l’espèce non démontrées. Ces sommes ne seront donc pas retenues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence détenteur d’une créance de 79 euros à l’égard de la société Tanda au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, que ladite société sera condamnée à lui verser.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées au titre des charges et des frais seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il soutient que la société Tanda, en sa qualité de copropriétaire, était tenue de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et que son défaut de paiement constitue un manquement à une obligation essentielle.
Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à supporter les carences d’un copropriétaire défaillant, lesquelles ont des conséquences sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.
Il ajoute que le non-paiement des charges fragilise l’équilibre financier de la copropriété et oblige les autres copropriétaires à supporter l’avance des charges impayées.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que la rétention des sommes dues a contraint la copropriété à faire l’avance des charges et a causé à celle-ci un préjudice financier distinct des intérêts moratoires.
Il invoque enfin la jurisprudence selon laquelle les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sont constitutifs d’une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et distinct de celui réparé par les intérêts de retard.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés des copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la société Tanda dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III Sur les mesures accessoires

La société Tanda, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une indemnité de 1.500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que la défenderesse sera condamnée à lui payer.
Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS