TJ 92050, 27 mai 2026, RG 24/06491

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Mai 2026

N° RG 24/06491 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZR2V

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

S.C.I. H [A]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic
Cabinet SGI
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

DÉFENDERESSE

S.C.I. H [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société H. [A] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société H. [A] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet S.G.I, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploits des 28 juin et 09 juillet 2024.

Par « conclusions d’actualisation n°2 », notifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER la société H. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de
l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme en
principal de 19.653,84 euros, à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au
01 juillet 2025 inclus, et représentant :

▪ 18.631,34 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
▪ 1.022,50 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la société H. [A] d’une
condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
▪ de la mise en demeure notifiée par le cabinet SGI, syndic, en date du 18 mars 2022
d’avoir à payer la somme de 3.221,95 euros ;
▪ de la mise en demeure notifiée par le cabinet SGI, syndic, en date du 16 mai 2022
d’avoir à payer la somme de 4.201,66 euros ;
▪ de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de
15.635,20 euros,
▪ sur le surplus à compter de la signification à partie des présentes conclusions aux
fins d’actualisation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER la société H. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de
l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme
de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER La société H. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de
l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] une indemnité
de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

Assignée à personne morale, la société H [A] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures précitées du syndicat pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 18.631,34 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux impayés arrêté au 1er juillet 2025, 3e trimestre inclus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale établissant que la défenderesse est propriétaire du lot n° 59,
- les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la SCI H [A],
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 26 mai 2021, 21 avril 2022, 27 juin 2023, 22 mai 2024 et 21 mai 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2020 à 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2026 et divers travaux,
-les attestations de non-recours afférentes,
- un décompte de la société défenderesse faisant apparaître un solde débiteur de 21.010,84 euros au titre des charges de copropriété impayées dont 1.022,50 euros au titre des frais de recouvrement et 1.357 euros à titre de dépens et frais irrépétibles, du 01 octobre 2021 au 01 juillet 2025, 3ème trimestre inclus,

En l’état de ces constatations le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges impayées à l’encontre de la défenderesse sur la période du 01 octobre 2021 au 01 juillet 2025, 3e trimestre inclus, d’un montant de 18.631,34 euros (21.010,84 – 1.022,50 – 1.357), que la société H [A] sera condamnée à lui verser.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.022,50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit un décompte de frais, au sein de ses dernières conclusions, montrant un solde débiteur de 1.022,50 euros décomposé de la manière suivante :
39,50 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 18 mars 2022,45 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 16 mai 2022,290 euros au titre de frais de « transmission avocat » facturés le 19 avril 2023,216 euros au titre de frais de « suivi de procédure » facturés le 20 novembre 2023,216 euros au titre de frais de « suivi de procédure » facturés le 02 septembre 2024,216 euros au titre de frais de « suivi de procédure » facturés le 13 novembre 2024.
Toutefois le demandeur ne produit que les contrats de syndic couvrant les périodes du 28 juin 2023 au 30 juin 2024 et du 22 mai 2025 au 30 juin 2026 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer les montants prévus pour les prestations passées en dehors de ces périodes. Ces sommes seront donc écartées.

En outre, les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic en l’absence de diligences particulières, en l’espèce non démontrées. Ces sommes ne seront dès pas davantage retenues.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires relevant de l‘article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme qui lui est allouée au titre des charges et des frais soit productive d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée par le cabinet SGI, en date du 18 mars 2022 pour la somme de 3.221,95 euros ; à compter de la mise en demeure notifiée par le cabinet SGI, en date du 16 mai 2022 pour la somme de 4.201,66 euros; à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 15.635,20 euros, sur le surplus à compter de la signification à partie des présentes conclusions aux fins d’actualisation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure mais sans accusés de réception. Dès lors, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation sur la somme de 15.635,20 euros et à compter de la signification des dernières conclusions pour le surplus (2.996,14 euros).

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée.

Néanmoins, la capitalisation des intérêts ne peut être ordonnée à compter de la délivrance de l’assignation, mais seulement dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Il convient en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ce texte.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Il explique que l’incurie de la société H. [A] lui cause un préjudice car il doit faire l’avance des charges en ses lieux et place et ne peut donc disposer d’une trésorerie nécessaire et suffisante.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l'espèce, le demandeur ne justifie pas que la défaillance de la société H [A] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’avances de fonds par les autres copropriétaires. Il se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III Sur les demandes accessoires

La société H [A], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS