TJ 83137, 9 mars 2026, RG 25/03932

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03932 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NMUO

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L]
[B]

JUGEMENT contradictoire du 09 MARS 2026

Grosse exécutoire : Me GAUTHIER
Copie : [Q] [L] épouse [B] - [J] [B]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 09 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me GAUTHIER, avocat du barreau de LYON substitué par Me PALERM, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [L] épouse [B]
née le 23 Janvier 2001 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Comparante en personne

Monsieur [J] [B]
né le 24 Mai 2003 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par son épouse [Q] [L] épouse [B], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 26 Janvier 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MARS 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 30 mars 2024, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l'emploi (VISALE), la SAS Action Logement Services s'est portée caution de Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation souscrit le 2 avril 2024 avec la SCI [F], pour un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 470 euros, outre 10 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par les époux [B] et leur a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1.040 euros le 11 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
- constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,
- expulsion de Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] et de tout occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,
- condamnation solidaire de Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] à lui payer les sommes suivantes :
* une indemnité mensuelle d'occupation à la date de résiliation du contrat, égale au montant du loyer augmenté des charges
* 1.378 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.040 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Elle a soutenu que, subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d'agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par les locataires ; qu'au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, les causes dudit commandement n'ont pas été réglées par les locataires, qu'il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise. A titre subsidiaire, elle a demandé de prononcer la résiliation du bail aux griefs des locataires pour le manquement à l'obligation principale du preneur de régler le loyer.

L’affaire a été appelée le 1er septembre 2025 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état.

Lors des débats le 26 janvier 2026, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à hauteur de 5.470 euros selon décompte actualisé au mois d’octobre 2025. Elle a dit s’en rapporter sur les demandes des époux [B].

Madame [Q] [L] épouse [B] a comparu en personne, munie d’un pouvoir pour son époux Monsieur [J] [B]. Elle ne conteste pas la dette. Elle précise qu’ils ont quitté le logement. Elle demande des délais de paiement en faisant valoir un enfant à charge, un revenu global de 2.400 euros et l’activité d’intérimaire de Monsieur.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
Aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l'action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier.
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement au bailleur des loyers dus par les locataires, par le biais du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et elle-même en date du 30 mars 2024 et de la dernière quittance subrogative du 8 octobre 2025 portant sur une somme de 5. 470 euros.
La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.
Le contrat de cautionnement VISALE signé entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.
Ainsi, par l'effet de la subrogation, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du VAR le2 avril 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 1e septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX du Var le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande de résiliation est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».
En l'espèce, le contrat de bail signé le 2 avril 2024 par les époux [B] prévoit une clause résolutoire qui stipule qu’elle ne prendra effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement de payer la somme de 1.040 euros en principal leur a été délivré par commissaire de justice le 11 septembre 2024.

Force est de constater à la lecture du décompte des locataires et quittances subrogatives, que les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti.

Il convient donc de constater que les conditions de la clause résolutoire sont bien réunies au 11 novembre 2024.

Les époux [B] n’ont pas apporté la preuve qu’ils avaient bien libéré les locaux en cause.

Il convient dès lors de constater qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 11 novembre 2024 et d’ordonner la libération des locaux, et à défaut de départ volontaire des lieux, leur expulsion, avec le concours si besoin est de la force publique, selon les formes et délais prévus par les articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des époux [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de le condamner à son paiement, directement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera de sa subrogation au titre de cette indemnité par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le commandement de payer, les quittances subrogatives et l’assignation établissent que les loyers et charges n’ont pas été scrupuleusement réglés, ce que ne contestent pas les époux [B].
La dette locative s’élève à un montant de 5.470 euros conformément à la dernière quittance subrogative du 10 octobre 2025.

Les époux [B] n’apportent pas la preuve de leur libération.

Ils seront condamnés solidairement en leur qualité d’époux et de co-titulaires du bail, à payer cette somme de 5.470 euros à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI [F], avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.040 euros à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Compte tenu de la qualité du créancier, de la situation familiale et professionnelle des époux [B], et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois, dans les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, les époux [B], parties qui succombent, seront in solidum condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les époux [B] seront condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre des frais exposés pour la présente instance.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter en l’espèce.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail signé le 2 avril 2024, entre d’une part Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B], d’autre part la SCI [F], portant sur le logement situé [Adresse 3], sont réunies au 11 novembre 2024 ;
ORDONNE, en conséquence, à Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B], ainsi que tout occupant de leur chef, de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour [Q] [L] épouse [B] et [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI [F], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant mensuel de l'indemnité d'occupation au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE au besoin, solidairement Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI [F], cette indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
CONDAMNE solidairement Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI [F], la somme de 5.470 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.040 euros à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés au 10 octobre 2025 ;

ACCORDE à Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 24 mensualités égales et successives de 227 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] sin solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Q] [L] épouse [B] et Monsieur [J] [B] in solidum aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier