TJ 83137, 23 mars 2026, RG 23/05972

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 23/05972 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MKZK

AFFAIRE :

[L]

C/

S.C.I. GRAND DELTA HABITAT

JUGEMENT contradictoire du 23 MARS 2026

Grosse exécutoire : Me Annabelle LEFEBVRE
Copie : Me GONTARD-QUINTRIC

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 23 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Q] [L]
née le 09 Novembre 1993 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me GONTARD-QUINTRIC, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 26 Janvier 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 MARS 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 3 février 2017, Monsieur [Z] [N] a consenti à Madame [Q] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] appartement B067 dans la [Adresse 6] [Adresse 7], [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros.
En 2019, la SCI GRAND DELTA HABITAT a acquis la propriété de l’immeuble [Adresse 9], dont l’appartement loué à Madame [L].
Le 11 septembre 2020, l’appartement de Madame [L] a subi un dégât des eaux.
Suivant avis du 23 juin 2021, le service communal d’hygiène et santé de la ville de [Localité 1] a mis en demeure le bailleur de faire rechercher et supprimer les causes des infiltrations et d’humidité, et remettre en état les surfaces dégradées, et de faire assurer une évacuation des eaux usées de façon permanente.
Par assignation du 27 septembre 2023, Madame [Q] [L] a attrait la SCI GRAND DELTA HABITAT devant le juge des contentieux de la protection pour demander à titre principal des travaux de remise en état et remise aux normes, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et la réduction du loyer.
L’affaire a été appelée le 25 octobre 2023, renvoyée à 4 reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 16 décembre 2024.
Par décision mixte et contradictoire du 17 février 2025, le juge des contentieux de la protection a notamment :
Débouté Mme [L] de sa demande de réduction du loyer Jugé que Mme [L] n’est pas redevable des sommes prévues à titre de régularisation des charges émise le 24 mai 2022 pour l’année 2020 Sursis à statuer sur le reste des demandes de Mme [L] et ordonné une expertise judiciaire confiée à [U] [R] [S] pour déterminer les travaux efficients ou à effectuer dans le logement de Mme [L] pour mettre fin aux désordres consécutifs au dégât des eaux, ainsi que les préjudices en découlantFixé à 1.200 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire Réservé les dépens et demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile Renvoyé l’examen de l’affaire au 15 septembre 2025.Le rapport d’expertise a été déposé le 28 août 2025.
Au 15 septembre 2025, le dossier a été renvoyé à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et retenu le 26 janvier 2026.
Lors des débats, les parties, représentées par leur avocat, se sont référées à leurs conclusions déposées.

Madame [Q] [L] a demandé :
La condamnation de GRAND DELTA HABITAT à procéder sous astreinte de 300 euros par jour de retard aux travaux recommandés par l’expert en lien avec le dégât des eaux, les opérations de réhabilitation de l’immeuble et d’embellissement La suspension des loyers jusqu’à réalisation de ces travauxL’allocation d’une indemnité de 11.475 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi entre novembre 2021 et le 9 septembre 20252.000 euros au titre des frais irrépétibles et la condamnation de GRAND DELTA HABITAT aux dépens comprenant le constat d’huissier de Me [T] et les frais d’expertise.Madame [L] a rappelé en substance, que sa responsabilité n’est pas engagée au titre du dégât des eaux, s’agissant d’une fuite sur la colonne commune d’alimentation d’eau froide de l’immeuble. Le bailleur n’a pas totalement supprimé les causes du sinistre en dépit de ses demandes, celles de son conseil et mise en demeure de la mairie. A la lecture du rapport d’expertise, des dommages persistent. Les travaux sont incomplets ou mal réalisés. Les normes incendie ne sont pas respectées. Elle a subi un préjudice de jouissance lié à l’occupation d’un logement insalubre, mais aussi aux odeurs nauséabondes provenant de la colonne d’eau usée, aux chantiers parfois de grande ampleur sans délai de prévenance ni préparation des locaux, à une augmentation non justifiée de charges locatives dans ce contexte.
La SCI GRAND DELTA HABITAT a demandé de juger que les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés, irrecevable la demande de suspension des loyers et incertains les préjudices dont l’indemnisation est sollicitée et en conséquence de débouter Madame [L] de l’ensemble de ses prétentions, la condamner au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
La société bailleresse a soutenu essentiellement que l’expert a constaté la réalisation des travaux nécessaires pour supprimer les causes et conséquences du dégât des eaux. Ses devis ayant été validés, elle a mandaté la société SERIES en septembre 2025 pour la réhabilitation et l’embellissement de l’immeuble. A la fin du chantier Madame [L] a donné quitus sans réserve. L’ensemble des travaux préconisés par l’expert a donc été réalisé. Madame [L] n’est pas fondée à solliciter la tenue de travaux, la suspension des loyers, ni à opposer une exception d’inexécution liée à l’état du bien qui est habitable. La bailleresse a souligné avoir été diligente en commandant des travaux conformes aux désordres constatés dès leur signalement. Elle n’a pas été négligente ni passive. L’expert a conclu que le préjudice de jouissance de Madame [L] sont difficiles à évaluer et incertains. Leur continuité n’est pas démontrée. L’odeur nauséabonde mentionnée par Madame [L] n’a pas été confirmée par l’expert, et leur persistance n’est pas prouvée. Madame [L] n’a pas facilité l’intervention des entreprises chargées des embellissements. Elle doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudices.
Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
Les parties sont en l’état d’un bail signé le 3 février 2017, portant sur un appartement à usage d’habitation situé 6ème étage, entrée 16, appartement B067 dans la résidence [Adresse 10].

Sur la demande de travaux sous astreinte
En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, (un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Au nombre des normes de décence figure notamment l’obligation de louer un logement dont les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchent le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du code civil prévoit quant à lui qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L'obligation de délivrance persiste tout au long du bail, la chose louée devant être maintenue en état de servir à sa destination contractuelle. (Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 18-21.890.)

Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, qui est une obligation donc de résultat, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient donc à Madame [L] de démontrer d’une part, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’autre part, la persistance de désordres exigeant la réalisation de travaux.
En l'espèce, le logement loué est un appartement de 56m2 se composant d’une cuisine, une salle d’eau, une salle de séjour, 2 chambres et un balcon.
L'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 3 février 2017 décrit des lieux en très bon état, particulièrement les peintures, hormis dans la cuisine où elle apparaît craquelée.
Il est acquis que ce logement a fait l’objet d’un dégât des eaux le 11 septembre 2020, causé par une fuite sur une canalisation commune d’évacuation des eaux usées. Il est également constant que le sinistre relève de la responsabilité de la SCI GRAND DELTA HABITAT, propriétaire de l’entier immeuble à compter de 2019.
Dans son rapport, l’expert judiciaire conclut que l’ensemble des travaux nécessaires à supprimer la cause des désordres a été réalisé par l’entreprise GRAND DELTA HABITAT, à savoir le raccordement d’une nouvelle colonne d’eau usée, l’ancienne étant toujours dans l’appartement. Au regard des désordres subsistant dans le cellier, le placard du séjour et la cuisine, il a préconisé le nettoyage, la préparation des surfaces et la mise en peinture de ces locaux. Il a considéré satisfaisant le devis présenté par l’entreprise SERIES et daté du 14 mai 2025 pour mettre fin à ces défauts résiduels.
La SCI GRAND DELTA HABITAT rapporte la preuve que les travaux confiés à l’entreprise SERIES, conformément au devis validé par l’expert, ont été exécutés du 22 au 24 septembre 2025. Madame [L] a effectivement signé le quitus le 24 septembre 2025, ce sans réserves.
Dès lors que les travaux recommandés par l’expert judiciaire, en lien avec le dégât des eaux, ont été intégralement réalisés, la demande à ce titre sera rejetée.
En revanche, l’expert judiciaire a également constaté que de manière générale, les travaux d’embellissement ne reflétaient ni la rigueur dans le travail, ni une attention particulière dans la finition (salle de bain, cuisine). Le nettoyage à la fin du chantier laissait à désirer. Les travaux réalisés ont manqué de soin. Ainsi, suite aux opérations de réhabilitation de l’immeuble et des travaux d’embellissement, ont été relevés :
un coffrage dans la salle de bain dont les dimensions réduisent l’espace habitable et empêchent de se déplacer dans la pièce et de remettre des meubles l’installation d’un bac de douche sans rebord suffisant, de sorte que l’eau s’écoule sur le sol un changement d’évier et de meuble de cuisine qui a créé un espace de 38 cm de large divers défauts dus aux travaux d’embellissement (résidus d’enduit dans les interrupteurs, trous mal rebouchés, mousse synthétique mal découpée autour de la nouvelle colonne d’eau, carreaux mal posés, trou pour emplacement du tuyau non bouché correctement).Si certains désordres apparaissent comme esthétiques, l’expert retient le caractère dangereux de la mauvaise coupe de mousse autour de la nouvelle colonne d’eau en raison des angles saillants, outre une mauvaise isolation de la cuisine du fait de la mauvaise pose des carreaux. Il précise qu’en hiver, l’air extérieur rentre dans la cuisine pouvant potentiellement réduire la température de la pièce. Au vu de ce qui précède, il est établi que le logement n’était pas conforme aux normes de décence puisque le bâti dans la cuisine ne protège pas des infiltrations d'air, et certains éléments présentent une certaine dangerosité.
Enfin, l’usage du bac de douche n’apparait plus conforme suite à sa réfection, compte tenu des malfaçons, ce qui caractérise une absence de respect du bailleur à son obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu telle que définie à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, si une odeur nauséabonde provenant de l’ancienne colonne d’eau usée dans les WC a été notée par un commissaire de justice dans un procès-verbal du 23 février 2024, elle n’est plus présente lors du passage de l’expert dans les lieux le 18 avril 2025. Aucun élément objectif ne permet d’établir que ces nuisances olfactives ont perduré après le constat.
Aussi, les manquements du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent, de délivrance et d’entretien de la chose louée, sont par conséquent rapportés.
La SCI GRAND DELTA HABITAT n’établit pas que ces désordres ont fait l’objet d’interventions.
Partant, Madame [L] est fondée à réclamer les travaux suivants :
réfection du bac de douche empêchant les débordements et écoulements d’eauréfection de la mousse autour de la nouvelle colonne d’eau pour supprimer les angles saillants ou tout caractère dangereux de l’installation isolation de la cuisine à l’airIl sera laissé un délai de trois mois à la bailleresse pour entreprendre ces travaux, qui ne sont pas considérés comme urgents par l’expert judiciaire.
Ces désordres ont été occasionnés par les travaux d’embellissement et révélés par l’expertise judiciaire en avril 2025. L’inertie et la résistance de la SCI GRAND DELTA HABITAT à ce stade ne sont pas rapportées. Il n’est donc pas justifié d’assortir les travaux d’une astreinte.
Sur le préjudice de jouissance
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur, qui ne justifie pas d'un cas de force majeure pour s'exonérer de son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations, ni d'une obstruction de sa locataire qui serait la cause des désordres ou de leur aggravation, est tenu d'indemniser cette dernière pour les troubles résultant du manquement à son obligation de délivrance.
En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
En l’espèce le logement de Madame [L] est affecté d’anomalies constituant des manquements aux critères de décence et des malfaçons qui ne sont certes pas de nature à porter atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants, mais caractérisent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien du bien.
De l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que le logement donné à bail, est affecté d'un certain nombre de désordres ayant causé un préjudice de jouissance à la locataire et dont doit répondre la bailleresse par application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Ces préjudices sont consécutifs aux travaux de reprise du dégât des eaux, réalisés en novembre 2021. Ils n’ont pas été réparés et restent donc actuels.
Madame [L] n’est pas fondée à obtenir la suspension ou la réduction des loyers durant l’exécution des travaux en l’absence d’une impossibilité d'occuper le logement.
En revanche, il est indéniable que l’occupation du logement dans un tel état de désordre, n’a pu que provoquer un préjudice de jouissance en raison de l’inconfort, des craintes pour la santé et la sécurité des occupants, les multiples démarches effectuées pour qu’il y soit mis fin.
Compte tenu de la durée (54 mois), de la nature, du nombre et du caractère circonscrits des désordres, le préjudice de jouissance de Madame [L] sera réparé par l’allocation d’une somme de 4.131 euros, correspondant à 15 % du montant du loyer sur cette période.
Sur les demandes accessoires
La SCI GRAND DELTA HABITAT qui succombe, sera tenu aux entiers dépens conformément aux articles 695 et suivants du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
L’équité exige que la défenderesse soit condamnée à payer à Madame [L] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés pour la présente procédure et non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à faire réaliser dans un délai de TROIS MOIS à compter de la signification de la présente décision et sur l’appartement donné à bail à Madame [Q] [L] situé 6ème étage, entrée 16, appartement B067 dans la [Adresse 6] [Adresse 10], les travaux suivants :
réfection du bac de douche empêchant les débordements et écoulements d’eauréfection de la mousse autour de la nouvelle colonne d’eau pour supprimer les angles saillants ou tout caractère dangereux de l’installation isolation de la cuisine à l’airDIT n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de faire d'une astreinte ;
CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à payer à Madame [Q] [L] la somme de 4.131 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à payer à Madame [Q] [L] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LE GREFFIER LE JUGE