TJ 83137, 23 mars 2026, RG 25/05045

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05045 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NPYQ

AFFAIRE :

[B]

C/

[S]

JUGEMENT contradictoire du 23 MARS 2026

Grosse exécutoire : Me COLLINO

Copie : Me LOPASSO

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 23 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [B]
né le 29 Juillet 1967 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me COLLINO, avocat du barreau de AIX EN PROVENCE

à

DÉFENDEUR :

Madame [F] [S]
née le 26/05/1950 à [Localité 4] (42)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me LOPASSO, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 26 Janvier 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 MARS 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 1er janvier 1983, Monsieur [C] [B] a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [F] [S] et Monsieur [Q] [S] portant sur une maison située [Adresse 4].
Suite au décès de Monsieur [Q] [S], Madame [F] [S] est devenue seule titulaire du bail.
Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, [O] [B] a notifié à Madame [F] [S] un congé pour reprise avec effets au 31 décembre 2024.
Contestant le caractère sérieux de cette reprise, Madame [S] s’est maintenue dans les lieux.
Par acte du 6 mars 2025, [O] [B] a attrait Madame [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins d’obtenir à titre principal la validation du congé pour reprise.
L’affaire a été appelée le 6 octobre 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 26 janvier 2026.
Lors des débats, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, se sont référées à leurs conclusions déposées.
Monsieur [B] a demandé sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
valider le congé pour repriseconstater que Madame [F] [S] occupe les locaux sans droit ni titre et ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier condamner Madame [F] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer augmenté des charges, soit 586 euros outre revalorisation légale jusqu’à libération complète des lieux, la somme de 2.500 euros au titre des dommages et intérêts, 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation ainsi que les frais d’expulsion.Il a exposé en substance, justifier de sa qualité à agir, venant aux droits de son défunt père, venant lui-même aux droits de Monsieur [C] [B] qui est donc son grand-père. Madame [S] n’avait jamais contesté sa qualité d’héritier et de bailleur, lui versant le loyer régulièrement depuis plus de trois ans. La régularité du congé pour reprise n’est pas contestée. Sa volonté de reprendre son bien, réelle et sérieuse, résulte de courriels échangés avec la locataire pour accéder au bien et finaliser ses projets de travaux. Or Madame [S] a empêché l’intervention de ses architecte et artisans. Cette dernière a argué de mauvaise foi être locataire protégée de par son âge et ses ressources. Or elle perçoit des revenus fonciers d’un immeuble dont elle est propriétaire, n’est ni dans la précarité, ni isolée. Le congé ayant été délivré en mars 2025, elle a disposé de suffisamment de temps pour se reloger. Monsieur [B] se dit fondé à faire constater la fin du bail et obtenir la libération du logement, mais également des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Madame [F] [S] a demandé de :
déclarer l’assignation irrecevable ; prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par Monsieur [O] [B] à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de trois ans pour quitter les lieux et se reloger en tout état de cause rejeter les demandes de Monsieur [O] [B], le condamner à lui payer 2.000 euros de frais irrépétibles et aux dépens écarter l’exécution provisoire pour toute condamnation prononcée à son encontre. Madame [S] a soutenu que Monsieur [O] [B] n’a pas justifié de sa qualité à agir en qualité de bailleur. Le bien est indivis or l’ensemble des coindivisaires n’a pas été appelé à la cause. L’action est donc irrecevable. A titre subsidiaire, Madame [S] a fait valoir que la reprise du logement invoquée par Monsieur [B] n’est pas réelle et sérieuse. Il ne produit aucun élément concret pour démontrer cette volonté de reprise. En tous les cas Madame [S] a souligné son âge, la durée du bail et le respect de ses obligations de locataire, l’absence de solution immédiate de relogement, pour solliciter des délais pour quitter les lieux et le rejet de la demande de dommages et intérêts formulée qui n’est pas fondée, ce alors qu’elle a amélioré les lieux.

Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité à agir du requérant

Monsieur [O] [B] justifie de sa qualité à agir par la production d’une donation-partage du 24 juin 2002 à son profit, de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi qu’une déclaration de succession notariée du 14 octobre 2022.

Sur la demande de validation du congé pour reprise

Les parties ne contestent pas que le bail en cause, du fait de son renouvellement par tacite reconduction, s'est trouvé obligatoirement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 laquelle a vocation à régir ledit contrat en toutes ses dispositions.

Ainsi, l'article 15 de la loi relatif au congé pour reprise s'applique au présent litige. Conformément à ces dispositions :
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il appartient donc au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, ce qui n'implique pas pour autant le contrôle de l'opportunité même de cette décision.

En l'espèce, le bail a été conclu avec effets au 1er janvier 1983, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Un congé pour reprise a été délivré par commissaire de justice le 25 juin 2024 avec effets au 31 décembre 2024, soit 6 mois au moins avant l’expiration du bail.

Les délais légaux et la forme du congé ont donc été respectés.

Le congé indique que le requérant entend reprendre les lieux avec son épouse pour y habiter après travaux de reconstruction de l’immeuble.

Pour preuve de sa volonté de reprise et d’habiter les lieux, Monsieur [O] [B] produit
un échange de courriels avec Mme [K] [H], architecte, intervenu en septembre et octobre 2024, pour étude du terrain et de l’immeuble, dépôt d’un permis de construire un échange de courriels avec Mme [J] [N], architecte, intervenu en octobre 2025 puis janvier 2026, portant sur le projet de rénovation un devis d’honoraires d’architecte signé le 4 février 2025une facture de travaux de géomètre datée du 1 octobre 2025 un courrier recommandé adressé par son conseil à Madame [S] le 2 mai 2025 lui enjoignant de laisser l’accès au bien pour les professionnels chargés des travaux de rénovation un échange de courriels avec Madame [F] [S] et son conseil, en juin 2025, pour convenir d’un accès au logement laissé aux professionnels Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les époux [B] démontrent une volonté réelle et sérieuse de reprendre les lieux pour y habiter au vu des travaux d’ampleur envisagés. Madame [S] argue que le bailleur ne justifie pas suffisamment de son projet. Or elle ne saurait se prévaloir de l’absence de dépôt d’un permis de construire, auquel elle a fait obstruction en refusant durant de nombreux mois l’accès aux architectes et géomètres mandatés pour l’établir. Elle ne procède que par affirmations sans établir la réalité de la fraude qu'elle invoque. En toute hypothèse, il n'appartient pas au juge d'exercer un contrôle sur les motifs ou les mobiles de la reprise.
En conséquence, il conviendra de :
- dire que le congé délivré par Monsieur [O] [B] le 25 juin 2024 à Madame [F] [S] est parfaitement valable et fondé
- constater que Madame [F] [S] ainsi que tout occupant de son chef, est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er janvier 2025 ;
- ordonner l'expulsion de Madame [F] [S] et de tout occupant de son chef
- condamner Madame [F] [S] à payer à Monsieur [O] [B] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au dernier loyer pratiqué avec charges, aux mêmes modalités et indices de révision que ceux prévus au bail résilié, due depuis le 1er janvier 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de délais pour quitter

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’occurrence, bien qu’âgée de 75 ans à la délivrance du congé pour reprise, Madame [S] a déclaré un revenu fiscal de référence de 41.275 euros pour 2023, et 46.635 euros en 2024, soit bien au-dessus du plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Elle ne peut donc bénéficier des dispositions précitées.

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Aux termes de ses écritures et déclarations à l’audience, Madame [S] ne dément pas avoir de la famille dans la région, ni être propriétaire d’un bien immobilier qu’elle a mis en location dont le crédit sera soldé en 2027. Elle ne justifie d’aucune démarche de relogement. Le congé pour reprise a été délivré le 25 juin 2024 et le bailleur, personne privée, est dans l’attente de réintégrer son bien.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [S].
Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [S] qui succombe, au paiement des entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation et de sa dénonce en préfecture, mais hors coût du congé pour reprise qui n’a été délivré qu’à la convenance de Monsieur [B] et du constat du 17 janvier 2025 qui n’était pas indispensable. Elle versera en outre une somme de 1.000 euros à Monsieur [B] au titre des frais exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

Aucune circonstance de l’espèce ne commande d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS,