TJ 83137, 2 avr. 2026, RG 25/06656

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/06656 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NUFD

AFFAIRE :

S.C.I. ISTEMBE

C/

[R]

JUGEMENT réputé contradictoire du 02 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me POTENZA
Copie : Madame [F] [R]
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 02 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. ISTEMBE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me POTENZA, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [F] [R]
née le 19 Mai 1961 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 02 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2022, la SCI ISTEMBE, représentée par son mandataire JCG IMMOBILIER, a consenti à Madame [F] [R] un contrat de bail d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 470,00 euros, outre une provision sur charges de 20,00 euros, et un dépôt de garantie de 470,00 euros.

Un constat d’état des lieux entrant a été réalisé contradictoirement entre les parties le 19 janvier 2022.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 09 avril 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 janvier 2025, Conseil GLI, mandaté par la SCI ISTEMBE, a mis en demeure Madame [F] [R] de régler la somme de 7 715,57 euros dans un délai de huit jours, au titre des dégradations immobilières.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2025, la SCI ISTEMBE a assigné Madame [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du requérant et y faire droit en conséquence ; Condamner Madame [F] [R] au paiement de la somme de 7 708,86 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations ; Condamner Madame [F] [R] au paiement d’une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la mise en demeure et de l’assignation.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 février 2026, au cours de laquelle la SCI ISTEMBE, représentée par son Conseil, a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles elle se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1730 à 1732 du code civil, elle soutient que suite au départ de la locataire du logement pris à bail à la date du 09 avril 2024, il a été constaté un défaut d’entretien et des dégradations dans le logement, ayant nécessité des travaux de remise en état pour un montant total de 8 178,86 euros, dont a été déduit le montant de garantie à hauteur de 470,00 euros. Elle ajoute l’avoir invitée au règlement de cette somme par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 janvier 2025, resté vain.

Madame [F] [R], citée sur la base d’un procès-verbal de recherches du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre du défaut d’entretien et des dégradations locatives

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au débiteur de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Enfin, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SCI ISTEMBE sollicite la condamnation de Madame [F] [R] à lui payer la somme totale de 7 708,86 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations locatives.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé le 19 janvier 2022 et le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 09 avril 2024, que Madame [F] [R] a manifestement manqué à son obligation d’entretien du logement qu’elle a occupé durant deux années.

En effet, l’examen de ces pièces permet de déterminer que de la majorité des sols du logement était sale, avec notamment des « restes de cafards » dans la cuisine et « excréments d’insectes » dans le séjour. Les murs de la cuisine étaient décrits comme « excessivement sales en partie basse », avec des toiles d’araignée en partie haute, de la peinture jaunie au plafond avec des traces d’excréments de mouches, une fenêtre « excessivement sale avec trace de boue ou excrément sur 30 cm », les fenêtres de la cuisine étaient également décrites comme sales, l’ensemble des peintures des murs de la chambre en mauvais état et sale, l’intérieur du placard excessivement sale avec des insectes morts et desséchés, la robinetterie de douche et de lavabo de la salle de bain entartrée ou encore la bouche VMC excessivement sale. Ces éléments, corroborés par les photographies présentes dans le constat du commissaire de justice, caractérisent un défaut d’entretien évident de la part du locataire.

De surcroît, l’attestation d’intervention des sapeurs-pompiers en date du 02 juillet 2023 produite, permet de déterminer que durant l’occupation de son logement, Madame [F] [R] était défaillante dans l’entretien de celui-ci. Ainsi, ces professionnels ont pu noter, au moment de leur intervention, réalisée en raison d’un appel pour une odeur suspecte, que s’en dégageait une « forte odeur d’excréments », que l’air était irrespirable et toxique au regard des relevés de gaz, que le sol et le mobilier étaient jonchés d’excréments. Ils ont également constaté la présence de quatre chiens en état de grande faiblesse, maigres et assoiffés.

Il résulte également de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé le 19 janvier 2022 et le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 09 avril 2024, que Madame [F] [R] a manifestement commis des dégradations au sein de ce logement.

En effet, il a été constaté lors de la sortie des lieux que les joints d’une dizaine de carreaux de la cuisine étaient hors d’usage, que d’autres bougeaient, qu’il manquait des barres de sécurité à la fenêtre de la cuisine, qu’un placard était hors d’usage, que le plan de travail était fissuré, que les deux fenêtres du salon étaient abîmées, que les goulottes électriques du salon étaient décollées du mur, qu’un carreau de la porte de la chambre était fêlé, qu’il y avait une marque de brûlure de cigarette sur le plan de travail recevant l’évier dans la salle de bain, outre des micro fissures au sol, qu’il manquait une planche murale sous le chauffe-eau et que la boîte aux lettres était défoncée.

Or, ces constatations ont nécessité que des travaux de remise en état soient réalisés dans tout le logement. Selon le devis réalisé par la société FAB NET en date du 06 mai 2024, les frais de nettoyage et de désinfection ont été portés à 480,00 euros. De plus, selon la facture de la société [Q] [K] en date du 07 septembre 2024, les travaux consécutifs aux dégradations se sont élevés à la somme de 7 698,86 euros. L’examen de cette dernière facture permet de comprendre qu’une désinfection des sols, fenêtres et murs a été nécessaire, outre la reprise de certains éléments (radiateur, spots, fissures, bac à douche etc.), ainsi que des travaux de peinture.

Or, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Cependant, Madame [F] [R], non comparante à l’audience, ne rapporte nullement la preuve de ce que ces divers désordres ne sont pas de son fait.

Dans ces conditions, il doit être considéré que les désordres ci-dessus décrits lui sont imputables et que la somme réclamée par la bailleresse de 7 708,86 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations locatives est justifiée par les pièces produites aux débats. Ainsi, sur la somme de 8 178,86 euros, 470,00 euros ont été déduits, correspondant au dépôt de garantie versé par la locataire lors de la prise à bail du logement.

En définitive, il y a lieu de condamner Madame [F] [R] à payer à la SCI ISTEMBE la somme totale de 7 708,86 euros, au titre du défaut d’entretien et des dégradations locatives.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [R], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

Madame [F] [R] sera également condamnée à payer à la SCI ISTEMBE la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS