TJ 83137, 26 janv. 2026, RG 25/03473

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03473 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NLOZ

AFFAIRE :

S.C. SOLO

C/

[X]

JUGEMENT réputé contradictoire du 26 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT

Copie : Monsieur [B] [X]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 26 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C. SOLO
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [X]
né le 11 Septembre 1971 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JANVIER 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 06 mai 2013 à effet au 07 mai 2013, la SCI SOLO, représentée par Monsieur [F] [C], a consenti à Monsieur [B] [X] un bail à usage d’habitation d’une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un logement non meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 635,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 17,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 635,00 euros.

Par mandat de gestion locative en date du 21 juin 2021, la gestion du bien a été confiée à la société AGENCE TRANSACT devenue la société IBOX GESTION.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2024, la SCI SOLO a fait signifier à Monsieur [B] [X] un congé aux fins de vente pour le logement soumis à bail, pour la somme de 155 000,00 euros et à effet au 06 mai 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 avril 2025, la société IBOX GESTION, gestionnaire du bien, a convoqué Monsieur [B] [X] à un état des lieux de sortie fixé au 09 mai 2025.

Par courrier électronique en date du 09 mai 2025 adressé à la société IBOX GESTION, la société ECA CONCEPT 83, mandatée pour dresser l’état des lieux de sortie, a indiqué que le locataire n’avait pas vidé les lieux à cette date et ne pas avoir pu effectuer sa mission.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 06 juin 2025, la SCI SOLO a fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Dire recevables les demandes ;Constater la résiliation du bail par congé pour vendre ;Constater que Monsieur [B] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 07 mai 2025 ; En conséquence :
Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [B] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Condamner Monsieur [B] [X] à verser au demandeur une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant du loyer actuel, des taxes et des charges locatives, soit la somme de 628,58 euros, à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des locaux et la remise des clés ; Dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ; Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés au taux légal à compter du congé pour vendre du 05 août 2024 ; Condamner Monsieur [B] [X] à verser au demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; Ordonner l’exécution provisoire de droit.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 10 juin 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, elle fait valoir que le congé pour vendre signifié à Monsieur [B] [X] est régulier, de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 07 mai 2025. Elle soutient également que l’occupation illicite des lieux par Monsieur [B] [X] doit être réparée par l’allocation d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, correspondant au prononcé de la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025, au cours de laquelle la SCI SOLO était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle précise que la dette s’élève à 602,29 euros au 31 décembre 2025.

Monsieur [B] [X], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, que :
« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (..)
III - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

En l’espèce, le congé pour vendre délivré par la bailleresse au locataire le 05 août 2024 et à effet au 06 mai 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, qui a été délivré avant le terme du contrat de location en cours, soit le 06 mai 2025, a été signifié à Monsieur [B] [X] à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile. De plus, il mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente, soit la somme 155 000,00 euros.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [B] [X] s’est maintenu dans les lieux après le 06 mai 2025 à minuit, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment du courrier électronique en date du 09 mai 2025 adressé à la société IBOX GESTION par la société ECA CONCEPT 83, mandatée pour dresser l’état des lieux de sortie, laquelle a indiqué que le locataire n’avait pas vidé les lieux à cette date et ne pas avoir pu effectuer sa mission.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [X] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement pris à bail sis [Adresse 3], et ce depuis le 07 mai 2025.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [B] [X], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3], selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 mai 2025 à minuit.

Or, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 05 novembre 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 572,29 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse, déduction faite des frais de mise en demeure du 24 octobre 2025 pour un montant de 30,00 euros, étant rappelé que seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative en application des textes susvisés.

En conséquence, Monsieur [B] [X] sera condamné à verser cette somme de 572,29 euros à la bailleresse, échéance de novembre 2025 incluse, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l'attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 3] à compter du mois de décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 779,43 euros correspondant au dernier loyer et charges comprises, somme non indexée s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [X], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [X] sera également condamné à payer à la SCI SOLO la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS